임대차보증금, (일반적인 경우) 공동임차인 중 1인에게 전액 반환 가능(불가분채권).. 나머지 사람을 위한 행위로 인정되어야
일반적인 경우임. 예외의 경우도 있을 수 있음
| 의정부지방법원 고양지원 2022. 5. 19. 선고 2021가단88124, 2021가단89608 판결 ③ 일반적인 경우 공동임차인들의 임대차보증금반환채권은 불가분채권으로 볼 여지가 크지만(대법원 2021. 3. 29. 선고 2011다95861 판결 및 그 원심판결인 서울동부지방법원 2011. 10. 19. 선고 2011나7354 판결 참고), 계약당사자 사이에 달리 정한 경우 등 특별한 사정이 있는 경우 그 중 일부만 그 채권을 보유할 수도 있다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결 참조). 주택임대차보호법 제9조 제2항이 예정한 경우도 그와 같이 볼 수 있다. |
서울중앙지방법원 2022. 4. 1. 선고 2021가단5184701 판결
임대차계약에서 공동임차인들의 임대차보증금 및 차임 지급채무가 연대채무관계에 있는 점, 공동임대인의 임대차보증금반환채무가 불가분채무인 점, 임대차종료 후에는 임대차목적물 반환의 채권ㆍ채무와 보증금반환의 채권ㆍ채무가 동시이행관계에 있는점을 고려할 때 양 채권ㆍ채무의 균형상 임대차관계의 공동상속에 따른 공동임차인들의 임대차보증금 반환채권 또한 성질상 불가분채권으로 봄이 상당하고(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다95861 판결 등 참조), 불가분채권의 경우 그 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 채무를 이행할 수 있다(민법 제409조).
따라서 임대인인 피고는 불가분채권자인 공동임차인 중 1인인 G에게 나머지 임대차보증금 전액을 반환함으로써 다른 공동임차인인 원고들에 대한 관계에 있어서도 임대차보증금 반환의무를 면하게 된다고 봄이 상당하므로, 피고의 항변은 이유 있다.
서울중앙지방법원 2018. 6. 15. 선고 2017가단5236193 판결
⑤ 수인의 임차인의 의무가 연대채무이고(민법 제654조, 제616조), 임차목적물을 사용, 수익할 수 있는 권리 등 임대차계약에 있어서 임차인의 지위는 성질상 불가분인 점, ⑥ 부동산의 공유자가 공동으로 부동산을 임대한 경우 그 보증금반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분채무인데(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 등 참조) 공동임차인의 보증금 반환채권의 성질을 그와 달리 볼 이유가 없는 점 등을 더하여 보면, 원고와 C의 임대차보증금반환채권은 그 성질상 또는 당사자의 약정에 따라 불가분채권이라고 봄이 타당하다. 불가분채권의 경우 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있는데(민법 제409조), 피고가 공동임차인 중 1명인 C에게 임대차보증금 전액을 반환한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고와 C의 이 사건 임대차보증금반환채권은 변제로 모두 소멸하였다고 할 것이다
서울서부지방법원 2017. 10. 31. 선고 2017가단11721 판결
살피건대, 임대차계약에서 공동임차인들의 임대차보증금 및 차임 지급채무가 연대채무관계에 있는 점, 공동임대인의 임대차보증금반환채무가 불가분채무인 점, 임대차종료 후에는 임대차목적물 반환의 채권·채무와 보증금반환의 채권·채무가 동시이행관계에 있는 점을 고려할 때 양 채권·채무의 균형상 임대차관계의 공동상속에 따른 공동임차인들의 임대차보증금 반환채권 또한 성질상 불가분채권으로 봄이 상당하다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다95861 판결 등 참조). 불가분채권의 경우 그 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 채무를 이행할 수 있으므로(민법 제409조), 임대인 피고가 불가분채권자인 공동임차인 1인에게 이 사건 임대차보증금 전액을 반환함으로써 다른 공동임차인 원고들에 대한 관계에 있어서도 임대차보증금 반환의무를 면하게 된다고 할 것이다.
| 제409조(불가분채권) 채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우에 채권자가 수인인 때에는 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있고 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다. |
* 1인이 전부 청구하는 것이 같은 채권자로서 나머지 사람을 위한 행위로 인정되어야 함. 이혼소송 중인 임차인들 사이에서 임차인 1인이 보증금 전부를 반환청구 하는 것은 나머지 지분권자를 위한 행위로 인정되지 않을 수도 있음 (수원지방법원 안산지원 2020. 9. 23. 선고 2020가단63330 판결참조)
수원지방법원 안산지원 2020. 9. 23. 선고 2020가단63330 판결
1. 기초사실
○ 원고는 2006. 11. 22. C과 혼인신고를 한 부부이고, 피고는 C의 아버지(원고의 장인)이다.
○ 원고와 C은 2011. 5.경부터 피고 소유의 안산시 단원구 D아파트, E호 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 거주하였다. 원고는 2011. 5. 30. 피고에게 80,000,000원을 지급하였다.
○ C은 2019. 9. 24. 원고를 상대로 이혼 등 소송을 제기하였고, 원고도 반소를 제기하였다[수원가정법원 안산지원 2019드단36869(본소), 2020드단50687(반소)].
○ 원고는 2019. 11. 4. 피고에게 C으로부터 이혼 소송을 당하여 더 이상 이 사건 아파트에서 살 수 없으니 80,000,000원을 돌려달라는 문자를 보냈다.
○ 원고는 2019. 11.경 이 사건 아파트에서 퇴거하였으나, C과 자녀들은 여전히 이 사건 아파트에 거주하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1, 2, 3, 5, 8, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장
원고가 피고에게 지급한 80,000,000원은 임대차 보증금에 해당하고, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관하여 기간의 정함이 없는 임대차계약이 체결되었다. 주택임대차보호법에 따라 계약기간을 정하지 아니한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 온 것으로 볼 수 있다.
임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 의사표시를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 원고의 2019. 11. 4.자 해지통지에 따라 피고와의 임대차계약은 2020. 2. 4. 해지되었다.
원고는 이 사건 아파트에서 퇴거하였고, 이 사건 아파트를 직접 점유하고 있는 사람은 피고의 딸인 C이며, 피고는 C을 통해 이 사건 아파트를 간접적으로 점유하고 있다. 따라서 원고는 이 사건 아파트를 피고에게 인도하였다.
피고는 원고에게 임대차보증금 80,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 판단
가. 임대차계약의 성립
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제618조). 다음과 같은 이유로 이 사건 아파트에 관하여 피고를 임대인, 원고와 C을 공동임차인으로 하여 기간의 정함이 없이 보증금을 80,000,000원으로 하는 임대차계약이 성립하였다고 보는 것이 타당하다.
1) 피고는 2011. 5.경부터 기간의 정함이 없이 원고와 C으로 하여금 이 사건 아파트에 거주하면서 이를 사용, 수익하도록 하였다(원고의 주장대로 이 사건 아파트 중 안방과 화장실 하나를 피고가 짐칸으로 이용하는 조건이 있었다고 하더라도 그 나머지 부분을 사용, 수익하도록 한 것은 마찬가지이다).
2) 다음과 같은 점에 비추어 보면, 원고가 피고에게 지급한 80,000,000원은 보증금으로 보는 것이 타당하다.
○ 원고와 C은 혼인 무렵부터 보증금 45,000,000원의 주택, 보증금 130,000,000원의 아파트 순으로 거주하다가 이 사건 아파트에 거주하였다. 원고가 피고에게 지급한 80,000,000원은 직전에 거주하던 아파트 보증금을 돌려받아 전세대출금 50,000,000원을 상환하고 남은 금액 전부이다. [다툼 없는 사실, 갑4, 변론 전체의 취지]
○ 금전거래는 돌려받을 것이 전제되어 있는지 여부에 따라 증여금, 채무변제금 등 주는 관계와 대여금, 임대차보증금 등 돌려받는 관계로 구분할 수 있다. 사위(원고)와 딸로부터 전에 거주하던 집에서 돌려받은 보증금 중 일부를 지급받은 장인(피고)로서는 그 돈을 사위(원고)와 딸이 이 사건 아파트에 거주하다가 다른 곳으로 이사 갈 경우 돌려줄 것을 전제로 받았다고 보는 것이 옳다.
○ 피고가 지급받은 80,000,000원이 이 사건 아파트의 임대차 보증금 시세 보다 저렴하다고 하더라도 원고와 피고의 관계, 거주 기간을 정하지 않는 점 등에 비추어, 위 돈은 이 사건 아파트의 사용이익으로 소진되는 차임이 아니라 원고와 C이 이 사건 아파트에 거주하는 동안 피고는 그 돈에 대한 금융이익 상당을 차임으로 받고 받은 원금은 돌려주기로 한 것으로 보는 것이 타당하다.
3) 다음과 같은 점에 비추어 보면, 원고와 C이 공동으로 이 사건 아파트를 임차한 것으로 보는 것이 타당하다.
○ 피고에게 지급된 80,000,000원이 원고의 계좌에서 나온 돈이라고 하여 임차인을 원고라고 단정할 수 없다. 부부가 공동생활을 위해 임대차계약을 하는 경우 남편 명의로 계약을 하고 보증금은 아내가 지급하는 경우가 있고, 그 반대의 경우도 있을 수 있다. 이런 경우 계약 명의자를 임차인으로 볼 것이지만 이 사건에서는 원고와 피고 사이에 명시적인 임대차계약(서)이 체결되거나 작성되지 않았다.
○ 피고에게 지급된 80,000,000원은 원고와 C이 2006년경부터 이 사건 아파트에 거주하기 시작한 2011. 5.경까지 부부생활을 영위하면서 공동으로 형성한 재산으로 보아야 한다.
나. 임대차계약의 종료
원고가 2019. 11.경 단독으로 임대차계약 해지의 의사표시를 하고 이 사건 아파트에서 퇴거하였다고 하더라도, 공동임차인인 C이 자녀들과 여전히 이 사건 아파트에 거주하였으므로, 원고 단독의 의사표시만으로 임대차계약이 해지되었다거나 이 사건 아파트가 피고에게 인도되었다고 보기 어렵다.
피고는 2020. 1. 30. 제3자에게 이 사건 아파트를 매도하고, 2020. 4. 29. 소유권이전등기를 마쳐주었다[갑11]. 이 사건 아파트의 소유권 변동으로 원고, C과 피고 사이의 임대차계약은 종료되고, 이 사건 아파트도 인도된 것으로 보는 것이 타당하다.
다. 피고의 보증금반환의무
민법 제408조에 따라 특별한 의사표시가 없는 한 공동임차인의 임차보증금반환채권은 균등한 비율의 분할채권이라고 보아야 한다. 이와 달리 공동임차인의 임차보증금반환채권이 불가분채권이고 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 채무자를 상대로 채무 전부를 이행할 것을 청구할 수 있다고 보더라도, 피고에게 지급된 80,000,000원이 원고와 C 부부의 재산 전부로 보이는 점, 원고와 C이 이혼소송 중이고 재산분할의 다툼이 있어 원고가 피고를 상대로 보증금 전부를 청구하는 것이 C을 위한 행위라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 이 사건에서 원고는 보증금 전부를 이행할 것을 청구할 수 없다고 보아야 한다.
피고는 원고에게 보증금의 절반인 40,000,000원과 이에 대하여 2020. 4. 30.(이 사건 아파트가 피고에게 인도된 것으로 본 날의 다음날)부터 2020. 9. 23.(피고가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일)까지 민법에 정한 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.