임차권 양도인가, 신규 임대차계약 체결인가? 상가임대차 계약갱신 요구 기산점(5년, 10년). 신규임차인 주선의 경우

 

Q. 당신은 퇴직 후 자영업을 하기 위해 장사가 잘되는 곳의 업주와 합의하에 권리금을 주며 해당 영업을 인수하고 그 건물 임대차 계약도 인수받기로 했다. 건물 임대인과 임대차계약서도 작성하고 2년 정도 사업을 잘 해왔는데 느닷없이 임대인이 건물을 비워달라고 한다. 법에 따르면 10년은 계속 장사할 수 있을 줄 알았는데? 그런데 임대인은 내가 기존 영업주의 임대차 계약을 인수했기 때문에 계약갱신을 더 이상 할 수 없다고 한다. 맞는 말일까?

 

A. 임차권 양도를 형식적으로 본다면 그럴 가능성이 높다. 하지만 과연 그것이 수 많은 억울한 사례들에 구체적으로 타당할까? 다른 해석방법은 없을지.

 

 

(예시) 임대인 '갑'은 임차인 '을'과 사이에 2015. 6.경 기간 1년으로 상가임대차 계약을 체결, 을은 음식점을 운영했다. 매년 계약을 갱신하며 음식점을 영업하던 을은 2018. 9.경 신규임차인 '병'을 구해 권리금을 받고 음식점을 양도하였다. 임대인 갑과 신규임차인 병은 계약기간 2018. 9.부터 2020. 9.까지로 하는 임대차계약을 체결하고 병은 음식점 사업을 시작했다. 병은 계약시 임대차 기간에 대한 다른 특별한 설명은 듣지 못했다.

 

이 때 신규 임차인의 상가건물 임대차보호법 제10조 계약갱신 요구는 어떻게 될까?

 

 

상가건물 임대차 보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.(각호생략)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <구법>

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

부 칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16.>

제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행(2018. 10. 16.) 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

 

 

(전형적 모습) 기존 임차인 을은 구법 제10조 제2항을 적용받아 갱신요구 5년의 제한에 걸리므로 2015. 6.부터 갱신요구를 통해서는 (묵시적 갱신이 없는 한) 2020. 6.까지만 영업할 수 있었으나, 2018. 9.경 권리금을 받고 신규임차인 병을 주선했으므로 5년의 제한은 신경쓸 필요가 없다. 신규임차인 병은 2018. 9.경 임대인 갑과 2020. 9.까지 임대차계약을 체결했다. 계약 체결 당시인 2018. 9.에는 신법 시행(2018. 10. 16.) 이전이므로 5년의 갱신제한 기간이 적용되나 2020. 9. 즈음 병이 갱신을 요구하는 경우에는 신법이 적용되어 2018. 9.을 기산점으로 10년의 계약갱신 기간을 보장받게 된다(#계약갱신 원한다는 점을 6개월 전 임대인에게 문자 등으로 통고해야 함을 유의). 이것은 전형적인 상가 영업 양도 혹은 신규임차인 주선의 모습이다.

 

(임차권 양도양수의 경우) 만일 기존 임차인 을이 신규 임차인 병과 영업양도 및 ‘임차권 양도’를 하고(단 임대차기간은 미기재), 임대인 갑이 병과 사이에 임대차 계약서를 작성하며 특약으로 ‘기존 임대차의 갱신’이라는 취지를 기재하는 경우라면 어떨까? 기존 임대차는 2015. 6.부터 2020. 6.까지 계약갱신 5년의 제한을 받는데, 2018. 9.경 신규 임대차 계약시 "을과 병의 양도양수에 따라 임대차계약을 갱신한다."라는 특약을 넣어 임대차 계약서를 작성하는 사안이다.

이런 경우 신규 임차인 병은 임차권 양도의 법적 성격인 임차인의 권리의무 양수라는 특성에 비추어 2020. 6.까지의 계약갱신요구 5년 제한을 받게 되는 것일까?

실제 갖가지 사례에 따라 결론은 달라질 수 있겠으나, 예시 사안의 경우 병은 갑과 사이에 계약기간을 2020. 6.까지가 아니라 2018. 9. 부터 2020. 9.까지로 기재했고, 특별히 계약기간의 유의점에 대한 다른 설명은 듣지 못했으며, 을과 병 사이 양도양수 계약서에도 임대차 기간의 기재가 전혀 없었다. 그렇다면 이는 앞선 전형적 모습의 영업양도, 신규임차인 주선의 모습과 거의 실질이 다를 바 없을 것이다. 영업을 양수하는 사람 입장에서는 당연히 법에 따라 5년 혹은 10년의 기간이 어느정도는 보장될 것이라 생각하기 때문이다. 특히 임대인 갑이 2020. 6.경 이르러 병에게, "현재의 계약은 기존 임대차의 연장선이므로 2015. 6.부터 5년의 갱신 제한이 걸려 2020. 6.까지만 영업이 가능하고, 조금 너그러이 계산해 계약기간 만료일인 2020. 9.까지는 영업 하는 것을 봐주겠다."라고 한다면, 이는 애초 계약시 계약 기간을 제대로 설명해주지 않은 꼼수임이 분명해 보인다. 기존 임대차를 승계하는 것이었다면 계약서에 기간을 2020. 6.로 명시하고 계약갱신 요구가 불가능 하다는 점을 설명하거나 특약으로 기재했어야 할 것이다.

 

설명˙보호의무 위배, 예측 가능성

 

임차권 양수이며 계약 갱신이라는 점은 계약서에 기재했으나 임대기간 만료일을 6월이 아닌 9월로 기재하고 달리 임대차 기간에 대한 설명이 없었던 것은(을과 병 사이의 영업양도·임차권양도 계약서에도 임차기간 미기재) 어떻게 해석할 수 있을까?

이는 임대인 갑과 임차인 병 사이에

ㄱ.기간의 승계는 제외한(또는 따로 정하는) 임차권 양수 동의, 혹은

ㄴ.임대인의 갱신 제한 이익(5년,10년)을 포기하겠다는 묵시적 의사표현, 혹은

ㄷ.임차권 양도가 아닌 신규 임대차 계약을 체결한 것.으로 해석할 수 있을 것이다.

ㄱ,ㄴ의 경우에는 신법 10년이 적용되면서도 임차권 양도의 속성이 반영되어 계약갱신 요구 10년의 기산점이 2015. 6.부터인 것으로 해석될 여지가 있어 보이고, ㄷ의 경우에는 임차권 양도가 아닌 신규 임대차 계약으로 볼 것이므로 갱신 10년의 기산점이 2018. 9.이 될 것이다.

 

이와 달리 영업 양도에 부수한 임차권 양도(및 이에 따른 권리금 회수) 사안에서 '갱신기간의 만료시점을 설명하지 않은 임차권 양도 계약'이 기존 임차인의 영업 개시시점을 기산점으로 하여 갱신기간 5년, 10년에 걸린다고 해석하면, 대부분의 영업 양도, 임차권 양도(및 권리금 회수) 실무에서 큰 혼란이 벌어지게 될 것으로 보인다. 대부분 상가 영업자들이 갱신 만료를 앞두고 더 이상 갱신이 되기 않기에 권리금을 받고 신규임차인을 주선하며 영업양도 및 임차권양도를 하기 때문이다. 영업 양수인은 당연히 법에 따라 5년, 10년의 영업기간이 보장될 것이라 생각하며 거액의 권리금을 주고 인테리어를 보강하는 등 자산을 투입한다.

임차권 양도에 있어 갱신기간 기산점 해석은 임차인을 조금 더 두텁게 보호하려는 상가건물 임대차보호법 제10조의 제정, 개정 이유에 비추어도 적정하게 해석되어야 할 것이다. 또한 임차권 양도가 적법하게 이루어진 경우에도 특별한 약정이 없는 한 ‘양도인의 연체차임 채무나 기타 손해배상 채무 등은 양수인에게 이전하지 않는 점’ 등에 비추어 보면, 임차권 양도에 있어 상가건물 임대차보호법 제10조의 계약갱신 기간 기산점도 양수인에게 공유되지 않는다고 볼 수 있지 않을까.

 

구체적 타당성,  입법취지,  임차권 양도의 법적 성질 유추

 

 

【제정·개정이유】

◇제정이유

[시행 2002. 11. 1.] [법률 제6542호, 2001. 12. 29., 제정]

임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인은 이 법에 규정된 정당한 사유없이는 이를 거절하지 못하게 하고, 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있음(법 제10조).

◇ 개정이유

[시행 2018. 10. 16.] [법률 제15791호, 2018. 10. 16., 일부개정]

현행법은 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차기간을 포함하여 "5년"을 초과할 수 없도록 하여 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되고 있음.

상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 "10년"까지로 확대함(제10조제2항).

 

 

한편 일반적으로 임차권 양도시 전임 임차인의 대항력을 계속 유지(경매 등에서 선순위 유지)하기 위해서는 일반적 임대차계약서가 아니라 ‘임차권 양수도 계약서’를 작성하여(임대인의 동의 포함) 임차권양수인이나 전차인이 기존임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고 기간내(14일)에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속해야 한다. 이렇게 까다로운 방식을 거쳐야만 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속하는 것이다.(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결)

‘임대차 양도양수 계약서’는 일반 임대차 계약서와 달리 임대인, 기존임차인, 임차권 양수인, 중개사 4인의 인적사항이 있고, 특약사항으로 ‘임차인의 임차권을 신규임차인이 양수하는 내용의 계약이며, 임대인은 임차인과 양수인의 임대차 양도에 동의한다.’는 내용을 기재해야 한다. 임차권 양수인은 14일 이내에 전입신고 및 확정일자를 받아야 한다. 이 요건이 충족되어야 확정일자 담당 공무원이 ‘확정일자부’에 ‘임차권 양도’사실을 기재한다. 추후 경매 등 사건 발생시 양수인이 법원에 임대차 양도양수서를 제출하고 권리신고 해야만 법원에서 현 임차인이 임차권 양수인으로서 그의 대항력이 양도인의 대항력으로 소급된다는 것을 알게되고, 그 내용을 매각물건 명세서에 기재한다.

대외적 효력이 발생하는 임차권 양도 방식이 꽤나 복잡·엄격한 점에 비추어도, 영업 양도인·양수인 사이, 그리고 임대인과 사이의 계약이 임차권 양도계약인지 아니면 신규 임대차 계약인지 그 해석을 적정하게 해야 할 듯하다.

 

임차권 양도 방식의 엄격성

 

대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 [건물명도]

가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.

 

 

 

※ 한편 임대차 전대의 경우에 전차인은 임차인의 권리 범위내에서 권리 행사 가능하고 임차인의 갱신청구 기간 이내에 갱신청구권 대위행사 가능하나, 본 사안은 구체적 ‘사실관계에 비추어 전임 임차인 을의 지위를 유지시켜야 할 이익을 인정할 수 없어’ 양수인 병과 임차인 을 사이에서 위 점포를 넘겨주기로 한 계약은 전대차계약이 아니라 임차권의 양도계약이라 볼 것이다.(대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다10960 판결) 또한 전대차 계약은 기존 임차인이 그 법적 지위를 그대로 유지한 상태에서 일부 혹은 전부의 권리를 전차인에게 이양한다는 점에서 기존 임차인의 계약에 구속된다는 점을 일반적으로 인식하고 있는 것으로 보여, 임차권 양도 및 신규 임대차 계약의 구별과는 차별될 것이다.

 

 

제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다10960 판결

의류판매대리점 영업을 하던 점포 임차인이 그 영업을 양도하면서 점포도 넘겨주기로 한 계약이 점포에 대한 전대차계약이 아니라 임차권 양도계약이라고 한 사례

의류판매대리점 영업을 하던 점포 임차인이 그 영업을 양도하면서 점포도 넘겨주기로 한 계약이 영업양도 계약에 부수하여 이루어졌고, 임대차계약서 양식이 아니라 매매계약서 양식을 이용하여 위 계약을 체결하였으며, 양수인과 임차인이 함께 임대인을 찾아가 영업양수인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요구하였고, 영업을 양도한 이후 위 점포에 관한 임차권의 권리관계에서 임차인의 지위를 유지시켜야 할 이익을 인정할 수 없다면 양수인과 임차인 사이에서 위 점포를 넘겨주기로 한 계약은 전대차계약이 아니라 임차권의 양도계약이라고 한 사례

 

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