헌법재판소 2024. 3. 28.자 2020헌마751 전원합의체 결정
| 민간임대주택에 관한 특별법(2019. 4. 23. 법률 제16386호로 개정된 것) 제44조(임대료) ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. |
1. 사건개요
가. 청구인은 2009. 10. 1. ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제5조에 따라 등록한 임대사업자이다.
나. 청구인은 2016. 2. 26. 수원시 (주소 생략)를 민간매입임대주택(장기일반민간임대주택)으로 최초 등록하여 공급하였고, 2018. 4. 3. 임차인 남○○에게 임차보증금 205,000,000원, 임대차 존속기간 2018. 4. 3.부터 2020. 4. 23.까지 24개월로 정하여 임대하였다.
또한 청구인은 2016. 5. 27. 화성시 (주소 생략)를 민간매입임대주택(장기일반민간임대주택)으로 최초 등록하여 공급하였고, 2018. 3. 16. 임차인 홍○○에게 임차보증금 220,000,000원, 임대차 존속기간 2018. 5. 30.부터 2020. 5. 29.까지 24개월로 정하여 임대하였다.
청구인은 위 두 주택의 임대차계약기간이 각 2020. 4. 23.과 2020. 5. 29. 만료됨에 따라 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고자 하였으나, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제44조 제2항 및 같은 법 시행령 제34조의2 제2호에 따라 종전 임대료의 5퍼센트를 초과하여 임대차계약을 체결할 수 없게 되었다.
다. 한편, 청구인은 2016. 5. 27. 수원시 (주소 생략)를 민간매입임대주택(장기일반민간임대주택)으로 최초 등록하여 공급하였고, 2019. 5. 8. 임차인 백○○에게 임차보증금 330,000,000원, 임대차 존속기간 2019. 5. 31.부터 2020. 5. 30.까지 12개월로 정하여 임대하였다. 청구인은 임차인 백○○이 임대차 존속기간 만기 이전에 임대차계약 종료를 희망함에 따라 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고자 하였으나, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제44조 제3항에 따라 임차보증금을 증액할 수 없게 되었다.
3. 청구인의 주장
가. 이 사건 증액상한조항 및 이 사건 시행령조항은 임대의무기간이 아닌 민간임대주택법상 임대사업자(이하 ‘민간임대사업자’라고만 한다)의 임대등록이 유지되는 전(全) 임대기간 동안 직전의 임대료를 기준으로 임대료 증액 비율의 상한을 5퍼센트로 제한하고 있어, 그 적용기간이 지나치게 장기이다. 뿐만 아니라, 지역적 임대료 등락 상황이 다름에도 불구하고 임대료 증액 비율의 상한을 일률적으로 지나치게 낮게 정하고 있어, 직전 임대료가 일시적 시장 상황에 따라 낮은 가격에 책정된 경우 신규 임대차계약 시 시세를 제대로 반영하지 못하는 문제가 있다. 또한 기존 임차인이 아닌 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우에도 동일 조항의 적용을 받도록 하는 등 그 제한의 정도가 과도하다. 따라서 위 조항들은 과잉금지원칙에 위반하여 청구인의 계약의 자유, 직업의 자유 및 재산권을 침해한다.
나. 이 사건 증액금지조항은 민간임대사업자가 최소 1년 동안 임대료를 증액하는 것 자체를 금지함으로써, 전 임차인과의 계약이 종료되고 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고자 하는 경우에도 해당 계약 체결 시점이 1년 이내이면 임대료 인상이 불가능하도록 제한하고 있어 과잉금지원칙에 위반하여 청구인의 계약의 자유, 직업의 자유 및 재산권을 침해한다.
4. 판단
(2) 침해의 최소성
(가) 이 사건 증액상한조항에 의하여, 민간임대사업자는 민간임대주택을 임대하기 위해 임대등록을 유지하는 기간 동안에는 임대의무기간이 지났더라도 임대료 증액 비율 제한을 초과하여 임대료 증액 청구를 할 수 없다. 이는 민간임대사업자가 임대의무기간을 도과한 이후, 임대등록을 유지하면서 이에 따른 민간임대사업자로서의 혜택은 계속해서 누리면서도, 민간임대주택법상 준수하여야 할 의무인 임대료 증액 비율 제한을 피해가는 것을 방지하고자 하는 것으로, 그 제한이 과도하다고 볼 수 없다. 청구인은 임대의무기간 종료 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우에도 위 조항들에 따른 증액 상한이 적용되는 것이 과도하다고 주장하나, 위 조항들로 달성하고자 하는 국민 주거생활의 안정의 필요성은 반드시 기존 임차인에 대하여만 국한된다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 임대료 증액 비율의 상한 준수에 따라 민간임대사업자에게 주어지는 혜택은 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에도 동일하게 유지되므로 제한의 정도가 과도하다고 볼 수 없다.
청구인은 개별 주택 및 지역 상황을 고려하지 않고 임대료 증액 비율의 상한을 일률적으로 ‘직전 임대료 대비 5퍼센트’로 정한 것이 과도한 제한이라고 주장하나, 이 사건 증액상한조항 및 이 사건 시행령조항은 임대료 액수를 직접 통제하거나 임대료 인상 자체를 금지하지 아니하며, 다만 임대료 증액 비율의 상한을 일정 비율로 제한할 뿐이므로 그 제한의 정도가 지나치게 가혹하다고 보기 어렵다. 또한 이 사건 증액상한조항 및 이 사건 시행령조항에서 임대료 증액 비율을 정함에 있어 고려하도록 정하고 있는 소비자 물가지수나 인근 지역의 임대료 변동률 등을 감안하여 보아도, ‘직전 임대료 대비 5퍼센트’라는 비율이 지나치게 낮은 비율이라고 볼 수도 없다.
(나) 한편, 이 사건 증액금지조항과 같이 임대차계약 체결 또는 갱신 후 1년의 임대료 증액 금지기간을 두지 않을 경우, 민간임대사업자가 단기간에 갱신계약을 반복하여 체결함으로써 우회적으로 임대료 증액 한도를 초과하여 임대료를 증액하게 될 위험이 있으므로, 이 사건 증액금지조항을 통해 임대료 증액 제한의 실효성을 보장할 필요가 있다. 그러므로 이 사건 증액금지조항으로 인한 기본권 침해의 정도가 과도하다고 볼 수도 없다.
(다) 민간임대주택법은 민간임대사업자에 대하여 종전 임대주택법에 따라 적용되던 임차인 자격 제한, 최초 임대료 제한, 분양전환의무, 담보권 설정 제한 등의 규제를 폐지하였다. 또한 민간임대사업자는 심판대상조항을 준수할 것을 요건으로 종합부동산세, 양도소득세 또는 법인세 등의 세제혜택을 받을 수 있는 등, 임대료 증액 비율 상한을 제한하고 증액금지기간을 둠으로 인한 기본권 제한을 보완할 수 있는 제도적 장치 또한 마련되어 있다.