상가임대차법 제11조3항 차임증액(코로나, 감염병), 전후 임차인이 변경된 경우

상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )
[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]

 

제11조(차임 등의 증감청구권) 

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>        

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>  
        [전문개정 2009. 1. 30.]

 

부      칙 <법률 제17490호, 2020. 9. 29.> 
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(계약 갱신요구 등의 임시 특례 등에 관한 적용례) 제2조제3항, 제10조의9, 제11조제1항ㆍ제3항 및 제13조제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

 

 

상가임대차법은 2020. 9. 29.부터 코로나 등 감염병으로 인한 경제사정 변동을 원인으로 차임을 대폭 감액할 수 있는 근거를 마련해 임차인의 부담을 덜어주었고(동법 제11조1항), 이후 상황이 호전되면 증액 제한 5% 한도에 구애받음 없이 감염병 원인으로 감액하기 전의 차임에 달할 때까지는 크게 증액할 수 있음을 규정해(11조3항) 임대인의 우려도 보듬어줌.

 

다만 해당 규정은 임대인-임차인의 계약관계 동일성이 있는, 당사자가 동일한 계약인 경우에만 적용되는 것일지 의문이 생김.

 

 

【제정·개정이유】 

[일부개정]
◇ 개정이유
  코로나 19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데, 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되고 있는 실정임.
  그런데 현행법에 따르면 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 등은 계약의 해지, 계약갱신의 거절 또는 권리금 회수기회 제외 사유에 해당하여 많은 임차인이 소득 감소에 따른 차임연체로 영업기반을 상실할 위기에 처해지고 있음.
  또한 현행 차임 등의 증감청구권 요건이 제한적으로 해석되고, 임대료의 증액상한에 의해 임대인이 수용 가능한 감액규모가 한정될 수 있어 경제적 위기 상황에도 불구하고 증감청구권이 활용되기 쉽지 않은 상황임.
  이에 이 법 시행 후 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 계약의 해지, 계약갱신 거절 등의 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 함으로써 경제적 위기 상황 동안 임대인의 계약 해지 등을 제한하는 임시적 특례를 두는 한편,
  차임 등의 증감청구권 사유에 ‘제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’을 명시하고, 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액상한이 적용되지 않도록 함으로써 상가임차인에게 가장 큰 고충이 되고 있는 임대료 부담을 완화하려는 것임.

◇ 주요내용
  가. 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례에 관한 규정은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용함(제2조제3항).

  나. 임차인이 이 법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 각 호 외의 부분 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 않도록 하되, 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않도록 함(제10조의9 신설).

  다. 차임 등의 증감청구권 사유에 ‘제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’을 명시함(제11조제1항).

  라. 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(5%)을 초과하지 못하도록 한 증액상한을 적용하지 않도록 함(제11조제3항 신설).

  마. 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례에 관한 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용함(제13조제1항).

  바. 이 법은 공포한 날부터 시행하고, 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하도록 함(부칙 제1조 및 제2조).

 

해당 조문을 얼핏 보면 동일성 있는 계약의 경우에만 적용되는 것으로 해석될 여지가 있다. 즉 감염병 발생 - 경제사정 변동 - 임차인 감액청구 - 임대인의 감액 - 상황 호전 - 임대인 증액청구(5% 초과해 이전 차임액에 달하는 정도)의 순으로 일어나는 상황.

 

하지만 중간에 임차인의 변동이 생긴 경우에는 어떻게 해석할 것인가. 신규 임차인은 감액청구권을 행사하지도 않았고, 계약 당시 차임이 일반적인 금액인 줄 알고 있는 상황이라면. 신규 임차인에게 5% 초과하는 증액(감염병 이전의 차임액에 달할 때까지)을 허용하면 그의 신뢰와 예측가능성이 부인된다.

 

반면 임대인은 선의로 차임을 감액한 후 임차인이 변경 됨으로써 저가 차임에 갇혀 연5% 증액 제한(제2조1항 단서 보증금액 이내의 계약인 경우. 이를 초과하는 계약은 제10조의2로 인해 증액 제한 없음)에 더해 10년의 강제 갱신(제10조2항)이라는 부담을 지게 된다. (cf.만일 기존 임차인이 신규임차인을 주선한 상황에서 원래의 고가 차임을 요구했다면 제10조의4 1항 3호에 기해 손해배상 책임을 질 우려도 있다.)

 

양쪽의 법익이 충돌하는 상태지만 감염병의 회복, 매출 증대 여부, 금리 물가 상황, 조세 공과금 등 사정을 고려해 임차인의 부담이 제거된 상황이라면 신구임차인 교체가 있더라도 신규 임차인에게 5% 초과 증액을 요구할 수 있다고 보는 것이 일응 타당할 것이라 보임.

감염병 등 호전으로 임차인의 부담이 제거된 상황이라면 원래의 차임을 요구하더라도 큰 부담이 아닐 수 있으며, 기존 임차 계약의 내용이나 주변 상가의 차임 상황 등에 비추어 특별히 불합리한 정도의 금액이 아니라 볼 수 있고, 선의로 차임 감액한 임대인을 보호할 필요성, 저가 차임을 증액할 수 없다고 해석하면 5% 증액 제한이 있는 10년 갱신의 부담을 지게 되어 그 불합리함이 해소될 방안이 없는 점, 증액 청구하더라도 합의가 되지 않는 이상 법원 등의 결정에 따라 차임이 결정될 것이므로 예측가능성을 까마득히 초과하는 증액이 이루어지기는 쉽지 않을 것이라는 점 등을 근거로 들 수 있을 것임.