묵시갱신 or 갱신요구권 행사 이후 새로 계약서 작성한 경우.. 새로운 계약이므로 해지권(3개월 후 종료) 없을까?

묵시 갱신과 갱신요구권 행사로 인한 갱신 계약은

임차인이 해지권(3개월 후 종료) 가지므로

이를 쉽게 포기했다고 보기 어렵다

따라서 묵시갱신 혹은 갱신요구권 행사 후 서로 계약서 새로 썼다고 해서

그것을 새로운 계약을 체결한 것이고 2년 그대로 해지권 없이 살아야 한다고 해석하려면

엄격히 따져봐야 한다

라는 취지의 (고등법원) 판결

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상가임대차법

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]

 

 

대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결

판시사항
[1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절 통지에 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지 여부(적극)
[2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것인지 여부(한정 소극)

판결요지
[1] 임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다.
[2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다.

 

 

서울고등법원 2024. 1. 19. 선고 2023나2016548 판결

나. 신규 임대차계약의 해석 – 주택임대차법상 ‘계약의 갱신’으로 인정
이 사건 임대차가 2021. 2. 1.까지로 묵시적으로 갱신되었는데, 원고와 피고가 위 기간 만료 후 약 2개월이 지나서 2021. 4. 6. 신규 임대차계약서를 작성한 사실은 앞서 본 바와 같다.
살피건대, 앞서 본 기초사실과 증거들 및 갑 제20호증, 을 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고는 이 사건 임대차가 2021. 2. 1.이 지남에 따라 재차 묵시적으로 갱신된 상태에서 이를 확인하는 의미로 신규 임대차계약서를 작성한 것으로, 이는 임차인(원고)의 주택임대차법상 ‘임의해지권’이 인정되는 ‘계약의 갱신’에 해당한다고 봄이 상당하다. 따라서 이에 관한 원고의 주장은 이유 있고, 이와 다른 피고의 주장은 이유 없다.

1) 주택임대차법은 임차인의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 임대차계약의 법정갱신, 즉 묵시적 갱신(제6조) 및 임차인의 계약갱신요구에 의한 갱신(제6조의3)을 인정하고 있는데, 이와 같이 갱신된 임대차의 존속기간을 모두 2년으로 보면서도, 임차인은 그 임대차계약을 언제든지 일방적으로 해지할 수 있도록(제6조의2) 규정하고 있다.
이는, 주택임대차의 존속기간을 보장하면서도 임차인이 원하는 시기에 이사할 수 있도록 하여 임차인의 지위를 더 두텁게 보호하는 데에 그 입법취지가 있다 할 것이다(다만 그 해지 통보 후 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하도록 하여 임대인의 지위도 어느 정도 보호함으로써 임차인과 임대인 사이의 형평을 도모하였다고 이해된다). 나아가 주택임대차법은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다고 규정하여(제10조), 편면적 강행규정의 성격을 띠고 있다.
이와 같이 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차법의 취지에 비추어, 당사자 간에 표시된 의사와 그 해석이 명백하지 않은 한 임차인의 위 임의해지권의 포기 내지 상실 여부는 신중하게 판단해야 할 것이고, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 ‘갱신계약, 재계약’ 등의 형식으로 임대차를 연장하는 취지의 계약(서)을 체결(작성)한 경우에도 위 입법취지에 부합하는 방향으로 해석하는 것이 합리적이다.
즉, 주택임대차법상 ‘묵시적 갱신에 의한 경우’와 ‘임차인의 (명시적) 갱신요구에 의한 경우’에 모두 임차인의 임의해지권이 인정되는 터에, 임대차가 ‘묵시적으로 갱신된 상태에서 당사자 간에 계약의 갱신 내지 기간연장에 관하여 계약서를 작성한 경우’에도 위 양자의 경우와 마찬가지로 임차인의 임의해지권을 인정하는 쪽으로 해석함이 상당하고, 이와 달리 신규 계약을 체결하였다는 이유로 이를 부정하는 것은 위 입법취지와 맞지 않을 수 있다.

2) 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차는 2019. 2. 1.경 묵시적 갱신에 따라 그 존속기간이 2021. 2. 1.까지로 되어 있었는데, 임차인인 원고가 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항 전단에서 정한 대로 위 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 피고에게 계약갱신을 요구하였음을 인정할 자료는 없다. 그러나 다른 한편, 임대인인 피고도 역시 같은 기간 동안 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 거절하는 취지의 통지 등을 하지 않은 것으로 보이고, 이러한 상태에서 위 임대차기간이 도과하였던 것으로 보인다. 그렇다면 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차는 위 임대차기간 종기일인 2021. 2. 1.이 지나면서 다시 묵시적으로 갱신되었고, 임차인인 원고는 그 갱신된 임대차를 중도에 임의해지할 수 있는 권리를 가지고 있는 상태였다 할 것이다.

3) 이처럼 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신된 상태에서 원고와 피고는 신규 임대차계약서를 작성하였는데, 그 내용을 기존의 2016. 10. 31.자 임대차계약서(갑 제1호증)와 비교하여 보면 임대차기간에 관한 날짜만 바뀌었을 뿐 임대차보증금 액수가 동일하고 기타 계약조건의 특별한 변경은 없으며, 그 특약사항란에 ‘본 계약은 계약갱신청구에 의한 재계약’임이 명시적으로 기재되어 있다. 이와 같은 신규 임대차계약서의 작성경위와 그 내용에 비추어, 원고와 피고는 이 사건 임대차가 (묵시적으로) 갱신됨에 따라 임대차기간이 연장되었음을 확인하고 이를 서면으로 명확히하기 위하여 위 계약서를 작성한 것으로 보일 뿐, 원고가 보유하고 있는 위 임의해지권을 포기․상실시키려는 의사로 약정을 하였다고 보기는 어렵다(원고의 동의 없이 그와 같은 약정을 한다는 것은, 아래에서 보는 것처럼 그 의사가 명확히 표시되지 않았을 뿐만 아니라 주택임대차법에 어긋나는 임차인에게 불리한 약정이어서 쉽사리 그 효력을 인정하기도 어렵다).

4) 사회 일반에서 계약 당사자들은 어떤 계약이 명시적 또는 묵시적으로 갱신되는 경우 기본적 권리의무관계에 변동이 없을지라도 이를 재확인하거나 갱신의 취지를 명확히 하기 위하여 새로 계약서를 작성하는 일이 종종 있다. 이에 비추어 보면 이 사건에서 신규 임대차계약서를 작성하면서 특약사항란에 위와 같이 기재한 것 역시, 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신되었음을 서면으로 확인한 것이거나, 나아가 비록 주택임대차법 제6조의3에서 정한 임차인의 (명시적) 계약갱신요구권 행사의 요건이 갖추어지지는 않았더라도 당사자 간 합의에 의해 그와 같이 취급하기로 하는 의사의 합치가 있었던 것으로 볼 수도 있으므로,<각주3> 그에 따른 법적 효과로서 원고의 주택임대차법상 임의해지권을 인정함이 상당하다.

5) 갑 제20호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 2021. 3. 하순경 연장계약서를 작성해 달라는 피고의 요청을 받은 공인중개사로부터 연락을 받은 뒤 2021. 4. 6. 중개사무실에서 신규 임대차계약서를 작성한 것으로 보일 뿐이고, 특별히 원고가 이미 보유하고 있는 임의해지권을 포기하고 신규 임대차계약서 기재 종기일자까지 임대차에 구속되겠다는 의사로 위 계약서를 작성하였다고 볼 만한 정황이나 자료는 없다. 그리고 을 제3호증의 기재에 의하면 원고는 위 신규 임대차계약서를 작성한 직후 피고에게 ‘오늘 계약 연장했다, 감사하다’는 내용의 문자메시지를 보냈는바, 이는 임대차 갱신을 서면으로 작성하였다는 취지일 뿐, 계약내용에 특별한 변동(원고의 임의해지권의 제한 등)을 추단할 만한 내용이 없다.

6) 다만, 신규 임대차계약서에서 임대차기간을 이 사건 임대차의 법정갱신에 따른 2년, 즉 2021. 2. 2.부터 2023. 2. 1.까지가 아니라 ‘2021. 4. 6.부터 2023. 4. 5.까지’로 특정하여 기재한 것이 문제되므로 이에 관하여 살펴본다. 이는, 주택임대차법상의 갱신기간 2년을 위 신규 임대차계약서 작성일로부터 기산하여 기재하였기 때문으로 보이고, 이로 인하여 원고는 법정갱신기간 외에 추가로 2개월여의 임대차기간을 보장받게 되기는 한다.
그러나 위와 같은 사정을 이유로 피고의 주장처럼 신규 임대차계약을 별도의 새로운 계약이라고 보고 원고의 임의해지권을 부정하는 것은 다음과 같이 부당하다. 당시 원고는 이 사건 임대차의 묵시적 갱신을 거듭하여 이 사건 아파트에 4년여 거주하였는바, 앞으로도 2년 가까이 계속 이곳에 거주할 것인지 여부가 불확실하거나, 적어도 중도에 임대차를 종료시킬 수 있는 지위에 있었다. 즉, 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신된 상태로 남아 있으면 주택임대차법에 따라 2023. 2. 1.까지 임대차기간을 보장받으면서 언제든 그 의사에 따라 임의해지권을 행사할 수도 있는 것이었다. 그런데 만약 피고의 위 주장과 같이 해석한다면, 원고는 법정갱신의 경우보다 2개월여 더 길게 이 사건 아파트를 임차할 수 있게 되는 대신, 같은 기간 동안 피고로부터 임대차보증금을 돌려받지 못하게 될 뿐만 아니라 법률에 의해 보장되는 중도의 임의해지권까지 잃게 되는 것이다. 이는 원고와 피고 사이의 형평 및 당사자들의 추정적 의사, 나아가 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차법의 취지 등에 배치되는 것으로써 불합리하므로 받아들이기 어렵다.

결국, 위 임대차기간의 별도 약정과 관계없이, 이 사건 임대차는 여전히 주택임대차법상 ‘갱신’에 해당하고 원고의 ‘임의해지권’은 인정된다고 보아야 한다.

다. 이 사건 임대차의 종료
1) 원고는 위와 같이 갱신된 이 사건 임대차 계속 중에 주택임대차법 제6조의2에 따른 임의해지권을 가지므로, 이 사건 해지통지는 적법하다 하겠다.
따라서 이 사건 임대차는 피고가 원고로부터 이 사건 해지통지를 받은 2021.10. 25.경부터 3개월이 지난 2022. 1. 25.경 해지의 효력이 발생하여 종료되었다

 

 

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