전세사기 피해 방지를 위한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안이 오늘(’23. 3. 30.) 국회 본회의를 통과했습니다.
▸임대차계약 체결 시 임대인의 정보 제시의무 신설
- ‘임대차계약을 체결할 때’ 임대인이 임차인에게 선순위 임대차 정보 및 납세증명서를 제시하도록 의무 부과
※ 임대인이 임대차계약을 체결하기 전, 위 각 정보의 열람에 동의해주어 임차인이 각 정보를 확인토록 함으로써 위 제시의무를 대신할 수 있음
▸임차권등기 신속화 방안 마련
- 임차권등기명령 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권 등기를 신속하게 경료 가능
□ 임대인의 정보 제시의무 신설 (법 제3조의7)
가. 개정배경
❍ 전세사기 등 피해가 발생하는 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없었기 때문입니다.
나. 개정내용 - 임차인은 계약 체결 시 임대인에게 정보 제시요구 가능
❍ 개정법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 ① 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보와 ② 국세징수법･ 지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시할 것을 의무화 했습니다.
❍ 이 규정은 공포한 날부터 시행될 예정으로, 공포 시 체결되는 임대차 계약부터 적용됩니다.
다. 표준계약서 개정 – 임대인이 제시한 정보가 사실과 다를 경우 임차인의 계약 해제 특약 규정
❍ 개정법의 실효성을 제고하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정합니다. - 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납･체납한 국세･지방세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항 체결을 권고합니다.
❍ 임차인이 임대차계약 체결 시 위 표준계약서에 따른 특약사항을 기재한 경우에는 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납사실 등이 밝혀지면 임대차계약을 해제함으로써 전세사기 피해로부터 벗어날 수 있습니다.
※ 새로운 임대인의 국세 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르거나 당해세라고 하더라도 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서만 우선 징수할 수 있도록 ｢국세기본법｣ 제35조가 ’22. 12. 31. 개정(’23. 4. 1. 시행)됨에 따라, 향후에는 개정된 ｢주택임대차보호법｣에 따라 종전 임대인의 체납세액 등만 확인하면 임차인은 예상치 못한 피해에서 사실상 벗어날 수 있게 됩니다.
□ 임차권 등기 신속화 (법 제3조의3 제3항)
가. 개정배경 – 임차권등기명령 송달이 어려운 경우
❍ 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도입니다.
❍ 개정 전에는 법원의 결정이 임대인에게 고지되어야 비로소 임차권등기를 할 수 있었으므로, 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인 사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권등기명령 송달이 어려운 경우, 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 거주 이전을 하지 못하는 문제가 있었습니다.
나. 개정내용 - 임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기 가능
❍ 위와 같은 문제점을 해결하기 위해 개정법은 임차권등기명령 조항(제3조의3 제3항)에도, ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 「민사집행법」 제292조 제3항을 준용했습니다.
❍ 이에 따라 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권 등기가 이루어질 수 있게 함으로써 임차인의 대항력･우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고, 임차인의 보증금반환채권 보호를 보다 강화했습니다.
❍ 이 규정은 ‘임차권등기명령 절차에 관한 규칙’ 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다. - 다만, 임차권등기명령이 개정법 시행 전에 있었더라도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않았다면 적용되게 함으로써 최대한 많은 서민이 개정법의 혜택을 받게 했습니다.
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