주택임대차 계약에서 임차인이 계약 해지시 계약이 종료되는 시점(1개월?, 3개월?)

주택 임대차 계약에서 해지를 규정하는 법조문은 아래와 같은 것들이 있습니다.

 

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [묵시의 갱신]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

 

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

민법
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일

제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.


주택임대차보호법에서는 임차인이 해지통고 하는 경우 3개월이 지나면 계약이 종료된다고, 민법은 임차인이 해지 통고한 후 1개월이 지나면 계약이 종료된다고 규정합니다.

언뜻 임차인에게 유리한 '1개월 후 종료' 규정이 적용되지 않을까 고민될 여지도 있습니다.
하지만 주택임대차보호법은 민법의 특칙으로서 민법에 우선해서 적용되고, 임대차 관련 규정들은 주로 임차인의 이익을 보호하지만, '임대차'라는 법률관계의 안정적 규율을 1차적 목적으로 하는 것이어서 임대인의 이익을 보호하는 데도 그 취지가 있습니다.
따라서 임차인에게 유리한 규정이라는 이유로 무조건 민법이 적용되어 1개월 후 종료 되는 것이 아니라, 주택임대차법이 적용되는 상황이라면 3개월 후 종료된다고 보아야 할 것입니다.