갱신청구권 써도 합의하면 5%보다 차임 더 올릴 수 있을까요?

갱신청구권 써도 합의하면 5%보다 차임 더 올릴 수 있을까요?

보통 합의로 차임 증액하는 경우에는 5% 초과해서 인상하는 것도 가능한데요

갱신권 쓰면 차임 인상이 5% 제한된다는 건 이제 잘 아시죠?
(주택임대차법 제6조의3 제3항)

그럼 임차인이 갱신권 쓴 경우에 임대인의 요청으로 합의해서 5% 초과 인상하는 건 가능할까요?

안됩니다~ 갱신권 쓴 상황에서는 합의하더라도 5% 초과로 차임 올릴 수 없습니다

따라서 초과 부분은 무효이고 이미 받았다면 받환해줘야 합니다
(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결)

 

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제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
  ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
  [전문개정 2008. 3. 21.]


대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결

원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 피고가 2005. 1. 15. 상가건물인 이 사건 점포에 관하여 임대차기간 만료일을 2006. 1. 15.로 정한 임대차에 대하여, 법 제10조 제4항에 따른 피고의 갱신 거절의 통지가 법 제10조 제1항에 따른 원고의 계약갱신요구권 행사보다 먼저 있었다 하더라도 피고의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없었다는 전제에서 원고의 계약갱신요구권 행사가 유효하다고 본 다음, 

원고와 피고가 2006. 1. 16. 체결한 신규 임대차계약은 그 체결 경위 및 내용 등에 비추어 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 종전 임대차를 갱신한 것으로 봄이 타당하다는 이유로 갱신된 임대차에 관하여 차임의 증감청구권에 관한 법 제11조가 적용된다고 판단하고, 종전 임대차기간 만료 이후에 원고와 피고가 합의하여 재계약을 체결하고 차임을 증액하였다는 피고의 주장을 배척하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고..

법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 할 것이다.