법인이 폐업, 해산한 경우 임대차 계약 자동 종료되는지?

폐업, 해산 하더라도 청산 절차 통해 임대차 관계 정리해야 할듯
권리관계 정리, 청산사무 종료되어야 법인격 소멸

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대법원 1997. 4. 22. 선고 97다3408 판결
[3] 법인에 관하여 청산종결등기가 경료된 경우에도 청산사무가 종료되었다고 할 수 없는 경우에는 청산법인으로서 당사자능력이 있다.

대법원 1991. 4. 30. 선고 90마672 판결
상법 제520조의2 제1항 내지 제4항에 의하여 회사가 해산되고 그 청산이 종결된 것으로 보게 되는 회사라도 권리관계가 남아있어 현실적으로 정리할 필요가 있는 때에는 그 범위 내에서는 아직 완전히 소멸하지 아니한다 할 것이다 ( 당원 1968.6.18. 선고 67다2528 판결 참조).

 

부산지방법원 서부지원 2019. 11. 28. 선고 2019가합101774 판결

가. 원고와 피고의 부동산임대차계약 체결
1) 원고는 2005. 9. 12. 부산 사하구 D 일원의 A시장 부지에 재건축사업을 진행하기 위하여 설립된 법인이다.
2) 원고는 2012. 11. 30. 피고에게 별지 기재 주차장(이하 '이 사건 주차장'이라 한다)을 임대차보증금 80,000,000원, 임대차기간 2012. 11. 30.부터 2017. 11. 30.까지로 정하여 임대하였다. 원고는 같은 날 피고로부터 임대차보증금 80,000,000원을 지급받았고, 그 무렵 피고에게 이 사건 주차장을 인도하였다.

라. 원고의 임대차계약 만료 통보
C은 원고를 대표하여 2017. 11. 9., 2017. 11. 15. 두 차례에 걸쳐 피고에게 '이 사건 주차장의 임대차계약이 2017. 11. 20. 만료된 뒤에는 임대를 연장하지 않을 것이다'라는 내용의 통지를 하였고, 그 무렵 위 각 통지가 피고에게 도달하였다.

2. 본안전 항변에 관한 판단
가. 피고의 주장
1) 원고는 기존 A시장을 철거하고 그 부지에 재건축 사업을 시행하기 위하여 설립된 법인으로서, 사업수행에 따라 기존 A시장을 철거하고 새로운 주상복합상가를 신설하여 분양을 완료한 후 등기이전절차까지 모두 마침으로써 임무를 완료하여 법인으로서의 권리의무가 소멸하였다. 또한, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 집합건물의 공용부분에 해당하는 이 사건 주차장의 관리는 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연 설립되는 상가관리단이 하게 되므로 원고는 이 사건 주차장의 관리에 관하여 아무런 권리가 없다. 따라서 원고는 이 사건 소를 제기할 당사자능력과 당사자적격이 없다.

나. 당사자능력과 당사자적격에 관한 판단
법인은 해산사유가 있거나 청산종결 등기를 마친 뒤라고 하더라도 청산사무가 완료되지 않은 이상 청산의 목적범위 내에서 권리능력이 존속한다(대법원 1986. 10. 28. 선고 84도693 판결, 대법원 1992. 10. 9. 선고 92다23087 판결 등 참조). 앞서 본 바와 같이 원고의 정관 제6조는 원고의 사업시행기간을 '1996. 7. 11. 공증일부터 관리처분계획에 따른 처분 및 청산업무가 종료되는 날까지'로 규정하고 있고, 제48조는 '조합은 재건축으로 완성된 건물 등에 대한 등기절차를 완료하고 총회를 소집하여 조합의 해산을 결의하고, 해산 결의를 한 때에는 해산 당시의 임원이 청산인이 되어 청산에 관한 업무를 수행한다'는 취지로 규정하고 있다. 설사 이 사건 조합이 피고 주장과 같이 재건축사업에 따라 건물을 완공하고 분양절차를 완료하였다고 하더라도, 원고가 총회를 소집하여 조합해산을 결의하고 청산에 관한 업무를 완료하였음을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고의 권리능력이 소멸하였다는 피고의 본안전 항변은 이유 없다.



청주지방법원 2011. 5. 20. 선고 2010나3286, 2010나3293 판결

1. 기초사실
가. 반소피고는 별지 목록 각 기재 건물(이하 “이 사건 아파트”라 한다)의 소유자로서 피고 2, 3, 4, 5, 6, 1과 사이에 다음과 같이 임대차계약(이하 “이 사건 임대차계약”이라 한다)을 체결하면서 임대차기간을 임대차계약일부터 1년으로 하되 매년 갱신하기로 약정하였다. 피고들은 그 무렵 반소피고에게 각 임대차보증금을 지급하고 각 목적물을 인도받아 현재까지 점유하고 있다.

나. 반소피고는 1995. 12. 14. 진흥종합건설 주식회사(이하 “진흥건설”이라 한다)에게 이 사건 아파트 입주자에 대한 위 임대차계약에 따른 차임 및 부당이득금 청구채권을 양도하고, 1996. 8.경 피고들에게 위 채권양도사실을 통보하였다.

다. 반소피고는 1996.경 부도처리되어 2001. 12. 4. 상법 제520조의2 제1항에 따라 휴면회사로 해산되었고, 2004. 12. 4. 청산종결되었다가 다시 2007. 4. 26. 청산인으로 소외인을 선임한 다음 청산절차를 진행하였다.

라. 피고들은 위 각 임대차계약일부터 반소피고가 부도처리되기 전까지 해당 차임을 지급하였으나 그 이후 1995. 12. 말경에 지급해야 할 1995. 11.분 차임(기간 1995. 11. 15. - 1995. 12. 14.)부터는 지급하지 않았다. 이에 따라 반소피고는 2008. 7. 7. 피고들에게 2기 이상 차임연체 등을 이유로 이 사건 각 임대차계약의 해지를 통보하였고, 2008. 10. 29. 재차 통보하였다.

바. 원고는 2010. 10. 1. 진흥건설로부터 이 사건 아파트 입주자에 대한 위 임대차계약에 따른 차임 및 부당이득금 청구채권을 양수하였고(이하 “이 사건 채권양도”라 한다), 진흥건설을 대리하여 2010. 10. 4. 피고들에게 위 채권양수사실을 통지하였다.

1) 차임 청구에 대한 판단
이 사건 각 임대차계약은 피고들의 2기 이상 차임 연체를 이유로 한 반소피고의 해지의 의사표시에 의해 2008. 7. 7. 적법하게 해지되어 종료되었다 할 것이다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 피고들은 차임 채권을 양수한 원고에게 1995. 12. 말경 지급해야 하는 1995. 11월분 차임부터 2008. 7. 7.까지의 차임을 지급할 의무가 있다.
2) 부당이득반환 청구에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 피고들은 이 사건 각 임대차계약이 종료한 이후에도 현재까지 이 사건 각 해당 아파트를 점유·사용함으로써 그 사용이익 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 가하고 있으므로 이를 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.
나아가 그 부당이득의 액수에 관하여 보건대, 통상 부동산의 점유사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임 상당액이라 할 것인바, 위 각 임대차계약 종료 후의 차임 상당액도 위 각 해당 아파트의 차임인 월 55,000원과 같은 액수일 것으로 추인되므로, 피고들은 부당이득반환채권을 양수한 원고에게 임대차계약 종료일 다음날인 2008. 7. 8.부터 한국토지주택공사로 이 사건 아파트의 소유권이 이전되기 전날인 2010. 9. 28.까지 월 55,000원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

* 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 2011다49615 판결 (위 판결 후속)
(소멸시효 부분만 심리불비 판단)
원심으로서는 이 사건 차임채권 중 시효로 소멸한 것이 있는지를 따져보아 시효로 소멸한 연체차임은 피고들의 각 임대차보증금에서 공제하여서는 아니 됨에도, 이러한 피고들의 주장에 대하여 판단하지 아니한 채 1995년 11월분부터의 모든 연체차임이 피고들의 각 임대차보증금에서 공제된다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 차임채권의 소멸시효에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 판단누락으로 인한 이유불비의 위법이 있다.




서울서부지방법원 2017. 3. 29. 선고 2016가단26528 판결

① 피고는 2014. 10. 2. 원고로부터 'C' 개최를 위하여 A관 기획전시 1, 2실 합계 2,306㎡(이하 '이 사건 전시실'이라 한다)를 2014. 10. 27.부터 2015. 3. 5.까지 대관료 188,925,968원에 임차하기로 한 사실, ② 이후 피고는 2014. 11. 12. 원고에게 'C' 진행이 불가능하게 되어 이 사건 전시실 임대차 계약을 해지한다고 요청하였던 사실, ③ 이에 피고는 2014. 11. 13. 원고에게 '피고는 이 사건 전시실에서 전시계획 중인 행사를 피고 개인사정에 의하여 포기하며 위약금으로 대관계약금액의 15%인 28,338,900원을 2014. 12. 15.까지 납부한 것을 확인하며 각서를 제출합니다'는 취지의 이 사건 전시실 대관 포기각서를 작성하여 교부한 사실

2. 피고의 주장에 대한 판단
가. 이에 대하여 피고는 이 사건 전시실 임대차 계약을 체결한 무렵부터 2년간 사업실적이 전무한 상태에서 폐업을 하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 법인이 폐업을 하였다고 하여 기존에 부담하고 있던 채무가 당연히 소멸하는 것은 아닐 뿐 아니라, 가사 피고 법인의 해산절차가 종결되었다고 하더라도 청산사무가 종료되었다고 할 수 없는 경우에는 법인격은 소멸하지 않고 청산의 목적 범위 내에서 여전히 존속한다고 할 것인바(대법원 1997. 4. 22. 선고 97다3408 판결, 대법원 1991. 4. 30. 90마672 결정, 대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다31871 판결 등 참조), 앞서 본 바와 같이 원고에 대한 채무가 변제되지 아니한 이상 청산사무가 종료된 것이 아니어서 그 범위 내에서는 피고의 당사자능력이 있으므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

 

 

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