장기수선충당금. 임대인 변경시, 임차인 부담 특약 있는 경우

공동주택관리법

 

제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
  ② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.
  1. 제45조에 따른 조정등의 비용
  2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
  3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용
  ③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
  ④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

공동주택관리법 시행령

 

제31조(장기수선충당금의 적립 등) ① 법 제30조제4항에 따라 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 고려하여 관리규약으로 정한다. <개정 2021. 1. 5.>
  ② 제1항에도 불구하고 건설임대주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제43조제3항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제57조제4항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따른다.
  ③ 장기수선충당금은 다음의 계산식에 따라 산정한다. <신설 2021. 10. 19.>  월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적
  ④ 장기수선충당금의 적립금액은 장기수선계획으로 정한다. 이 경우 국토교통부장관이 주요시설의 계획적인 교체 및 보수를 위하여 최소 적립금액의 기준을 정하여 고시하는 경우에는 그에 맞아야 한다. <개정 2021. 10. 19.>
  ⑤ 법 제30조제4항에 따라 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다. <개정 2021. 10. 19.>
  1. 수선공사(공동주택 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용
  2. 수선공사 대상 시설의 위치 및 부위
  3. 수선공사의 설계도면 등
  4. 공사기간 및 공사방법
  5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액
  6. 공사발주 방법 및 절차 등
  ⑥ 장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립한다. 다만, 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우에는 제10조제5항에 따라 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다. <개정 2021. 10. 19.>
  1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)를 받은 날
  2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날
  ⑦ 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담한다. <개정 2021. 10. 19.>
  ⑧ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다. <개정 2021. 10. 19.>
  ⑨ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다. <개정 2021. 10. 19.>

 

 

 

- 임차인이 주임법상 대항력을 갖춘 경우, 전 임대인이 임차인에게 임대차계약에 관하여 지는 채무가 새로운 임대인에게 승계되나, 장기수선충당금에 관한 채권이 임대차계약에 관한 채권이라고 보기는 어려워 새로운 임대인에게 당연히 승계된다고 보기는 어려울 듯. 따라서 임대기간 중간에 임대인이 변경되는 경우 변경 전 장기수선충당금은 기존 임대인에게, 변경 후 충당금은 새로운 임대인에게 정산받아야 할 것이다.

 

- 수선충당금 반환청구는 부당이득반환의 성질이므로 시효는 10년

 

 

서울북부지방법원 2020. 5. 19. 선고 2019나35580 판결

 임차인이 임차목적물에 관한 장기수선충당금을 임차목적물의 소유자 대신 납부한 경우 소유자에 대하여 그 반환을 구할 수 있는데, 이는 임차목적물의 소유자에 대한 부당이득반환의 실질을 가지는 것이고 임차목적물에 대한 임대차계약상 임대인의 지위에서 그 반환의무를 부담하는 것은 아니어서 임차목적물의 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 하여 소유자에 대하여 이미 성립된 부당이득반환채무가 당연히 승계되지는 아니한다고 할 것이다.

서울북부지방법원 2019. 6. 27. 선고 2018가소813540 판결

C의 이름아래의 계약이 종료된 2003. 11. 이전분의 장기수선 충당금반환채권은 C의 이름으로 임대차계약 기간이 만료된 시점부터 소멸시효가 진행된다고 할 것인데 그로부터 10년 이상이 도과되었음이 역수상 명백하므로(그 이후 임차인명의자인 원고가 계속 거주하고 있다는 것이 시효를 중단시키는 사유가 될 수는 없다) 소멸시효도 완성된 상태이다

 

 

 

- 장기수선충당금을 임차인이 부담한다고 특약한 경우에는 임대인에게 정산을 요구하기 어려울 것으로 보임.

- 공동주택관리법 장기수선충당금 규정은 강행규정 아니라는 취지의 판결
[전주지방법원 2021. 6. 3. 선고 2020나11141 판결]

이에 대해 원고는 F과 피고 간 체결된 장기수선충당금을 F이 부담하기로 하는 특약은 구 주택법, 공동주택관리법에 반하거나 민법 제103조에서 정한 사회질서에 반하는 행위로서 무효라고 주장한다. 살피건대, 구 주택법, 공동주택관리법은 해당 규정을 강행규정이나 효력규정으로 명시하고 있지 아니하고, 구 주택법, 공동주택관리법이 장기수선충당금을 소유자에게 부담시킨 취지는 장기수선계획의 성질상 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 드는 기간이 길기 때문에 임차인보다는 소유자에게 납부의무를 지도록 하는 것이 보다 효과적이라는 정책적 판단에 의한 것으로, 임대차계약에서 이와 다르게 임차인이 장기수선충당금을 부담하도록 하는 특약까지 배제하는 취지라고 보기는 어려운바 위 특약을 무효라고 볼 수 없고, 이 부분 원고의 주장은 받아들일 수 없다.


cf. 

 

- 공동주택관리법 63조(관리주체의 업무)는 강행규정 아님 단속규정임.
[부산지방법원 2021. 10. 29. 선고 2021나47677, 2021나1039 판결]

이 사건 위임계약이 구 공동주택관리법에 위반된다고 볼 수 없고, 설령 이 사건 위임계약이 구 공동주택관리법 제63조에 위반된다고 하여도 위 규정을 강행규정이라고 보기 어려운 이상 이를 위반한 이 사건 위임계약의 효력을 부인할 수도 없다.
구 공동주택관리법 제63조의 입법취지는 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 하는 것이고, 제2항 위반행위에 대해서는 제102조에 따른 과태료 등의 대상이 되나, 그 위반행위의 사법상 효력에 대하여는 특별히 정한 점이 없고, 위 규정을 위반한 법률행위가 그 사법상 효력까지 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 위 규정을 위반한 법률행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 전문성을 갖춘 자에게 일부 업무를 위임하는 것까지 불가능하게 되어 공동주택을 안전하게 관리할 수 있게 한다는 입법취지에 반하는 결과를 초래할 수 있다는 점에서, 위 규정은 강행규정이 아니라 단속규정으로 봄이 타당하다.
④ 피고는 건축사로서 실제로 이 사건 아파트의 공사 감독 업무를 수행하였다.
따라서, 이 사건 위임계약의 효력이 무효임을 전제로 피고에게 부당이득으로서 기지급된 보수의 반환을 구하는 원고의 본소 청구는 이유 없다.


- 공동주택관리법 동별 대표자 선출 규정(시행령 11조1항)은 강행규정
[대구지방법원 2021. 4. 1. 선고 2020가합204173 판결]

공동주택관리법과 그 시행령에서 동별 대표자는 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀 선거에 의하여 선출될 수 있도록 하고, 동별 대표자로서의 자격요건이 충족되지 아니하거나 범죄경력 등이 확인되는 경우 당연 퇴임되도록 정하고 있으며, 그 선출 절차를 위한 선거관리위원회의 구성도 제한하고 있다. 나아가 공동주택관리법령의 여러 규정에서 일정한 사항을 관리규약으로 정하도록 하거나 정할 수 있게 한 것과 달리 동별 대표자의 선출과 관련된 규정 특히, 선출방법은 일의적으로 정하고 있고 관리규약에서 다르게 정할 수 있는 여지를 두고 있지 않은 점 등에 비추어 볼 때 선출방법 관련 규정인 공동주택관리법 시행령 제11조 제1항은 강행규정에 해당한다고 할 것이다.

 공동주택관리법 시행령 제11조 제1항에 따르면 동대표는 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수가 찬성해야 선출되고, 선출자가 없을 경우 다시 선출공고 절차가 이루어져야 하므로, 이 사건 선거 당시 제1선거구 37세대의 과반수에 미치지 못하는 18세대가 투표한 경우 동대표 선출 절차를 다시 진행하여야 함에도 원고를 동대표로 당선 공고한 것은 강행규정에 위반하여 입주자 등의 투표할 권리 등을 침해한 것으로서 효력이 없다. 따라서 이 사건 소는 처음부터 동대표 자격 없는 자인 원고가 동대표 지위 확인을 구하는 것으로서 그에 대해 어떤 권리나 법률상 이해관계를 가진다고 볼 수 없어 이를 다툴 원고적격이나 확인의 이익이 없다.