상가임대차법은 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임대차에 적용

상가건물

[1] 상가임대차법은 상인의 안정적인 영업활동을 보장하는 것을 목적으로 하는 법이므로 적용범위를 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임대차에 국한하고 있다.
사업자등록은 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조 중 어느 하나에 따라 하는데, 부가가치세법, 소득세법, 법인세법(이하 특별히 구별할 필요가 없는 경우에는 부가가치세법이라고만 한다)상 사업자등록의 대상이 되는 건물인 사업장이란 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소(부가가치세법 제6조 제2항)를 말한다.
그러나 사업자등록의 대상이 될 수 있는 건물이라고 하여 모두 상가임대차법에서 말하는 상가건물에 해당하는 것은 아니고, 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 경우에 해당하여야 한다. 예컨대 제조업을 영위하는 사업자는 최종 제품을 완성하는 장소인 공장 소재지를 사업장으로 하여 사업자등록을 할 수 있지만(부가가치세법 시행령 제8조 제1항), 별도의 영업사무실을 두고 있고 공장이나 창고에서는 단순히 상품을 보관, 제조, 가공하는 등의 사실행위만을 하는 경우에는 그 공장이나 창고는 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으므로 그 공장이나 창고에 관한 임대차에는 상가임대차법이 적용될 수 없다. 그러나 그곳에서 상품의 보관, 제조, 가공 등의 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다.**

[2] 사업자등록의 대상이 되는 건물의 종류에는 제한이 없으므로 미등기ㆍ무허가건물이라도 적용대상이 될 수 있다. 상가임대차법의 적용대상이 되는지 여부는 공부상의 표시가 아니라 건물의 현황ㆍ용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 한다. 따라서 공부상으로는 공장이나 사무실, 업무시설이나 근린생활시설로 되어 있어도 상가임대차법의 적용대상인 상가건물이 될 수 있다.
영업의 종류는 묻지 않으므로 단순히 상업에 종사하기 위한 건물에만 제한되지 않고 상업, 제조업, 서비스업 등 모든 영리활동을 위한 영업용 건물을 포함한다. 변호사, 세무사, 공인회계사 등 공공적 성격을 지니고 있더라도 그들이 제공하는 재화와 용역을 공급하는 영업활동을 하는 사업장으로서 사용하는 건물이라면 상가임대차법상의 상가건물에 해당한다. 병원, 의원 건물도 상가건물에 해당한다.
상가건물은 이와 같이 영업활동을 위한 사업장으로 사용하는 건물이어야 하므로 종중사무실, 동창회ㆍ향우회사무실, 교회, 사찰, 정당사무실, 종교단체나 자선단체의 사무실, 동호인 활동을 위한 건물 등은 상가임대차법상 상가건물에 해당하지 않는다.

온주 상가건물임대차보호법 / 편저 : 온주편집위원회 

 

 

 

• 교회: 민법 임대차규정 적용
• 사무실: 적용
• 어린이집: 비적용(고유번호증)
• 창고, 공장: 영업활동 병행해야 적용
• 수수료매장: 적용(인천지방법원 부천지원 2011. 6. 23. 선고 2010가단44004 판결, 서울중앙지방법원 2012. 6. 22. 선고 2011가단470248 판결)

** 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결

판시사항

[1] 상가건물 임대차보호법 적용대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단 기준

[2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 제품을 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 한 사례

판결요지

[1] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.

[2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

이 유

상고이유를 판단한다.

1. 상가건물 임대차보호법은 제1조에서 “이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정하고, 제2조 제1항 본문에서 “이 법은 상가건물( 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.”고 규정하고, 제3조 제1항에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있다.

상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다.

2. 가. 원심판결 및 원심이 적법하게 채용한 증거들에 의하면, 원고는 2003. 11. 8. 주식회사 화성금속(이하 ‘화성금속’이라 한다)으로부터 화성금속 소유의 이 사건 건물 1층 409.20㎡ 중 약 20평(이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)을 임대차보증금 25,000,000원, 임차기간 2003. 11. 8.부터 5년으로 정하여 임차하고, 화성금속에게 위 임대차보증금을 지급한 사실, 원고는 2003. 11. 8. 이 사건 임차부분을 인도받고, 같은 달 10일 서광주세무서에 동양도금이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하여 온 사실, 원고는 이 사건 임차부분 및 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하여 온 사실을 알 수 있다.

나. 앞서 본 법리와 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이라고 할 것이므로, 이 사건 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다.

그런데도 원심은 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스에서 도금작업과 더불어 영업활동이 이루어진 사정은 고려하지 않고 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 관한 법리를 오해한 것이고, 그 결과 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다.

 

▶메일/ 강의/ 전세사기(체크리스트) :: 변호사 貯 장고 (tistory.com)