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  • 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 96다5568 판결  [1] 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다. 대구지방법원 2021. 10. 20. 선고 2021나311102 판결  4) 피고는 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 임대차기간을 2년으로 보아야하므로 D가 1년의 임대기간이 만료되었을 때 임대차계약을 해지하겠다고 통보한 것은 그 효력이 없다고 주장한다.   주택임대차보호법에서는 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 .. 공감수 0 댓글수 0 2025. 2. 13.
  • 임대인이 권리금 회수기회 방해 행위를 하면 임대차 계약은 종료하는가? '방해행위 → 임대차 종료' 사이에는 관련성 없을 것으로 보임. 다만 시기적으로 밀접할 가능성 높음 임대인이 권리금 회수기회 방해행위를 하면 임대차 계약은 종료하는가? 방해행위 → 임대차 종료 사이에는 관련성이 없을 것으로 보임 - 다만 권리금 회수 방해행위는 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간 제한이 있고 - 손해액 산정도 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 비교해 정하므로 임대차가 종료되어야 권리금 방해에 대한 손해액을 산정할 수 있기 때문에 권리금 회수기회 방해 이유로 손해배상 받는 것과 임대차 계약 종료는 시기적으로 밀접할 가능성이 높아보임 / cf. 임대차 종료로 상가 반환하는 것과 권리금 손해배상액 지급은 동시이행 관계 아님 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결  판결요지 [1] 동시이행의 항변권은 공평의 .. 공감수 0 댓글수 0 2025. 2. 11.
  • 임대차보증금, (일반적인 경우) 공동임차인 중 1인에게 전액 반환 가능(불가분채권).. 나머지 사람을 위한 행위로 인정되어야 일반적인 경우임. 예외의 경우도 있을 수 있음의정부지방법원 고양지원 2022. 5. 19. 선고 2021가단88124, 2021가단89608 판결③ 일반적인 경우 공동임차인들의 임대차보증금반환채권은 불가분채권으로 볼 여지가 크지만(대법원 2021. 3. 29. 선고 2011다95861 판결 및 그 원심판결인 서울동부지방법원 2011. 10. 19. 선고 2011나7354 판결 참고), 계약당사자 사이에 달리 정한 경우 등 특별한 사정이 있는 경우 그 중 일부만 그 채권을 보유할 수도 있다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결 참조). 주택임대차보호법 제9조 제2항이 예정한 경우도 그와 같이 볼 수 있다.  서울중앙지방법원 2022. 4. 1. 선고 2021가단5184701 판결.. 공감수 0 댓글수 0 2025. 2. 11.
  • 법인+개인 공유 임대인.. 개인 임대인 실거주 이유로 갱신거절 가능할까? 50% 지분권자인 개인이 실거주 갱신거절 하는 경우 나머지 지분권자인 법인 임대인의 동의를 얻어야 주택 전체에 대해 확실하게 갱신거절 효력 주장할 수 있을듯 (주택 전체에 대한 임대차 계약을 종료시키는 관리행위이므로) 법인만이 임대인인 경우 법인 임대인의 '직원'이 실거주 사유 주장 불가 법은 '임대인 및 임대인의 직계존속,비속'만을 실거주 주체로 인정 (법6조의3 제1항8호) 임대인의 '직원'은 '임대인 및 임대인의 직계존속,비속'이 아니므로 실거주 주체가 될 수 없음  제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우민법 제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할.. 공감수 0 댓글수 0 2025. 2. 11.
  • 최초 1년 계약 후 2년 의제 주장시(법4조) 임대인은 증액청구 가능할까? 가능할듯, 다만 경제사정 변동 등 요건 충족해야 주택임대차법제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.  ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.  [전문개정 2008. 3. 21.]제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.   ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의.. 공감수 0 댓글수 0 2025. 2. 7.
  • 법인도 5% 증액 제한 받을까? 주택임대차법 3조 2, 3항에 해당하는 법인이라면 5% 증액 제한 받을 여지 有 법 3조의2 1항은 '임차인'의 범위에 3조 2,3항 법인도 포함된다고 규정함이는 (성질에 반하지 않는 한) 전체 주택임대차법 규정에 적용되는 것이라 해석됨그렇다면 7조 차임 증감 5% 제한 규정도 임차인(법인)에 적용된다고 볼 여지 有*성질에 반하는 경우란 : 법인이 실거주 한다고 주장하는 것, 법인이 3조1항 주민등록을 하는 것 등은 성질에 반함 서울서부지방법원 2023. 2. 24.자 2022나44085 (대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결의 원심) 나) 또한 주택임대차법 제3조의2 제1항에서 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 규정하고 있는데, 만약 위 약칭이 해당 조문에만 적용되는 것이라면 그 취지를 명확히 하였을 것이라고 보이는 점.. 공감수 0 댓글수 0 2025. 2. 5.
  • 승낙기간, 효력, 상당한 기간 (청약시 승낙기간을 정한 경우에는 그 승낙기간, 그렇지 아니한 경우에는 상당한 기간이 도과하면 그 청약은 실효되고, 이 때의 상당한 기간은 청약이 상대방에게 도달하여 상대방이 그 내용을 받아들일지 여부를 결정하여 회신을 함에 필요한 기간을 가리키는 것으로, 이는 구체적인 경우에 청약과 승낙의 방법, 계약 내용의 중요도, 거래상의 관행 등의 여러 사정을 고려하여 객관적으로 정하여지는 것) 민법제529조(승낙기간을 정하지 아니한 계약의 청약) 승낙의 기간을 정하지 아니한 계약의 청약은 청약자가 상당한 기간내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.대법원 1999. 1. 29. 선고 98다48903 판결  판시사항 [1] 화해계약을 체결하기 위한 청약이 실효되는 경우 [2] 청약자가 미리 정한 기간 내에 이의를 하지 아니하면 승낙한 것으로 간주한다는 뜻을 청약시 표시한 경우 그 효력 판결요지 [1] 민법 제527조, 제528조 제1항 및 상법 제52조의 규정에 의하면, 각기 다른 보험회사의 보험에 가입한 피보험차량들이 일으킨 교통사고로 제3의 피해자가 손해를 입어 어느 한 보험회사가 손해 전액을 배상한 경우에 그 보험회사가 함께 손해배상책임을 부담하는 다른 피보험차량의 운행자나 .. 공감수 1 댓글수 0 2025. 2. 4.
  • 갱신거절, 조건변경 통지 및 그에 따른 임대차 계약 종료 판결 (위와 같은 문자메시지의 문언 및 원고들이 그와 같은 문자메시지의 통지를 하게 된 동기와 경위, 위 통지에 의하여 달성하려는 목적 등을 고려할 때 그러한 계약조건으로 변경하지 아니하면 갱신하지 아니하겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석. 통지를 한 이상 묵시적 갱신이 이루어질 여지는 없게 되었다 / 갱신을 거절하는 취지를 포함, 기간 만료일로부터 2개월 이전이므로, 이 사건 임대차계약은 임 주택임대차법제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.    ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.    ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.   [전문개정 2008. 3. 21.]  대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결  .. 공감수 1 댓글수 0 2025. 2. 4.
  • 민간임대주택법 44조3항 '1년 이내' 증액 제한 부분 위헌성 여부 (합헌) 헌법재판소 2024. 3. 28.자 2020헌마751 전원합의체 결정   민간임대주택에 관한 특별법(2019. 4. 23. 법률 제16386호로 개정된 것) 제44조(임대료) ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  1. 사건개요가. 청구인은 2009. 10. 1. ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제5조에 따라 등록한 임대사업자이다. 나. 청구인은 2016. 2. 26. 수원시 (주소 생략)를 민간매.. 공감수 3 댓글수 0 2025. 1. 16.
  • 갱신청구권 써도 합의하면 5%보다 차임 더 올릴 수 있을까요? 갱신청구권 써도 합의하면 5%보다 차임 더 올릴 수 있을까요? 보통 합의로 차임 증액하는 경우에는 5% 초과해서 인상하는 것도 가능한데요 갱신권 쓰면 차임 인상이 5% 제한된다는 건 이제 잘 아시죠? (주택임대차법 제6조의3 제3항) 그럼 임차인이 갱신권 쓴 경우에 임대인의 요청으로 합의해서 5% 초과 인상하는 건 가능할까요? 안됩니다~ 갱신권 쓴 상황에서는 합의하더라도 5% 초과로 차임 올릴 수 없습니다 따라서 초과 부분은 무효이고 이미 받았다면 받환해줘야 합니다 (대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결) ▷문의/전세사기(체크리스트)/강의 :: 변호사 貯 장고 ▷문의/전세사기(체크리스트)/강의문 의이메일 1931Law@gmail.com실전 전세사기 예방 (체크리스트) 전세사기 예방.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 12. 24.
  • 임대인 일방적 차임 인상 가능 특약 : 무효일 가능성 높음 대법원 1992. 11. 24. 선고 92다31163, 92다31170 판결 판시사항 임대차기간 중 차임을 변경하는 방법과 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의할 수 없다고 한 약정의 효력 유무(소극) 판결요지 임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법제652조에 의하여 효력이 없다. 공감수 0 댓글수 0 2024. 12. 23.
  • (신축)아파트 등 하자심사, 분쟁조정, 분쟁재정 신청 - 하자 심사 분쟁조정위원회 / 사례집 하자심사분쟁조정위원회 하자심사분쟁조정위원회국토교통부 하자심사분쟁조정위원회 하자관리정보시스템www.adc.go.kr    하자심사 신청 사업주체가 하자가 아니라고 주장하는 경우사업주체가 하자보수를 거부하거나 기피 또는 회피하는 경우입주자대표회의등(입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 「집합건물법」에 따른 관리단을 말함)이 사업주체의 책임범위를 초과하여 하자보수를 청구하는 경우 분쟁조정 신청 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체ㆍ하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의등ㆍ임차인등 간의 분쟁의 조정  분쟁재정 신청 건축물의 하자와 관련된 민사에 관한 분쟁을 위원회가 재판에 준하는 절차에 따라 인과관계의 유무 및 피해액 등에 대한 법률적 판단을 내려 분쟁을 해결하는 것을 말함 공감수 0 댓글수 0 2024. 12. 20.
  • 차임 감액하고 1년 안 됐는데 차임 증액청구 할 수 있을까요? 차임 감액하고 1년 안 됐는데 차임 증액청구 할 수 있을까요? 임대차 계약 체결하거나 차임 증액한 경우 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없지요? (주택임대차보호법 제7조 제1항) 그런데 임차인 요청으로 차임 감액한 경우에도 그로부터 1년 이내에는 증액청구 할 수 없을까요? 아닙니다~ 증액청구 가능합니다 법조항은 '임대차계약 또는 차임, 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내' 라고 규정하고 있기 때문에 차임 감액은 1년 이내 계산의 기준점이 될 수 없을 것입니다  제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 12. 19.
  • '송달'은 법정의 방식에 좇아 행하여지는 통지행위로서, 송달장소와 송달을 받을 사람 등에 관하여 구체적으로 법이 정하는 바에 따라 행하여지지 아니하면 부적법 / '통지'는 채무자에게 '도달'됨으로써 효력이 발생, 여기서 도달이라 함은 사회통념상 상대방이 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여졌다고 인정되는 상태. 도달은 보다 탄력적인 개념으로서 송달장소나 수송달자 등의 면에서 위에서 본 송달에서와 같은 엄격함은 요구되지 아니함. 채무자가 사회통념 '송달'은 법정의 방식에 좇아 행하여지는 통지행위로서, 송달장소와 송달을 받을 사람 등에 관하여 구체적으로 법(민사소송법 등)이 정하는 바에 따라 행하여지지 아니하면 부적법 '통지'는 채무자에게 도달됨으로써 효력이 발생, 여기서 '도달'이라 함은 사회통념상 상대방이 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여졌다고 인정되는 상태. 도달은 보다 탄력적인 개념으로서 송달장소나 수송달자 등의 면에서 위에서 본 송달에서와 같은 엄격함은 요구되지 아니함. 채무자가 사회통념상 그 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여졌다고 인정됨으로써 족하다  대법원 2010. 4. 15. 선고 2010다57 판결 판시사항 [1] 채권양도의 통지가 채무자에게 도달하였는지 여부에 대하여 민사소송법의 송달에 관한 규정을 유추.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 12. 19.
  • 차임증액 요청 들어왔는데 기존 월세대로 지급하면 2기 연체로 인정되어 계약 해지될까요? 차임증액 요청 들어왔는데 기존 월세대로 지급하면 2기 연체로 인정되어 계약 해지될까요? 임대인이 차임 증액 요청했는데 임차인이 그 내용에 동의하지 않는 경우 다음 달 월세부터 기존 월세대로 지급한다면 월세 연체가 되어 2기 연체되면 계약 해지될 수도 있을까요? 아닙니다~ 법원이나 조정에서 액수 정해지기 전까지는 기존 차임대로 지급해도 연체가 아닙니다 (대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결) 물론 구체적 액수 결정된 이후에는 결정된 금액대로 지급해야겠죠?대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결 한편 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시시에 소급하여 그 효력이 생기는 것이나 그 결정시까지는 종전의 차임액을 지급하여.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 12. 17.
  • 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시시에 소급하여 그 효력이 생기는 것이나 그 결정시까지는 종전의 차임액을 지급하여도 차임 지급의 지체가 되지 않는 것 대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결 한편 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시시에 소급하여 그 효력이 생기는 것이나 그 결정시까지는 종전의 차임액을 지급하여도 차임 지급의 지체가 되지 않는 것이므로, 임대인이 위와 같은 차임증액청구권에 기하여 임차인에게 사정변경에 따른 차임의 조정에 관한 협의를 요구하였으나 임차인이 그 협의 자체를 거부할 뜻을 명확히 하였다고 하더라도, 이는 당사자 사이에 차임 조정에 관한 협의가 불성립한 것에 불과한 것으로서 이를 이유로 임대차계약 자체를 해지할 수는 없는 것이라고 할 것인바 공감수 0 댓글수 0 2024. 12. 17.
  • 월세보증금 증감요청 한 후에 소송, 조정으로 금액 정해지면 변경된 금액은 언제부터 적용될까요? 월세보증금 증감요청 한 후에 소송, 조정으로 금액 정해지면 변경된 금액은 언제부터 적용될까요? 차임 증액 감액 청구하고 상대방이 동의하면 그대로 확정됩니다 하지만 동의하지 않으면 적당한 액수를 소송이나 조정을 통해서 정해야 할 텐데요~ 소송, 조정에서 적절한 액수가 정해지면 그 변경된 보증금월세는 그때부터 적용될까요?  아니면 처음에 요청했던 시점부터 적용될까요? 원칙은 애초에 요청했던 시점부터 변경된 금액으로 바뀐다입니다 물론 합의로 일정 시점 이후부터 적용하기로 할 수도 있겠죠? 변경된 차임은 소송, 조정 시점이 아닌 최초 요청 시점부터라는 점 잘 아시겠죠? ▷문의/전세사기(체크리스트)/강의 :: 변호사 貯 장고  ▷문의/전세사기(체크리스트)/강의문 의이메일 1931Law@gmail.com실전 전세사.. 공감수 1 댓글수 0 2024. 12. 12.
  • 차임 증액, 감액 청구 어떻게 할까요? 상대가 거부하면 어떻게 해야 할까요? 차임 증액, 감액 청구 어떻게 할까요? 상대가 거부하면 어떻게 해야 할까요? 차임이 주변 시세에 비해서 적절하지 않다고 생각될 때가 있으시죠? 차임 증감을 1년 이내에 하지 않았다면 한 번쯤 증감 청구를 생각해 보곤 하는데요 증액,감액을 요청하는 것은 말이나 문자 등으로 할 수 있습니다 그런데 상대가 거부하는 경우도 많은데요 그런 경우에는 소송이나 조정신청(법원, 임대차분쟁조정위원회)을 통해 구체적 액수를 정할 수 있습니다 증액, 감액 요청해도 상대가 거부하면 방법이 없는 거 아니냐고 속 타는 분들이 많으셨죠? 소송, 조정신청 등으로 갈등을 해결해 보세요~ ▷문의/전세사기(체크리스트)/강의 :: 변호사 貯 장고 ▷문의/전세사기(체크리스트)/강의문 의이메일 1931Law@gmail.com실전 전세사기 예방.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 12. 9.
  • 보증금 못 받은 경우, 임대인에게 돌려준 집에 도어락 비밀번호 변경하고 다시 들어가 점유하면 형사처벌 받을까? 사안에 따라 다름 [주거침입 무죄라는 판결 / 재물손괴 유죄라는 판결] 주거침입 무죄라는 판결  대전지방법원 2024. 4. 18. 선고 2023노2718 판결 원심이 적절히 판시한 것처럼 “정당행위로 위법성이 조각된다.”는 의미는 피고인들의 행위가 적극적으로 용인, 권장된다는 의미가 아니라 단지 특수한 상황하에서 처벌대상이 될 정도의 위법성을 갖추지 못하였음을 의미하는바, 피고인들의 이 사건 각 행위는 정당행위의 전형적인 개별 구성 요건에는 다소 미흡하다고 볼 소지가 있으나 이 사건의 특수성을 십분 감안하여야 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고 가. L 아파트의 임대사업자인 주식회사 N(이하 ‘N’이라 한다)은 이 사건 관련된 임차인들로 하여금 임대차부동산을 N에게 명도해 주면 임대.. 공감수 3 댓글수 1 2024. 12. 5.
  • 상가 기존 임대인에게 3기 연체 사실 있는 경우, 신규 임대인이 '갱신거절' 할 수 있을까? 가능하다는 취지의 하급심 판결들수원지방법원 안양지원 2019. 11. 27. 선고 2019가단110481 판결 가. C는 2015. 7. 8. 피고에게 주문 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 보증금 5,000만 원, 차임 월 200만 원(매월 25일 후불), 임대차 기간 2015. 7. 25.~2018. 7. 25.까지로 정하여 임대하였다(이하 '이 사건 임대차 계약'이라 한다). 나. 원고는 2018. 3. 16. C로부터 이 사건 부동산을 매수하고, 2018. 3. 30. 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 피고는 이 사건 임대차 기간 시작일로부터 2018. 3. 30.까지 사이에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있다. 라. C는 피고가 위와 같이 3.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 12. 2.
  • 법인이 폐업, 해산한 경우 임대차 계약 자동 종료되는지? 폐업, 해산 하더라도 청산 절차 통해 임대차 관계 정리해야 할듯 권리관계 정리, 청산사무 종료되어야 법인격 소멸대법원 1997. 4. 22. 선고 97다3408 판결 [3] 법인에 관하여 청산종결등기가 경료된 경우에도 청산사무가 종료되었다고 할 수 없는 경우에는 청산법인으로서 당사자능력이 있다.대법원 1991. 4. 30. 선고 90마672 판결 상법 제520조의2 제1항 내지 제4항에 의하여 회사가 해산되고 그 청산이 종결된 것으로 보게 되는 회사라도 권리관계가 남아있어 현실적으로 정리할 필요가 있는 때에는 그 범위 내에서는 아직 완전히 소멸하지 아니한다 할 것이다 ( 당원 1968.6.18. 선고 67다2528 판결 참조). 부산지방법원 서부지원 2019. 11. 28. 선고 2019가합101774 .. 공감수 4 댓글수 3 2024. 12. 2.
  • 월세(보증금) 변경 불가!! 특약.. 유효할까요? 이런 경우는 증액과 감액을 나눠서 판단해야 합니다 월세(보증금) 변경 불가!! 특약.. 유효할까요? 계약서 작성 시 특약사항으로 '보증금이나 월세를 변경할 수 없다'라는 특약을 넣는 경우도 있습니다. 이런 특약이 유효할까요? 이런 경우는 증액과 감액을 나눠서 판단해야 합니다 증액 금지 특약은 일단 유효하고, 감액 금지 특약은 무효입니다  (주택임대차법 10조 편면적 강행규정 위반) 다만 증액 금지 특약이 있더라도 당사자가 전혀 예상하지 못한 급격한 경제상황 변동이 생겨서 그대로 유지시키면 신의칙에 반한다고 인정될 정도가 된다면 증액청구 가능합니다 (대법원 1996. 11. 12 선고 96다34061 판결)주택임대차법제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.   [전문개정 2008. 3. 21.] 대법원.. 공감수 1 댓글수 0 2024. 11. 27.
  • 임대인이 (10년 미만인) 신규 임차인에게 'n년만 영업 가능' 조건 걸면 권리금 회수방해?? 재건축 사유가 어느정도 객관적으로 있고, 정황도 그것을 지지하는 경우라면 '기간 제한'을 둔 것은 방해행위x  서울고등법원 2022. 4. 5. 선고 2021나2025135 판결 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결 (위 원심 파기환송)판시사항 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극) (4) 원고는 2020. 7. 11. 소외 1과 이 사건 상가.. 공감수 2 댓글수 2 2024. 11. 14.
  • 권리금 방해(신규 임차인 거절 의사 확정적 표시의 경우)는 만기 6개월 보다 훨씬 전에 하더라도 성립할까? 상가임대차법제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.하급심 판결은 견해 갈림 만기 6개월 이내여야 한다는 판결대구지방법원 서부지원 2021. 1. 13. 선고 2019가단3145, 2019가단66177 판결 나. 손해배상책임의 발생 여부 1) 원고가 2019. 2. 6.경 신규임차인을 주선하려고 하였으나 피고가 계약기간을 기존 임대차계약 기간과 동일한 2019. 12. 31.까지만 인정해줄.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 11. 13.
  • 공인중개사가 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결 1. 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위의 성격(= 사실행위)  2. 부동산 매수인이 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위의 성격(= 법률사무)  3. 공인중개사가 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 당사자의 의사, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었는지 여부, 임차인의.. 공감수 9 댓글수 1 2024. 11. 11.
  • 주택임대차 '법인' 가능한 것 / 아닌 것 (대항력, 실거주 갱신거절, 갱신청구권, 최우선변제) 법 인대항력△- 주택임대차법 3조 2, 3항 충족시 예외적으로 대항력 인정(임대인) 실거주 갱신거절X- 서울북부지방법원 2021. 6. 22. 선고 2021가단104419 판결(임차인) 갱신청구권O (직원 거주시)- 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결- 서울서부지방법원 2023. 2. 24.자 2022나44085(임차인) 5% 증액 보호△ - 3조 2,3항에 해당하는 법인이라면 인정될 것으로 보임- cf. 법인에게 위의 갱신청구권이 인정되는 경우라면, 6조의3 ③에 따라 7조(5%제한) 역시 적용될 것임(임차인) 최우선변제X- 대구지방법원 서부지원 2015. 7. 22. 선고 2014가단38429 판결 - 부산지방법원 2016. 9. 27. 선고 2016가단28121 판결 -.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 11. 11.
  • 원수에게 권한다는 지역주택조합, 이번에는 '협동조합형 민간임대아파트' 협동조합이 조합원 모집하려는 경우 대지 80% 확보 후 지자체에 신고해야 하나, 현실에서는 대지 확보 비율 속이거나 불확정 사실을 확정된 것 처럼 광고(세대 수, 시공사, 입주예정일 등) 해 조합에 가입하게 하는 불법 모집 사례 빈번 토지매수 80% 이상 확보 가능성, 인허가 가능 여부, 사업성 등을 통하여 안전하게 관리하는지 핵심적으로 검토 관할 지자체 담당 공무원에 전화로 '이런 사업 제대로 진행되고 있는게 맞는지? 가입 위험 없는지?' 확인 대구경찰, 지난달 30일 시행사 대표 등 3명 구속, 3명 불구속 송치피해자 “계약서 쓸 때 ‘협동조합 방식’ 알았으나 시행사 측 설명 없어”드러난 피해자만 180여 명 “두 아들에게 제 방을 마련해주고 싶었을 뿐인데…”협동조합 방식을 빙자해 민간임대 아파트 분.. 공감수 2 댓글수 0 2024. 11. 11.
  • 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니한다.. (임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 95다14671 판결  가. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니한다. 나. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 11. 8.
  • 신규임차인에 철거,재건축 계획 고지.. 재건축 필요성, 의사의 진정성 인정, 어느정도 구체적인 계획有, 모순된 정황無 = 권리금 회수 방해 아니다 / 상가임대차법 10조1항7호 요건 충족은 불요 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결 가. 원고는 2018. 4. 30. 피고와 서울 강서구 (주소 생략) 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층 중 ○호 및 △호(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관하여 임대차보증금 22,000,000원, 월 차임 2,600,000원, 임차기간 2018. 7. 1.부터 2019. 6. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 2021. 6. 30. 위 임대차계약의 임차기간을 2021. 7. 1.부터 2022. 6. 30.까지로 연장하는 내용의 새로운 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였으며, 2022. 7. 1. 이 사건 임대차계약에 관한 묵시적 갱신이 이루어졌다. 나. 원고는 이 사건 점포에서 음식점을 운.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 11. 6.
  • 실거주 갱신거절 손해배상액 계산은 어떻게 할까요~? 실거주 갱신거절 손해배상액 계산은 어떻게 할까요? 임대인이 실거주 목적으로 갱신거절 했는데 나중에 보니 타인에게 신규 임대한 경우가 있죠? 그런데 임대인에게 정당한 사유도 없는 경우라면 임대인은 예전 임차인에게 손해배상 책임이 있을 수 있습니다 손해액은 어떻게 계산할까요? 법에 규정돼 있어요 (주택임대차법 6조의3 제6항) 1. 예전 임차인의 월세 3개월치 금액  (보증금이 있는 경우에는 보증금도 월차임으로 바꿔서 더합니다 = 환산월차임) 2. 신규임차인에게 받는 월세와 예전임차인의 월세 차액 2년 치 금액  (보증금이 있는 경우에는 보증금도 월차임으로 바꿔서 더합니다 = 환산월차임) 3. 갱신거절로 인해 이전임차인이 실제로 입은 손해액 1,2,3 중에서 큰 금액이 손해배상액입니다 그리고 그 외에도 합의.. 공감수 0 댓글수 0 2024. 11. 5.
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