가등기 사기 대책 - 전세보증보험 가입 or 전세권 설정 등기

임차인의 전입+확정일자가

'소유권이전등기 청구권 가등기' 보다 앞서더라도

장래 경매에서 낙찰받는 사람은 그 가등기에 의해 소유권을 뺏길 수 있기 때문에

아무도 입찰하지 않게 됨

 

대책은

임대차 계약 후 바로 (가등기 전에)

전세보증보험에 가입하거나

전세권 설정등기를 하는 것

 

 

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"승소했는데 전세금 못 받아요"... 가등기, '전세사기 최악의 악'

지난해 전세사기특별법에 따라 전세사기 피해자로 인정받은 김민정(가명·35)씨는 마지막 희망이라 여긴 강제경매에서도 전세금을 돌려받을 길이 원천 차단됐다며 괴로워했다. 전세사기꾼들이 남긴 '가등기'라는 마지막 덫 때문이었다. 한국일보 취재 과정에서 김씨 같은 피해자가 속속 나오고 있다.

경매시장에선 가등기가 걸린 전세사기 피해 주택의 경우 유찰이 거듭돼 경매 최저가격이 감정가격의 10% 수준까지 떨어진 사례도 확인됐다. 가등기 전세주택은 누구도 쳐다보지 않는다는 얘기다. 이처럼 가등기가 걸린 주택은 경매시장에서도 처리가 안 돼 결과적으로 피해자 구제가 불가능한 구조다. 전세사기특별법에도 관련 내용이 없다. 정부도 뒤늦게 사태 파악에 나섰다.

https://m.hankookilbo.com/News/Read/A2024022810230002305




전세사기 '가등기' 덫 피하려면... "전세권 설정해야"

문제가 되는 건 전자다. 전세사기 조직은 전세금으로 집값을 치르는 무자본 갭투자를 한 뒤 바지집주인을 들이는데, 이들이 집을 팔지 못하게 하려고 소유권이전청구권 가등기를 설정하는 경우가 많다. 보통 세입자가 입주한 뒤에 이뤄지다 보니 세입자도 모르는 경우가 대부분이다.

경매시장에서 소유권이전청구권 가등기가 걸려 있으면 낙찰 가능성이 희박하다. 낙찰받아도 가등기권자가 본등기를 한 순간 소유권이 넘어가 버리기 때문이다. 소유권이전청구권 가등기의 순위 보전 효력 때문이다. 세입자의 확정일자가 가등기 시점을 앞섰더라도 가등기를 소멸시킬 수 없다.

이처럼 세입자가 전입 후 확정일자까지 받았는데도 갑작스레 설정된 가등기에 따른 피해를 막으려면 전세권을 미리 설정하는 게 방법이다. 전세권은 임차권과 달리 등기부상 권리라 가등기보다 미리 설정만 하면 후에 설정된 가등기는 경매 때 자동 말소된다.

https://m.hankookilbo.com/News/Read/A2024030510550000002

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