오피스텔 전입신고 금지특약 무효, 손배청구도 금지

- 전입신고 금지 특약은 무효일 가능성(주택임대차법 3조, 10조).
- 상가나 업무용 오피스텔을 임대하면서 '주거용으로 사용하지 않겠다'는 특약은 유효.

- 업무용으로만 사용하며 주거용으로는 사용하지 않겠다는 특약을 했음에도(위반시 손해배상 하기로),  
주거용으로 사용(전입신고 등) 함으로 인해 발생한 손해는 배상해야 할 수도 있음.
- cf. 전입신고를 금지하는 특약은 무효일 가능성이 높으므로 전입신고 금지특약의 위반을 이유로 손해배상을 구할 여지는 적다고 보임.

 

 

 

서울중앙지방법원 2015. 4. 10. 선고 2014가단45902 판결

1. 전제사실
가. 원고는 수원시 팔달구 D 1단지 101동 1801호(이하 '이 사건 오피스텔'이라 한다)를 분양받아 2009. 8. 30. 부동산임대업으로 사업자등록을 하고, 2010년 제1기 부가가치세 신고시 이 사건 오피스텔에 대한 부가가치세 매입세액 25,400,000원을 환급받았다.
나. 원고는 이 사건 오피스텔을 2010. 1. 16. 피고 B에게 보증금 1억 원, 임대기간 2012. 2. 8.까지로 정하여 임대하였고, 위 임대차 종료 후 2012. 2. 1. 피고 C에게 보증금 1억 5,000만 원, 임대기간 2014. 3. 15.까지로 정하여 임대하였다.
다. 그런데 이 사건 오피스텔이 주거용으로 사용된다는 것이 확인되자, 수원세무서장은 2013. 6. 10. 원고에게 2010년 제1기 부가가치세 25,400,000원을 과세한다는 내용의 과세예고통지를 하였고, 이에 대하여 원고가 과세전적부심사청구를 하였으나 2013. 8. 12. 불채택결정이 내려졌다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지 번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 원고의 주장
피고들은 원고로부터 이 사건 오피스텔을 임차하면서 업무용으로만 사용하기로 약정하였다. 그런데 피고들이 원고와의 계약을 위반하여 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하였고, 이로 인하여 원고가 부가가치세 25,400,000원을 납부하게 되었으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 손해배상으로 위 금액 상당인 25,400,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.

나. 판단
갑 제1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고와 피고들 사이에 체결된 임대차계약서의 부동산 용도란에 "업무용"이라고 기재되어 있고, 특약사항란에 "임차인은 전입신고를 하지 않고 이를 어길시 발생되는 임대인의 손해를 부담하기로 한다"고 기재되어 있는 사실, 피고 B과 체결한 임대차계약서에는 "임차인은 사업자등록시 임대인과 협의하여 등록하고, 부가세는 별도로 부담하기로 한다"는 내용도 기재되어 있는 사실이 인정된다.

그러나 ① 임대차계약서 용도란의 기재는 건축법상 오피스텔의 용도가 업무시설로 분류됨을 표시한 것으로 보이고, 이 사건 오피스텔의 사용방법을 제한한 약정으로 볼 수 없는 점, ② 단순히 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람은 주민등록을 이전할 필요가 없으므로, 임차인이 전입신고를 하지 않는다는 위 특약은 이 사건 오피스텔이 주거용으로 사용되는 것을 전제로 전입신고를 할 경우 발생할 문제에 대한 대비책으로 보이는 점, ③ 이 사건 오피스텔을 애초에 업무용으로만 사용하기로 하였다면 임차인이 사업자등록을 할 것이라는 점은 당연히 예상되므로, 임차인이 사업자등록시 임대인과 협의하여 등록한다는 특약을 할 이유가 없는 점 등의 사정을 고려하면, 앞서 인정된 사실 및 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 이 사건 오피스텔을 업무용으로만 사용하기로 하는 약정이 있었다는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 원고와 피고들 사이에 위와 같은 약정이 있었음을 전제로 한 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 나머지 점에 대하여 살필 필요 없이 이유 없다.

 

 

 

[생활 속 법률 톡톡] 오피스텔 전입신고 안 하기로 한 계약 유효 여부

오피스텔 주인 甲은 세입자 乙과 임대차계약을 체결하면서 계약서상 용도란에 ‘업무용’ 이라 기재했고 특약사항으로 ’전입신고 불가, 만약 전입신고를 할 경우에는 세입자가 집주인에게 손해배상 책임이 있다‘는 내용을 추가했다. 그런데도 불구하고 세입자 乙은 전입신고를 했고 그 결과 甲은 기존에 환급받은 부가세를 모두 국세청에 반환해야만 했다. 이에 화가 난 甲은 乙을 상대로 손해배상 소송을 제기했지만 패소했다.

-실질적으로 ‘주거용’으로 계약한 것이라면 주택임대차보호법 적용대상
 
乙이 계약서 특약사항을 위반한 것이 분명한데 왜 승소했을까? 이 사건의 쟁점은 세입자가 이 사건 오피스텔을 실질적으로 업무용으로만 사용하기로 약정하였는지 여부인데 계약서 내용이 오히려 세입자가 거주용으로 사용한다는 것을 암시하는 것으로 비춰진 것 때문이었다. 즉 ‘전입신고 불가’라는 내용은 세입자가 실질적으로 거주용으로 사용한다는 점을 집주인이 알았다는 것이다. 그 결과 실질적인 계약은 주택임대차이므로 주택임대차보호법에 적용되는데 세입자에게 불리한  특약내용은 항은 모두 무효이므로 세입자가 승소한 것이다.

-이 경우 임대인의 입장에서 세입자의 전입신고를 막을 방법은

결국 이 사건에서 甲이 패소한 이유는 계약내용이 불분명했기 때문이다. 즉 임대차 계약서 용도란에 업무용이라고 표기했다는 사실만으로는 세입자에게 업무용으로만 사용하라고 제한한 것으로 보기에 부족하다. 만약 이 사건 계약에 있어 甲과 乙 사이의 계약내용에 명백하게 ‘주거용으로 사용하지 못한다’는 특약이 있었다면 甲이 승소했을 것이다.

-오피스텔 주인 甲은 왜 세입자인 乙에게 전입신고를 못하게 했을까

건물주가 사무용 오피스텔이나 상가에 대한 임대사업자 신고를 할 경우에는 분양가 중 건물 가격의 10%인 부가세를 환급받게 된다. 그런데 만약 이를 주거용으로 임대한 사실이 드러나면 이미 받은 부가세를 다시 반환해야 하므로 세입자로 하여금 전입신고를 하지 못하게 하는 것이다. 또 오피스텔을 주거용으로 임대하면 해당 오피스텔이 주택으로 간주돼 소유자가 1가구 2주택이 되어 추후 한 채를 팔 경우 양도소득세가 많이 부과될 수도 있다. 

-오피스텔 세입자 입장에서 피해를 막으려면

전입신고를 계속 거부한다면 주인과 합의해서 전세권, 임차권 내지 근저당권을 설정하여 등기를 해야 나중에 보증금을 보호받을 수 있다. 다만 설정비용이 드는데 통상 이것은 세입자가 부담하는 경우가 많다.

 

[생활 속 법률 톡톡] 오피스텔 전입신고 안 하기로 한 계약 유효 여부 < 생활속 법률 톡톡 < 연재 < 기사본문 - 일요서울i (ilyoseoul.co.kr)

[생활 속 법률 톡톡] 오피스텔 전입신고 안 하기로 한 계약 유효 여부 - 일요서울i

 

[단독]임대업자 ‘절세 꼼수’에 막힌 오피스텔 세입자들 전입신고

 

30대 직장인 ㄱ씨는 지난해 사무실 근처에서 마음에 꼭 드는 오피스텔을 발견했다. 월세 계약을 할 때 집주인이 ‘전입신고를 할 수 없다’는 특약 조항을 계약서에 포함하려고 해 마음을 접었다. 전입신고를 하지 않으면 연말정산 때 월세 세액공제를 받을 수 없고, 보증금 반환 등 주택임대차보호법의 보호도 받을 수 없기 때문이다. 제때 전입신고를 하지 않으면 과태료를 물을 수도 있다. ㄱ씨처럼 주거용 오피스텔 계약 과정에서 전입신고를 하지 못하도록 요구하는 임대인이 적지 않은 것으로 나타났다.

12일 국회 행정안전위원회 정인화 의원(민주평화당)을 통해 확보한 행정안전부의 올해 1분기(1월15일~3월31일) 주민등록 사실조사에 따르면, 전입신고를 하지 않은 서울의 오피스텔 8만8270가구 중 1만915가구가 특약조항 등을 이유로 전입신고를 하지 않은 것으로 조사됐다. 비주거용(상업용) 오피스텔(2만2225가구)의 절반에 가까운 수치였다. 공실(1만4429가구), 부재 중(1만4268가구), 미조사(1만2451가구) 내역을 제외하면, 외국인 거주(3565가구)나 임시거주(3888가구), 사실조사 중 전입신고를 완료(6529가구)한 경우보다 많았다.

서울을 포함한 17개 시·도 오피스텔 68만8456호 중 전입신고를 하지 않은 건 28만8744가구로 나타났고, 이 중 특약 조항을 이유로 전입신고를 하지 않은 건 1만8038가구로 파악됐다. 공실(8만1842가구)·부재 중(5만6501가구)·사업용(5만925가구)·미조사(2만7383가구)·사실조사 중 전입완료(2만8118가구) 가구의 뒤를 이었다. 정부가 오피스텔의 전입신고 내역을 조사한 건 이번이 처음이다.

사무용에서 주거용 전환 때
환급 부가세 반납 피하려
임대인들 ‘특약 조항’ 요구

오피스텔 소유주들이 전입신고를 못하도록 하는 건 세금 혜택을 보려는 ‘꼼수’다. 사무용과 주거용으로 쓸 수 있는 오피스텔은 전입신고를 하면 주택으로 간주된다. 소유주가 사무용으로 오피스텔을 분양받으면 부가세를 환급받을 수 있는데, 전입신고를 해 주택용으로 용도가 바뀌면 환급받은 부가세를 반납해야 한다. 기존에 다른 집도 보유했다면 전입신고와 함께 다주택자가 돼 세제 혜택 등을 받지 못한다.

서울에서만 1만여가구 달해
효력 없지만 제재 법도 없어
세입자 보증금 떼일까 불안

여러 판례에 따르면 전입신고 금지 특약 조항은 법적 효력이 없다. 2013년 5월 대법원은 오피스텔 소유주인 이모씨가 서울 서초세무서장을 상대로 낸 양도소득세부과처분취소 소송에서 상고 기각 결정을 내렸다. 이씨가 오피스텔 임차인에게 전입신고를 할 수 없다는 특약사항이 담긴 계약서를 체결했지만, 사실상 주거용으로 임대했다면 주택에 해당된다는 판단이었다. 임차인의 특약 파기(전입신고)로 부가세 환급금을 반환해 손해가 발생했다며 임대인이 배상을 청구하는 소송도 자주 이뤄진다. 법원은 이를 두고도 전입신고 금지 특약이 임차인에게 일방적으로 불리하고, '사실상 주택용도로 계약이 이뤄졌'기에 무효로 보는 판단을 유지하고 있다.

그럼에도 집주인이 특약 조항을 주장한다면, ㄱ씨와 같은 ‘을’은 조항을 받아들이는 척 계약을 한 뒤 전입신고를 하는 것 외에는 마땅한 방법이 없다. 전입신고 방해 행위를 법적으로 금지하지 않고 있어 오피스텔 소유주들의 이런 행위도 제지할 수 없기 때문이다.

주무부처인 행정안전부 관계자는 “전입신고를 할 수 없게 하는 특약 조항은 기본적으로 임차인의 합의나 묵시적인 동의가 있기 때문에 임대인에게만 책임을 묻기 어렵다”며 “당사자가 신고하지 않는 한 이런 종류의 계약을 정부가 모두 확인할 수 없고 이를 입증해 처벌하는 것은 실효성에 문제가 있을 수 있으므로 신중하게 따져 봐야 한다”고 했다.

정 의원은 “계약서에 전입신고를 할 수 없다는 조항이 있으면 약자인 임차인들은 효력이 없는 조항에 겁을 먹고 전입신고를 못하는 실정”이라며 “이런 방해행위를 막으려면 전입신고 내용을 사적인 계약 영역이 아닌 공적인 관점에서 다뤄야 한다”고 했다.

원문 http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?art_id=201907160600025

 

 

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