상가 임차인 묵시갱신 거절 가능기간 = 만기 전까지 통보 가능 (6~1개월 사이x)

주택임대차법  제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <묵시갱신> 상가임대차법  제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. <갱신요구권> ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <묵시갱신>

주택임대차법은 묵시갱신 되지 않기 위해서는 임대인 임차인 모두 만기 6~2개월 전 사이에 의사통지를 해야함

상가임대차법은 묵시갱신 안되게 하려면 임대인의 경우는 만기 6~1개월 사이에 의사통지 해야함. 
그런데 임차인에 대해서는 규정이 없음

상가 임대차에서 임차인 묵시갱신 거부 의사통지 기간은 어떻게 해석해야 할지?

①임차인은 묵시갱신 거부 불가?
②아니면 임대인과 동일하게 만기 6~1개월 전?
③혹은 임차인은 만기 전까지는 거부 가능?

이번 대법원 판례는 ③의 결정을 내림

이유
- 민법이 적용된다고 보면 639조에 따라 기간 만료 후 계속 사용해야 묵시갱신 됨. 따라서 만기 전에 통지하면 묵시갱신 되지 않음
- 상가임대차법에서는 임대인의 통지기간만 제한했을 뿐이고, 임차인의 통지기간은 제한하지 않은 것이라고 보는 것이 문언해석에 부합함
- 상가 임차인을 보호하고자 하는 상가임대차법의 입법취지 고려


대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결

◇상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되는지 여부(소극)◇

이 부분의 쟁점은 상가의 임차인이 임대차기간이 만료되기 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우, 묵시적으로 갱신된 것으로 인정되어 갱신거절의 통지를 한 날부터 3개월이 지난 시점에 임대차계약이 해지되어 종료된다고 보아야 하는지 아니면 묵시적 갱신이 인정되지 아니하고 임대차기간의 만료일에 종료된다고 보아야 하는지 여부이다.

상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다. 상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.

원심이 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인인 원고가 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 판단한 것은 문언해석에 반한다. 또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다.

 

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