소액임차인이 보증금 중 일부를 반환받은 후 경매 들어가면 경매에서 최우선변제 요구할 수 있을까?

가능하다는 하급심 판결

'소액임차인으로서 주택임대차보호법령상 인정되는 보증금 범위 내에서는 경매절차에서 다른 담보물권자에 대하여 우선하여 변제받을 권리가 있다고 보아야 하고, 배당 전에 보증금 일부를 변제받았는지 여부는 위 우선변제 범위에 영향을 미치지 않는다고 판단'

 

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수원지방법원 평택지원 2018. 5. 17. 선고 2017가단10171 판결

1. 기초사실
가. 피고는 2008. 11. 21. C 소유이던 평택시 D외 2필지 제4층 제401호(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 채무자 C, 근저당권자 피고, 채권최고액 5,980만원으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다.
나. 원고는 2011. 1. 4. C와 이 사건 부동산에 관하여 보증금 3,000만원으로 정한 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 C에게 위 보증금을 모두 지급하였으며, 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다.
다. 원고는 2013. 3. 14. 이 사건 부동산에 관하여 임차권등기를 마치고 다음 날인 2013. 3. 15. 다른 곳으로 주민등록을 전출하였다. 그 후 C로부터 보증금 3,000만원 중 2013. 4. 1. 1,000만원, 2013. 4. 3. 300만원을 각 반환받았으며, 2015. 12. 10. 서울북부지방법원 2015가소77541호로 나머지 1,700만원(= 3,000만원 - 1,000만원 - 300만원)에 대한 보증금반환 소송을 제기하여 그 무렵 위 법원으로부터 이행권고결정을 받아 확정되었다. 그 후 2016. 3. 15. C로부터 추가로 보증금 500만원을 반환받았다.
라. 원고는 남은 미반환 보증금 1,200만원(= 3,000만원 - 1,000만원 - 300만원 - 500만원) 및 이에 대한 지연손해금을 청구금액으로 하여 이 법원 B로 이 사건 부동산에 관한 강제경매를 신청하였고, 위 법원은 2016. 11. 28. 강제경매개시결정을 하였다.
마. 집행법원은 2017. 11. 9. 열린 배당기일에서 근저당권자인 피고에게 26,008,749원(2순위), 신청채권자인 원고에게 3,467,425원(3순위)을 각 배당하는 배당표를 작성하였다. 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고에 대한 배당액 중 8,540,000원에 대하여 이의하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4, 5, 6, 7, 13호증의 각 기재(가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 당사자 주장
가. 원고
원고는 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보증금 중 1,400만원 범위에서 근저당권자인 피고보다 우선변제권이 있음에도, 집행법원은 원고가 배당기일 이전에 임대인으로부터 위 1,400만원을 초과한 1,800만원을 변제받았다는 이유만으로 별다른 법적 근거 없이 소액임차인으로서 우선변제권을 인정하지 아니하고 원고를 피고보다 후순위로 하여 배당표를 작성하였다.
나. 피고
원고가 배당하기 전에 이미 우선변제권을 가지는 보증금 1,400만원을 초과하여 변제받았으므로 소액임차인 우선변제권에 관한 주택임대차보호법 취지 및 해석상 나머지 보증금에 대해서는 피고보다 우선변제권이 없다.

3. 판단
가. 관련 법령
주택임대차보호법 제8조 제1항에 '임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다'고 소액임차인의 우선변제권에 관하여 규정하고 있고, 구 주택임대차보호법 시행령(2010. 7. 21. 대통령령 제22284호로 일부 개정되기 전의 것) 제3조, 제4조, 부칙(2010. 7. 21.) 제2조에 의하면, 피고가 근저당권을 취득한 2008. 11. 21. 당시 평택시의 경우 소액임차인 기준 금액은 보증금 4천만원, 우선 변제 받을 보증금 중 일정액의 범위는 1,400만원이다.
나. 이 사건에 관하여
앞서 본 인정사실과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합해보면, 원고는 소액임차인으로서 주택임대차보호법령상 인정되는 보증금 1,400만 원 범위 내에서는 경매절차에서 다른 담보물권자에 대하여 우선하여 변제받을 권리가 있다고 보아야 하고, 배당 전에 보증금 일부를 변제받았는지 여부는 위 우선변제 범위에 영향을 미치지 않는다고 판단된다.
① 원고는 이 사건 경매개시결정 전 C와 임대차계약을 체결하여 이 사건 부동산을 인도받아 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 계속 유지하였고, 2013. 3. 14. 임차권등기를 마친 후 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다.
② 이 사건 임대차계약상 보증금은 3,000만원이므로 원고는 우선변제 받을 소액임차인에 해당하고, 우선변제권이 인정되는 보증금 중 일정액인 1,400만원은 이 사건 부동산 매각대금 등에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액의 1/2을 넘지 않는다.
③ 피고는 배당 전에 변제된 보증금을 우선변제 범위에서 배제하지 않으면 임대인과 임차인이 공모하여 담보권자에게 불측의 손해를 줄 수 있다는 취지로 주장하나, 이 사안은 소액임차인 적용을 받을 목적으로 원래의 보증금 자체를 낮춘 경우가 아닐 뿐만 아니라 소액임차인의 우선변제에 관한 규정은 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 소액임차인의 보증금 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바<각주1>, 소액임차인에 해당함이 명백하다면 주택임대차보호법령에 정해진 보증금 중 일정액 범위 내에서 소액임차인에게 우선 변제권을 인정하다고 하여 담보권자에게 손해가 있다고 할 수 없다.
④ 경매절차에서 우선변제 받을 보증금 중 일정액을 배당할 때 임대인으로부터 돌려받은 보증금을 제외할 법적 근거가 없다.

다. 소결론
따라서 원고가 주택임대차보호법상 소액임차인이 아님을 전제로 작성된 이 사건 배당표는 부당하므로, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 3,467,425원을 12,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 26,008,749원을 17,476,174원으로 각 경정하여야 한다.

 

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