- 분양권 상태에서 임대차 계약(임차인은 계약금, 중도금 750 지급).. 보증금2500/월차임190
- 임대차 잔금일 2주 전 잔금일 및 임대기간 2개월 연기
- 연기된 잔금일(임대개시일) 전 분양권 매도하여 소유자 변경, 매수자는 근저당설정등기
- 임차인은 보증금 잔금 1750 미지급, 임대인은 건물 인도x
- 임대인은 임대기간 동안의 차임 청구 소송
대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다256116 판결
가. 소외 1은 2018. 3. 22. 소외 2 회사로부터 이 사건 건물 중 상가건물인 이 사건(호수 1 생략)호 부동산과 이 사건 (호수 2 생략)호 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 각 366,500,000원에 분양받았다.
나. 피고는 2019. 7. 18. 소외 1로부터 이 사건 각 부동산을 임대차보증금 각 25,000,000원, 월차임 각 1,900,000원, 임대차기간 각 2020. 7. 31.부터 2022. 7. 30.까지로 하여 임차하는 내용의 이 사건 각 임대차계약을 체결하고, 그에 따라 계약금과 중도금 합계 각 7,500,000원을 지급하였다. 이 사건 각 임대차계약에 의하면 피고는 잔금 각 17,500,000원을 2020. 7. 31.까지 지급하여야 한다.
다. 피고와 소외 1은 2020. 7. 15. 잔금 지급기일을 2020. 9. 15.로 연기하고 임대차기간을 2020. 9. 15.부터 2022. 9. 14.까지로 변경하였다.
라. 소외 1은 2020. 9. 2. 이 사건 (호수 1 생략)호 부동산의 분양권을 원고 1에게, 이 사건 (호수 2 생략)호 부동산의 분양권을 원고 2에게 양도하였고, 소외 2 회사는 2020. 9. 14. 원고들에게 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 같은 날 원고들은 이 사건 각 부동산에 대하여 소외 3 회사에 각 채권최고액이 223,200,000원인 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.
마. 원고들은 소외 1로부터 이 사건 각 임대차계약의 임대인 지위를 승계하였다면서 위 임대차기간 동안의 차임을 청구하는 이 사건 소를 제기하였다.
임대인은 임차인에게 목적물을 인도하여 이를 사용ㆍ수익할 수 있도록 할 의무를 부담하고, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 의무를 부담한다(민법 제618조, 제623조 참조). 이러한 임대인과 임차인의 의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 발생하는 것이고, 상대방의 의무 이행이나 이행의 제공이 있어야 비로소 발생하는 것은 아니다. 그러므로 임차인의 차임 지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는지와 무관하게 임대차계약의 효력으로서 발생한다. 다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용ㆍ수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 참조).
앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 각 임대차계약이 유효하게 성립한 이상 피고에게 차임 지급의무가 발생하고, 소외 1이나 원고들이 임대인의 의무를 이행하거나 이행제공하지 않는 경우에 비로소 차임 지급을 거절할 수 있으며, 소외 1이나 원고들이 이 사건 각 부동산을 현실적으로 인도하지 않았더라도 자신의 의무를 이행제공하고 그 이행제공 상태가 계속된다면 차임 지급을 거절할 수 없다.
이 사건 각 부동산의 열쇠는 2022. 3. 22.경까지 입주지원센터에 보관되어 있었는데, 소외 1이나 원고들이 이를 피고에게 알리고 보증금 잔금을 지급하면 입주지원센터에서 열쇠를 수령하여 갈 수 있다는 것을 통지하였다는 증거가 없다(원고들은 2020. 9. 14. 공인중개사를 통해 피고에게 알렸다고 주장하나 그 공인중개사가 이를 피고에게 알렸다는 증거가 없다).
그리고 임대인의 위와 같은 의무에는 임대차계약 당시 임대차목적물에 대한 권리관계 및 임대차계약의 내용에 비추어 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함된다고 보아야 한다. 상가건물에 대한 임대차에서 대항력이나 우선변제권을 취득하기 위해서는 목적물 인도와 사업자등록 및 확정일자를 받을 것이 요구되는데(「상가건물 임대차보호법」제3조, 제5조 참조), 이 사건 각 임대차계약에는 이 사건 각 부동산 인도 전에 이를 제3자에게 담보로 제공한다는 특약이 있다는 등의 사정이 없음에도 원고들은 이 사건 각 부동산을 인도하기 전인 2020. 9. 14. 소외 3 회사에 채권최고액이 223,200,000원인 근저당권설정등기를 마쳐주어 피고는 위 회사에 대하여 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 되었다.
그렇다면 원고들은 임대인으로서의 의무를 이행하거나 이행제공을 하였다고 볼 수 없고, 이에 따라 피고는 이 사건 각 부동산을 사용ㆍ수익할 수 없었으므로 차임 지급을 거절할 수 있다.
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