‘실거주’ 이유 임대차 갱신 의사 없다 밝혀놓고 다른 사람에게 임차한 임대인
임차인이 주택임대차법 따른 손해배상 청구 하려면 계약갱신 요구했어야
주택임대차법 제6조의3 해석 싸고 하급심 판단 엇갈려
임대인이 실거주 목적으로 기존 임차인에게 계약갱신 거절을 통보해놓고 이후 다른 임차인과 새 임대차 계약을 맺었더라도 기존 임차인이 계약갱신 요구 자체를 하지 않았더라면 임차인은 '주택임대차보호법 제6조의3에 따라' 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수는 없다는 판결이 나왔다. 다만 이렇게 임대인이 사전에 명백하게 계약갱신 거절 의사를 밝혀 임차인이 계약갱신 요구를 따로 하지 않게 된 것이라면 이는 임대인의 별도의 불법행위에 해당하므로 '민법 제750조에 따라 배상책임'을 져야 한다고 판단했다.
그러나 앞서 지난해 10월에는 비슷한 사건에서 임대인이 실거주를 이유로 명시적으로 먼저 계약갱신 거절 의사를 밝힌 경우에는 임차인이 계약갱신 요구를 하지 않았더라도 '주택임대차보호법에 따른 손해배상청구'를 할 수 있다고 한 1심 판결이 나온 적이 있어 하급심에서 판단이 엇갈리는 모양새다.
[의정부지방법원 2023. 2. 16. 선고 2021나223406 판결] 재판부는 “임차인이 주택임대차법 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 손해배상청구를 하기 위해선 먼저 ‘임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구’했어야 한다”고 밝혔다.
그러면서 “A 씨가 제출한 증거들로는 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 B 씨에게 임대차 계약에 대한 갱신요구권을 행사했다고 인정하기 부족하므로 A 씨의 주위적 청구는 이유 없다”고 판단했다.
다만 “B 씨가 2020년 11월 고의 내지 과실로 마치 임대차 계약을 갱신할 의사가 전혀 없는 것처럼 말해 A 씨가 임대차 계약에 대한 갱신요구권 행사기회를 상실하게 했다”며 “이러한 행위는 A 씨에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 봄이 상당하며 B 씨는 민법 제750조에 따라 A 씨에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다”고 판시했다.
하지만 앞서 지난해 10월 서울중앙지법 비슷한 사건에서 [서울중앙지방법원 2022. 10. 18. 선고 2022가소1067836 판결]
재판부는 “D 씨가 구체적인 사유를 들어 먼저 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 C 씨에게 계약 갱신요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다. 특별한 사정이 없으면 D 씨는 C 씨에게 주택임대차법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상 의무가 있다”고 판단했다.
의정부지방법원 2023. 2. 16. 선고 2021나223406 판결
3. 이 법원에서 추가한 원고의 예비적 청구에 따라, 피고는 원고에게 9,000,000원 및 이에 대한 2021. 5. 30.부터 2023. 2. 16.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
나. 판단
1) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 그 본문에서 '제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다'고 규정하면서 그 단서 각호에 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 열거하고 있고, 같은 조 제5항은 '임대인이 제1항 제8호의 사유[임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우]로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다'고 규정하고 있다. 따라서 임차인이 위 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 손해배상청구를 하기 위해서는 먼저 '임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구'하였어야 한다.
또한 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정하는 갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조에서 정하는 임대인의 묵시적 갱신거절에도 임차인이 행사할 수 있는 권리라고 보아야 하므로, 위 각 조항에서 정하는 갱신 역시 서로 그 취지와 요건이 상이하다고 봄이 상당하다. 따라서 묵시적 갱신에 대한 임대인의 갱신거절과 갱신요구권 행사에 대한 임대인의 갱신거절 역시 서로 상이한 것으로 구별되어야 하고, 단지 갱신거절의 사유가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호에 해당한다는 것만으로 해당 갱신거절이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 및 이를 전제로 한 같은 조 제5항에서의 '갱신거절'에 해당한다고 볼 수는 없다. 주택임대차보호법 제6조의3이 임대인의 재산권행사를 제약하는 조문으로 엄격하게 해석되어야 하는 점을 고려하면 더욱 그러하다.
2) 살피건대, 피고가 2020. 11. 26. 원고에게 이 사건 아파트에 실거주할 예정이라면서 갱신거절의 의사표시를 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 임대차계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 피고에게 이 사건 임대차계약에 대한 갱신요구권을 행사하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 원고가 위 기간 내에 갱신요구권을 행사하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 원고의 주위적 청구는 이유 없다.
3. 예비적 청구에 대한 판단
가. 위 인정사실과 앞서 든 증거들 및 갑 제3, 4호증, 을 제6, 16호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고가 2020. 11. 26. 고의 내지 과실로 마치 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 전혀 없는 것처럼 말하여 원고로 하여금 이 사건 임대차계약에 대한 갱신요구권 행사기회를 상실하게 하였고, 피고의 이와 같은 행위는 원고에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 봄이 상당하므로, 피고는 민법 제750조에 따라 원고에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
1) 피고는 2020. 11. 26. 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신을 거절하였는데, 그 주된 동기는 원고의 갱신요구권 행사가 있을 경우 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금을 원하는 만큼 증액하는 것이 어려웠기 때문인 것으로 보인다. 피고가 주장하는 육아를 위한 실거주 필요성은, 그 실거주 필요성의 존부는 별론으로 하더라도, 갱신거절의 의사표시를 한 부차적인 요인이었던 것으로 보인다.
2) 피고 주장에 따르더라도 피고 배우자에게 어떠한 확정적인 해외출장계획이 있는 것은 아니었고, 단지 피고 측의 막연한 추측에 따를 경우 해외로 출장을 갈 수 있다는 정도의 예상만 하고 있었을 뿐으로 보인다. 오히려 피고가 이주계획의 근거로 든 해외이주신청 이메일(을 제16호증)의 내용을 고려하면, 피고 배우자는 독일로 이주를 문의하였으나, 독일로의 이주는 불가능하고 미국에서 일할 자리가 나면 다시 연락을 주겠다는 답신을 받았는바, 피고 배우자의 해외출장이 예정되어 있었다고 단정하기도 어렵다.
3) 피고는 위와 같이 원고에게 갱신거절의 의사표시를 하였음에도 2021. 1. 4. 원고로부터 이 사건 임대차계약 종료 이후 머물 주거지를 구했다는 문자메시지를 받고 계약갱신의 의사가 있는지 문의하였는데, 이러한 사정을 고려하더라도 갱신거절 당시 피고에게 확정적인 갱신거절의 의사가 있었는지 의문이다.
4) 피고의 갱신거절이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정하는 갱신거절의 구성요건을 충족하는지와 별개로, 앞서 살핀 갱신거절의 동기, 피고가 제시한 갱신거절의 사유, 그에 대한 원고의 반응과 이후 원고와 피고가 취한 태도 등을 종합하면, 피고는 2020. 11. 26. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정한 원고의 갱신요구권 행사가 어차피 거절될 것이라는 의미에서 원고에게 갱신거절의 의사표시를 하였던 것으로 보이고, 원고도 피고의 이러한 의도를 파악하여 별다른 갱신요구 없이 이 사건 아파트에서 퇴거하였던 것으로 보인다.
5) 이처럼 피고는 이 사건 아파트에 실거주 여부가 확정적이지도 않았고, 따라서 원고의 갱신요구권 행사를 정당하게 거절할 수 있었다고 보기 어려움에도, 고의 또는 과실로 마치 원고에게는 갱신요구권을 행사해도 받아들여지지 않을 것처럼 말하여 원고로 하여금 사실상 갱신요구권을 행사하지 못하게 하는 손해를 입게 하였다.
6) 이에 대하여 피고는 2021. 1. 5.경 원고에게 종전과 말을 바꾸어 갱신요구를 할 수 있다는 취지로 말하였고, 갱신요구의 종기는 2021. 1. 27.까지였으므로 피고의 행위로 원고의 갱신요구권 행사가 불가능하게 된 것은 아니라고도 주장하나, 원고는 2020. 11. 26. 피고로부터 갱신거절의 문자메시지를 받고 즉시 피고에게 다른 집을 구할 것이라는 취지의 답신을 보냈고, 그에 관하여 피고가 따로 답을 하지는 않았던 점, 피고는 원고로부터 이사갈 집을 구하였다는 메시지를 수령하고 나서야 이 사건 임대차계약에 대한 갱신의사를 물었던 점, 원고는 2021. 1. 4. 당시에는 이미 이사갈 집을 구하고 계약금으로 35,000,000원을 지급하여 해당 계약 파기를 위해서는 상당한 경제적 손실을 감수할 수밖에 없었을 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 피고의 이와 같은 주장은 받아들이기 어렵다.
나. 1) 불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상태의 차이를 말하는 것이다(대법원 2014. 1. 23. 선고 2012다53048 판결 등 참조).
손해배상청구소송에 있어, 재산적 손해의 발생사실이 인정되고 그의 최대한도인 수액은 드러났으나 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다(민사소송법 제202조의2, 대법원 2005. 11. 24. 선고 2004다48508 판결 등 참조).
2) 살피건대, 피고의 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 갱신요구권 행사기회의 상실이라고 할 것인바, 그 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란하다고 보인다. 그리고 위 인정사실과 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 민사소송법 제202조의2에 따라 원고의 손해액을 9,000,000원으로 산정함이 상당한바, 피고는 원고에게 불법행위에 기한 손해배상금 9,000,000원 및 이에 대한 불법행위일 이후로 원고가 구하는 2021. 5. 30.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2023. 2. 16.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
가) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 갱신요구권은 형성권으로 피고에게 갱신거절에 정당한 사유가 없는 한 원고는 추가로 연장된 2년간 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 아파트를 사용·수익할 수 있었다.
나) 원고가 이 사건 아파트를 2년간 사용하여 얻을 수 있었던 이익에 관하여 본다. 피고가 2021. 5. 27. 제3자에게 이 사건 아파트를 임대하면서 수령한 임대차보증금이 650,000,000원인데, 해당 보증금 액수가 인근 매물의 시세와 큰 차이가 있다고 볼 만한 자료가 없는 이상, 불법행위가 없었더라면 원고는 2년간 그에 상응하는 사용이익을 얻었을 것으로 보인다. 반면, 원고의 갱신요구권 행사가 있었더라면 피고는 주택임대차보호법 제6조의3 제3항 단서에 따라 보증금을 5%까지 증액하였을 것으로 보이는바, 원고는 피고에게 추가로 22,000,000원을 보증금으로 지급하여야 하였을 것이다. 즉, 원고의 갱신요구권 행사가 받아들여졌을 경우 재산상 차액은, 188,000,000원(= 650,000,000원 - 440,000,000원[기존보증금] - 22,000,000원)의 보증금을 납부하지 않고 이 사건 아파트를 2년간 사용함으로써 얻을 수 있었던 차임 상당의 금액이다.
다) 한편, 원고와 피고 모두 위 보증금 차액을 월 차임으로 환산하는 비율에 관하여 달리 다투지 않고 있으므로, 주택임대차보호법 제7조의2에서 정한 바에 따라 위 보증금 차액을 월 차임으로 환산하면, 원고의 갱신요구권이 받아들여졌을 경우 원고는 2년간 합계 9,400,000원(= 188,000,000원 × 연 2.5% × 24개월)의 차임 상당액을 추가로 얻을 수 있었다고 보인다.
라) 다만, 앞서 보았듯이 피고에게 갱신거절 당시 이 사건 아파트에의 실거주 여부가 확정적이었다고 보기는 어려우나, 원고가 갱신요구를 하였다면 피고가 실거주를 하였을 가능성이 전무하다고 단정하기도 어려운 점, 원고는 2021. 1. 5. 피고와 통화과정에서 만약 이 사건 임대차계약을 갱신하였으면 주택임대차보호법에서 정한 5%보다는 높은 비율로 임대차보증금을 증액할 의사가 있었다고 진술하였던 점, 원고가 이미 다른 거주지를 마련하여 계약금으로 35,000,000원을 지급한 상황이기는 하였으나 2021. 1. 5.경 피고로부터 계약갱신 여부에 관하여 얘기를 들었음에도 갱신요구권을 행사하지 않았던 점 등을 고려하면, 피고의 불법행위로 인한 손해액은 위 9,400,000원보다는 적은 금액이라고 보아야 한다.
서울중앙지방법원 2022. 10. 18. 선고 2022가소1067836 판결
1. 피고는 원고에게 22,500,000원 및 이에 대하여 2021. 4. 24.부터 2022. 2. 11.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
○ 제출된 증거에 의하면 원고는 2019. 4. 24. 피고와 이 사건 아파트에 관하여 임대기간 2년, 보증금 6억 5,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 피고는 2021. 1. 14.경 원고에게 자신이 이 사건 아파트에 실제로 거주하기 위하여 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 한 사실, 원고는 2021. 4. 19. 이 사건 아파트에서 퇴거하고 다른 아파트를 임차하여 이사한 사실, 피고는 원고가 퇴거한 지 불과 3일 후인 2021. 4. 22. 이 사건 아파트를 제3자에게 보증금 11억 원에 임대하는 계약을 체결한 사실이 인정되는바, 특별한 사정이 없으면 피고는 원고에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상의무가 있다.
○ 이에 대하여 피고는 원고가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 의한 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없으므로 갱신거절에 따른 손해배상의무가 없다는 취지의 주장을 하나, 을 제1호증의 기재에 의하면 피고는 2021. 1.경 원고에게 문자메시지로 “올해에는 저희가 입주를 해야해서 전세 연장 계약은 어려운 상황입니다. 피차 이사 준비에차질이 생기지 않도록 하기 위해 미리 연락드리는 부분 양해 부탁드립니다.”라고 명시적으로 계약갱신을 거절하였는바, 피고가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 원고에게 계약갱신요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다고 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
또한 피고는 당초 피고가 직접 이 사건 아파트에 거주할 생각이었으나 2021. 4.경 정부의 가계대출관리방안이 급격히 변화되어 은행으로부터 대출을 받지 못하는 바람에 제3자에게 임대를 하게 된 것이므로 제3자에게 임대한 것에 정당한 사유가 있다고 주장하나, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 “정당한 사유”는 갱신거절 당시 예측할수 없던 사정 예컨대 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것으로서, 피고가 원고에게 갱신거절의 의사를 밝힌 2021. 1.경에는 금융기관에서의 대출이 어려워질 것임을 예측할 수 있었을 뿐만 아니라 피고가 주장하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 ‘정당한 사유’에 해당한다고 보기 어렵다.
○ 손해배상액의 범위
피고가 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액:
[11억 원 × 2.5% ÷ 12월(피고가 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임) ‒ 6억 5,000만 원 × 2.5% ÷ 12월(갱신거절 당시 환산월차임)] × 24개월
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