상가 차임(보증금, 월세) 증감(증액,감액) 3가지 방법

1. 상가임대차법 적용되는지 +
2. 환산보증금 이내인지 =

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
  ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
  ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>
  [전문개정 2009. 1. 30.]

령 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
  1. 서울특별시 : 9억원
  2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
  3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
  4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
  ②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
  ③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>

 

 

3. 환산보증금 이내라면 (보증금→)월세전환율 상한 12% 적용

제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13.>
  1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
  2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
  [전문개정 2009. 1. 30.]

령 제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할2푼을 말한다.
  ② 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다.
  [전문개정 2013. 12. 30.]

** 한국은행 기준금리

| 한국은행 기준금리 추이(목록) | 통화정책방향 | 통화정책 | 한국은행 홈페이지 (bok.or.kr)

| 한국은행 기준금리 추이(목록) | 통화정책방향 | 통화정책 | 한국은행 홈페이지

 

4. 임대료 증액 상한 5% 적용

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>
  ② 제1항에 따른 증액 청구는 '임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후' 1년 이내에는 하지 못한다.
  ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>
  [전문개정 2009. 1. 30.]

령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008. 8. 21., 2018. 1. 26.>

 

4-1. 상가임대차법 적용되나 환산보증금을 초과하는 경우는 증액 상한 5% 아니라 한도 제한 없음

제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 '계약갱신의 경우'에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
  [본조신설 2013. 8. 13.]

 

5. 상가임대차법 적용이 안되는 경우는 민법 적용되므로 전환율이나 증액 상한 제한 없음.

 

6. 예) 보증금 300,000,000원/월세 4,000,000원 계약인 경우. 월세전환율 12%, 증액 5%에 따라 증액 계산하는 3가지 방식.


가. 보증금→월세로 전환하여 증액 계산

▷ 보증금을 월세로 전환
300,000,000 * 0.12 = 36,000,000원(1년치 월세)
▷ 1개월 차임으로 계산
36,000,000 / 12 = 3,000,000원(월차임)
▷ 기존 월차임과 더함
3,000,000 + 4,000,000 = 7,000,000원(전체 환산 월차임)
▷ 여기서 5% 인상분 계산
7,000,000 * 0.05 = 350,000원(월차임 인상분)
▷ 따라서
보증금 3억/월세 4,350,000원


나. 월세→보증금으로 전환하여 증액 계산
** 월세를 보증금으로 전환하는 방식(법2조2항,령2조3항 = 월차임*100)

▷ 월세를 보증금으로 전환
4,000,000 * 100 = 400,000,000원
▷ 여기에 기존 보증금 더함
400,000,000 + 300,000,000 = 700,000,000원
▷ 여기서 5% 증액
700,000,000 * 1.05 = 735,000,000원
▷ 증액분에서 공제하고자 하는 보증금 만큼 공제
(예, 보증금을 4억5천으로 하려는 경우)
735,000,000 - 450,000,000 = 285,000,000(나머지)
▷ 나머지를 월세전환율 12%에 따라 월세로 전환
285,000,000 * 0.12 = 34,200,000원(1년치 월세)
▷ 1개월 차임으로 계산
34,200,000 / 12 = 2,850,000원(월차임)
▷ 따라서
보증금 4억5천/월세 2,850,000원
(위 보증금 공제 단계에서 보증금 액수 조절 가능)


다. 보증금/월세 각각 5%씩 인상하는 방법

▷ 300,000,000 * 1.05 = 315,000,000원
▷ 4,000,000 * 1.05 = 4,200,000원
▷ 따라서
보증금 3억1500만원/월세 420만원

 

라. 세 가지 방식 모두 보증금으로 환산시 735,000,000원 으로 총 가치는 동일.

이는 현재 한국은행 기준금리가 3.5% 이므로 법12조, 령5조1항이 적용되어 월세환산율 12%가 적용되기 때문임
(0.12 /12 = 1/100 의 비율로 '보증금→월세' 전환되기 때문에 '월세→보증금' 전환비율인 *100 과 결과적으로 상호 전환 비율이 동일하게 됨)

만일 기준금리가 2%라고 가정하면 월세전환율은 9%가 되므로 

'가.방식(보증금→월세)'은 임차인에게 유리, '나.방식(월세→보증금)'은 임대인에게 유리하게 계산될 것임

(보증금 중 12%를 월세로 치환하던 것에서 9%만 월세로 치환하게 되므로)
예)
가. 보증금 3억/월세 4,312,500원
나. 보증금 3억/월세 4,350,000원
다. 보증금 3억1500만원/월세 420만원