2015. 5. 신설된 상가권리금 관련 상가건물임대차보호법. 기존의 권리금 판례태도는?

 

 

 

상가에서 영업을 시작하려고 하는 분들은 대부분 기존에 영업을 하던 업주의 건물을 이어받아 들어가기에 그 임차인에게 거액의 권리금을 지급하거나, 기존 임차인이 없다면 건물주인 임대인에게 권리금을 지급하고 영업을 시작하게 됩니다.

 

그 후 영업을 종료하고자 하는 경우 새로운 임차인을 골라 그 사람에게 권리금을 받으려고 하실텐데요.

 

이러한 권리금과 관련하여 2015. 5. 에 상가건물임대차보호법이 권리금 관련 규정을 신설했답니다. 임대인이 임차인의 권리금 회수 활동을 방해하면 손해배상을 하라는 취지인데요.

 

상가임대차법은 저번 포스팅에서도 설명해드렸듯 일정 금액 이상의 보증금을 지급한 상가에는 적용되지 않는 것이 원칙이지만, 권리금 관련 규정은 보증금액이 그것보다 높더라도 거의 대부분의 상가임대차에 적용됩니다. ^^

 

아래에서 어떠한 내용인지 확인해보시죠.

 

 

 

 

상가건물임대차보호법

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13>

 

제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호(아래에 붙임*) 의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015.5.13.]

 

* 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

[본조신설 2015.5.13.]

 

 

 

 

 

 

 

법 제2조는 보증금이 일정액을 초과하는 상가임대차에 대해서도 권리금 규정은 적용된다는 내용이고

 

법 제10조의3은 권리금의 정의규정입니다.

 

 

 

법 제10조의4는 각 호의 행위를 규정하고 그 행위를 하면서 임차인이 권리금을 지급받으려고 노력하는 행위를 방해한다면 임대인이 손해배상책임(3년의 시효)을 진다고 규정하는데요

 

여기서 유의할 점이 조항의 규정문구가 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자' 라는 것입니다.

 

즉 위 문구는 임대인의 방해행위의 대상을 모든 권리금 수령 방해행위가 아니라, 임차인이 신규 임차인을 구해서 그로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우로 한정해서 규정했다는 점이죠.

 

 

참 애매하죠?

 

임대인이 임차인을 괴롭히는 수단으로 여러가지 방법을 실행할 수 있는데 그 중 저러한 경우로만 한정해서 손해배상책임을 진다고 규정하여, 임차인의 보호가 조금 부실하지 않나 하는 생각이 듭니다.

 

 

다만 위의 조문 문구가 한정적으로 해석되는 것인지, 아니면 확장해석하여 다른 경우에도 유추될 수 있는 것인지는 해석의 문제로서 법원의 판결이 나온다면 확장해석을 실제 사례에서 적용해 볼 수 있을 것이지만 2015. 5. 신설된 규정이기에 아직까지는 관련 판결이 나온 것이 없습니다. ^^

 

좀 더 기다려 보아야겠지요.

 

 

법 제10조의5는 권리금 보호규정에서 제외되는 상가임대차에 대해 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

신설된 권리금 규정이 이러하다면

 

그간 권리금에 대하여 우리 대법원은 어떠한 태도를 견지해왔는지 살펴볼까요?

 

 

 

 

기존 권리금 판례를 보면, 임대인에게 지급한 권리금은 건물의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가로서 지급되는 것이므로

 

그 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않으며,

 

다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있게 될 뿐이라고 합니다.

 

그렇다면 임대인에게 권리금을 지급한 경우에 기존 영업시설의 이용 및 일정기간 이상의 임차기간이 보장되었다면 임대인으로부터 권리금을 돌려받기는 어려울 것입니다. 만일 보장한 기간이 전부 보장되지 못했다면 권리금 중 그 기간에 비례한 만큼은 돌려받을 수 있습니다.

(또는 새로운 임차인을 구하여 그들로부터 권리금을 받을 수는 있겠지요).

 

 

 

대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결

판시사항

영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부(한정 소극)

판결요지

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다.

 

 

대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결

판시사항

[1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 일정 기간 이상 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장 약정에 따라 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 그 보장 기간 동안의 이용이 불가능하게 된 경우, 임대인이 반환하여야 할 권리금의 범위(=잔존기간에 대응하는 부분)

[2] 백화점 내 매장에 관하여 특정매입 거래계약을 체결한 갑이 그 매장에 관한 영업권을 을에게 매도한 후 경영을 위탁받아 5년간 수익금을 정산하기로 하는 위탁영업 가맹계약 등을 체결하면서 2년 이상 영업을 보장한다는 약정하에 을에게서 영업권리금을 지급받았으나 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 을에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해주지 못한 사안에서, 갑은 을에게 영업권리금 중 일부를 반환할 의무가 있다고 한 원심의 판단을 정당하다고 한 사례

 

 

 

 

 

 

 

 

신설된 상가권리금 규정과 기존의 권리금 관련 판례를 알아보았습니다. 도움이 되셨나요? ^^