상가 기존 임대인에게 3기 연체 사실 있는 경우, 신규 임대인이 '갱신거절' 할 수 있을까?

가능하다는 취지의 하급심 판결들

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수원지방법원 안양지원 2019. 11. 27. 선고 2019가단110481 판결

가. C는 2015. 7. 8. 피고에게 주문 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 보증금 5,000만 원, 차임 월 200만 원(매월 25일 후불), 임대차 기간 2015. 7. 25.~2018. 7. 25.까지로 정하여 임대하였다(이하 '이 사건 임대차 계약'이라 한다).
나. 원고는 2018. 3. 16. C로부터 이 사건 부동산을 매수하고, 2018. 3. 30. 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 피고는 이 사건 임대차 기간 시작일로부터 2018. 3. 30.까지 사이에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있다.
라. C는 피고가 위와 같이 3기 이상의 차임을 연체하였음을 이유로 2018. 4. 2. 피고에게 이 사건 임대차 계약의 갱신 거절 통지를 하였다.
마. 피고는 2018. 4. 18. 원고에게 이 사건 임대차 계약의 갱신을 요구하였고, 원고는 2018. 4. 20. 피고에게 위와 같이 3기 이상의 차임을 연체하였음을 이유로 이 사건 임대차 계약의 갱신을 거절하였다.
바. 원고는 2018. 4. 말경 피고에게 이 사건 임대차계약에서 정한 월 차임을 지급받을 계좌번호를 알려주었고, 피고는 그 때부터 2019. 7. 24.까지의 차임 상당액을 원고에게 모두 지급하였다. 사. 원고는 2019. 6. 19. 피고에 대하여 이 사건 임대차계약이 2018. 7. 25. 기간 만료로 종료되었음을 이유로 이 사건 부동산의 인도 및 2019. 3. 25.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 차임 상당액의 부당이득반환을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

나. C의 계약갱신 거절 통지의 효력
C가 2018. 4. 2. 피고에 대하여 한 임대차계약 갱신 거절의 통지는 임대인의 지위를 상실한 후에 한 것으로서 그 효력이 없다.
다. 이 사건 임대차계약의 종료
이 사건 임대차 계약은 다음과 같이 피고의 임대차 계약갱신 요구를 원고가 2018. 4. 20. 거절함으로써 2018. 7. 25. 그 기간 만료로 종료되었다.

1) 상가건물 임대차보호법(이하 '상임법'이라 한다) 제10조 제1항 제1호에 의하면, 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
위 인정사실에 의하면, 피고는 원고가 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계하기 전에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있고, 원고는 2018. 4. 20. 피고에 대하여 위와 같은 3기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하였으므로 원고의 갱신 거절의 의사표시는 정당한 사유가 있다. 

 

2) 이에 대하여 피고는 전(前) 임대인 C에 대하여 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있을 뿐, C로부터 임대인의 지위를 승계한 원고에 대하여는 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 없고, 승계 이후 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 '해지'할 수 있다는 판례(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022호 판결)은 임대인의 '계약갱신 거절' 사유를 규정한 상임법 제10조 제1항 제1호에도 적용되어야 하므로, 원고의 2018. 4. 20.자 계약갱신 거절의 의사표시는 정당한 사유 없이 한 것이어서 효력이 없다고 주장한다.

살피건대, 상임법 제10조 제1항 제1호는 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실"을 임대인의 계약갱신 거절 사유로 규정하는 반면, 상임법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"를 임대인의 계약해지 사유로 규정하는바 그 문언과 체계가 다르다.
즉, 임대인이 임대차계약 기간 도중 계약을 해지하려면 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하여 임대인이 그 연체차임 청구권을 실제 보유하고 있을 것을 요건으로 한다. 그런데 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 아니한다. 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022호 판결 참조).
이에 반하여 임대인이 임차인의 일방적인 계약갱신 요구를 거절하기 위하여는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있기만 하면 되고, 임대인이 갱신거절의 의사를 표시할 당시 임대인이 연체차임채권을 계속 보유하고 있을 것을 요건으로 하지 아니한다.
즉, 임차인이 임대차기간의 어느 시점에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있었다면 그 후 연체차임을 지급하였다 하더라도 임대인은 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있는 것이다.
상임법 제10조 제1항은 임차인의 일방적인 갱신요구권을 인정하는 것으로서 임대인의 일방적인 계약해지권을 규정한 상임법 제10조의8과는 그 취지와 내용을 서로 달리한다.
만약 임차인이 새로운 임대인에 대하여 3기 이상의 차임을 연체한 경우에만 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다고 한다면, 이는 임대인으로 하여금 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고, 오히려 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반한다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 등 참조).


서울중앙지방법원 2020. 2. 12. 선고 2019가단5212283 판결

만약 임차인이 새로운 임대인에 대하여 3기 이상의 차임을 연체한 경우에만 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다고 한다면, 이는 임대인으로 하여금 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고, 오히려 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반한다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 등 참조).
따라서 임차인이 임대차기간의 어느 시점에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있었다면 그 후 연체차임을 지급하였다 하더라도 임대인은 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있다고 봄이 타당하다. 결국, 피고가 2018. 11.부터 2019. 3.까지 사이에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 피고의 위 주장은 이유 없다.



서울남부지방법원 2024. 8. 23. 선고 2022가단280843 판결

가. 서울 영등포구 E(이하 ‘이 사건 토지’)에는 원래 블록조 스레트지붕의 단층근린생활시설 23.65㎡가 건립되어 있었는데 2014. 10. 27. F 앞으로 소유권이전등기 되었다가 2016. 3. 11.경 건축물 대장 말소와 함께 멸실등기가 이루어졌다. 이 사건 토지 위에는 위 멸실된 건물 대신에 판넬로 된 2층의 별지1 목록 기재 건물이 건축되었는데 건축주는 G으로 되어 있고 G과 F는 부부관계이다.
나. 2016. 5. 9. H, I는 이 사건 토지의 매수와 관련해 2억 원을 2016. 8. 11.까지 G에게 빌려주면서, 이 사건 토지의 소유권은 H, I에게 이전등기하기로 하고 이자를 합한 2억 3,000만 원을 지급하지 못하면 이 사건 토지와 별지1 목록 기재 건물 및 그 부속물의 소유권을 H, I에게 귀속시키기로 하는 계약을 하였다. 2016. 5. 9. 이 사건 토지에 관하여 영등포구청에서 F, 다시 H, I 앞으로 같은 날자 매매를 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌다.
다. H, I는 2017. 6. 1.경 별지1 목록 기재 건물의 임차인들에게 이 사건 토지 및 별지 1 목록 기재 건물의 소유권을 2016. 5. 9. 취득하였지만 G과 사이에 소유권 이전의 시기를 최종적으로 2017. 6. 30.까지 변제하는 것을 조건으로 기회를 부여하였으므로 임대료를 지급하지 말라는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.
라. 피고는 별지1 목록 기재 건물 2층을, 2017. 2. 1. F로부터 임차하였고, 2019. 2. 1. F로부터 ‘임대차기간: 2021. 1. 31.까지, 월차임: 10만 원’으로 정하여 임차하였고, 2021. 3. 1. 당시 위 건물 중 75% 지분의 소유자인 H으로부터 ‘임대차기간: 2023. 2. 28.까지 2년’으로 정하여 임차하였다. 피고는 2017. 6. 30.부터 2021. 1. 31.까지 위 2층에 관한 차임을 누구에게도 지급하지 않았다.
마. 원고들은 2021. 10. 7.부터 2022. 2. 3.까지 별지1 목록 기재 건물의 소유권을 취득하였다.
바. 피고가 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하는 이 사건 2022. 11. 14.자 답변서가 그 다음 날 원고들에게 송달되었다.

2. 청구원인에 관한 판단
가. 법리
갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 3기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 3기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).
임대인이 임차인의 일방적인 계약갱신 요구를 거절하기 위하여는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있기만 하면 되고, 임대인이 갱신거절의 의사를 표시할 당시 임대인이 연체차임채권을 계속 보유하고 있을 것을 요건으로 하지 아니한다. 즉, 임차인이 임대차기간의 어느 시점에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있었다면 그 후 연체차임을 지급하였다 하더라도 임대인은 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있다(수원지방법원 안양지원 2019. 11. 27. 선고 2019가단110481 판결).

피고가 H이 아닌 F, G에게 차임을 연체한 것으로 본다고 하더라도 차임을 3기 이상 연체하였다는 사실은 변하지 않는다. F, G 이후에 별지1 목록 기재 건물을 취득한 H, I의 지위, 위 쌍방 당사자 간의 분쟁 내용과 경위 등에 비추어 보면, 위 차임연체의 효과 역시 소멸한다고 보기 어렵다.

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