소유권이전등기청구권의 소멸시효와 국토이용관리법상의 토지거래허가구역. 농지개혁법상 소재지관서 증명

 

 

 

토지를 구매하는 경우 이전등기를 받아야 완전한 소유권을 가지게 됩니다. ^^

 

그런데 구매계약을 했던 토지가 국토이용관리법(국토의계획및이용에관한법률)상의 토지거래허가구역 이라면 어떻게 될까요?

 

토지거래허가구역이란 토지의 소유권 등 권리를 이전, 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하는 구역을 일컫는 것입니다.

 

만일 허가를 받지 않은 경우에는 권리이전의 물권적 효력은 물론 당사자 사이에 체결한 매매계약의 채권적 효력도 발생하지 않게 됩니다(무효).

 

다만 그 무효는 허가를 받을 때까지 잠적적으로만 무효인 것으로 차후에 허가를 받으면 그 계약은 과거로 소급해서 유효화 되는 상태에 있다고 보기 때문에 '유동적 무효'라는 표현을 사용합니다. ^^

 

 

 

그런데 매매계약을 할 당시에는 토지거래허가구역으로 지정 고시되어 있지 않았지만, 등기를 하기 전 허가구역으로 지정된 경우라면 어떻게 해야 할까요?

 

그러한 경우에는 허가를 전혀 받을 필요가 없다고 보므로 계약은 완전히 유효하고, 허가구역 지정 고시 이후에 이전등기를 한다고 하더라도 유효하게 됩니다.

 

 

 

반대로 매매계약을 할 당시 허가구역으로 지정된 토지를 대상으로 하였기에 허가를 받아야 하는 상태에 있었음에도 허가를 득하지 않고 있다가 나중에 그 토지가 허가구역에서 지정해제된 경우에는 어떨까요?

 

그러한 때에는 역시 허가를 받을 필요 없이 매매계약이 확정적으로 유효가 되므로 이전등기도 자유로이 할 수 있게 됩니다.

 

 

 

그렇다면 내가 매매하고자 하는 토지가 허가구역으로 지정된 곳인지 아닌지를 어떻게 알 수 있을까요? ^^

 

국토교통부 홈페이지의 국민마당 - 사전정보공개 탭으로 가서 조회해보시면 알 수 있답니다.

 

http://www.molit.go.kr/search/search.jsp?query=허가구역 현황&collection=n_people

 

 

 

 

 

그런데 매매계약을 하고 난 후 장기간 이전등기를 하지 않고 있다면 소유권이전등기청구권이라는 권리는 소멸시효가 진행되어 10년이 지나면 소멸하게 됩니다. ㅜㅠ

 

10년 후에는 이전등기청구를 할 수 없게 되는 것이죠.

 

 

그러나 토지거래허가구역 내에서 허가를 받아야 유효로 되는 상황에 처해있는 경우에는 그 매매계약이 유동적 무효로서 효력을 가지지 못하므로, 상대방에게 이전등기를 청구할 수도 없고 따라서 해당 기간 동안은 소멸시효가 진행하지 않는다고 보는 것이 옳을 것입니다. ^^

 

물론 지정해제가 된다면 그 때부터는 계약이 유효하게 되므로 그 시점부터는 다시 소멸시효가 진행되는 것으로 볼 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

한편, 참고로 국토이용관리법상의 토지거래허가구역과 유사한 제도가 있는데 농지개혁법상의 소재지관서증명 이라는 제도입니다.

 

이것은 토지거래허가구역 제도와는 완전히 다른 제도로서 소재지관서증명을 요하는 토지라고 하더라도 그 계약은 일응 유효하고 따라서 이전등기청구도 바로 요구할 수 있습니다.(다만 소재지관서 증명을 해야하겠지만요)

 

따라서 소재지관서 증명의 확보는 법률상 장애가 아닌 사실상의 장애에 해당하기 때문에 계약당시부터 소멸시효가 진행된다고 보아야 겠지요? ^^

 

 

 

 

 

소멸시효가 완성되어 권리 행사의 기회를 잃지 않도록 항시 조심하시길 바랍니다.