묵시적 갱신 후 1년 이내 증액 청구 가부

주택임대차보호법

 

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
  ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
  ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
  [전문개정 2008. 3. 21.]

 

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 " 임대차계약 " 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
  ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
  [전문개정 2008. 3. 21.]

 

 

상가건물 임대차보호법

 

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

  ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
  ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
  [전문개정 2009. 1. 30.]

 

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>
  ② 제1항에 따른 증액 청구는 " 임대차계약 " 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
  ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>
  [전문개정 2009. 1. 30.]

 

 

 

1. 의사합치가 있는 경우 합의에 따른 차임 증액으로 판단.

인천지방법원 2021. 9. 28. 선고 2021가단213988, 2021가단8551 판결 [건물인도·부당이득금반환등]

 

가. 피고의 주장
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제11조 제1항에 의하면 차임의 증액은 100
분 의 9 를 초 과 하 지 못 하 므 로 원 고 는 제 1 임 대 차 계 약 당 시 차 임 월 2,000,000 원 에 서 월
2,180,000원 한도로 차임을 증액하였어야 하는데도 이를 초과하여 월 2,300,000원으로 차임을
증액하였다. 따라서 원고는 2014. 1. 6.부터 2020. 3. 6.까지 매월 120,000원(= 2,300,000원
– 2,180,000원)을 부당이득하였는바, 원고는 피고에게 부당이득으로 9,000,000원 및 이에 대한
지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 판단
상가임대차법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담

의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또
는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에
따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또
는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임
대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대
차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하
는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조).
이 사건에 관하여 보건대, 원고와 피고는 제1임대차계약을 묵시적으로 갱신하여 오던 중 차임을 증
액하기로 하는 합의에 따라 제2임대차계약을 체결하였으므로, 이 경우는 위와 같은 상가임대차법의
차임 또는 보증금 증액 제한 규정의 적용을 받지 않는다 할 것이어서, 이와 다른 전제에 선 피고의
주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

 

 

 

2. 묵시갱신 되더라도 증액청구 가능하다는 취지의 판단.

의정부지방법원 고양지원 2022. 1. 28. 선고 2021가단87954 판결 [건물인도]

 

나. 차임 인상액 청구에 관한 판단
이 사건 임대차계약이 2019. 5. 30. 묵시적 갱신된 사실은 앞서 본 바와 같고, 임대차가 묵시적 갱
신된 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는바(주택임대차법 제6조 제1항),
묵시적 갱신된 임대차의 차임 또한 종전과 동일하다고 보아야 한다.
비록 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나
경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고
(주택임대차법 제7조 제1항), B은 2019. 6. 10.경 피고에게 차임 10만 원의 증액을 요구한 사실은
당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
그러나 주택임대차법 제7조 제1항에 따른 차임증액청구를 하였다는 사정만으로 그 차임증액청구권
이 인정될 수는 없고, 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으
로 인하여 당초의 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우
에 해당하는 경우에 해당하여야 하는데(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다50113 판결 등 참조),
원고가 제출한 증거들만으로는 그와 같은 사정이 인정된다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거
도 없으므로, B의 차임증액 청구만으로 당연히 차임이 증액되었다고 볼 수도 없다.
따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

 

= 2019. 5. 30. 묵시갱신, 2019. 6. 10. 증액청구 (묵시갱신 후 1년 이내).
 : 증액청구는 가능하지만 조세,공과금 등 경제사정의 변동이 인정되지 않기 때문에 증액을 인정하지 않는다는 취지로 볼 여지.

 

 

3. 묵시 갱신되면 증액청구 할 수 없다는 취지의 판단.

창원지방법원 2020. 10. 15. 선고 2020가단394 판결 [건물인도등]

 

다음으로 원고 주장 중 원고의 2019년 5월경 차임 증액 요청에 따라 증액된 21개월분 차임 합계
630,000원의 지급을 구한다는 부분에 관하여 살피건대, 이 사건 임대차가 2019. 4. 28.이 되기 6
개월 전부터 1개월 전까지 임대인인 원고의 계약갱신 요구 또는 갱신거절 등이 없었음에 따라 다시
묵시적으로 1년간 갱신되어 임대차기간이 2020. 4. 28.까지로 변경되었음은 앞서 본 바와 같은데,
그 임대차 조건은 직전 임대차 의 조건과 동일한 것으로 간주되었는바(법 제10조 제4항), 

원고는 적어도 2020. 4. 28.까지 위 차임 증액 요청을 이유로 한 차임 증액을 주장할 수 없으므로, 

원고의 이 부분 주장도 이유 없다

 

cf. 

[이에 대하여 원고는, 피고가 2016년 10월부터 2017년 12월까지 5개월분 차임을 연체한 사실이 있는
등 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제8호의 계약갱신 거절사유가 존재한다는 주장도 하나,
설령 그 차임 연체사실이 인정된다 하더라도, 이 사건 임대차가 법 제10조 제4항에 의한 묵시적 갱
신에 의하여 2018. 4. 28.과 2019. 4. 28. 각 갱신된 이후 2020. 1. 14.에 비로소 임차인의 계약
갱신 요구가 있었던 이상, 과거 2017년 12월까지 발생한 차임 연체 사실이 2020. 1. 14. 임차인
의 계약갱신을 거절할 사유로 작용한다고 할 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다]

 

 

 

 

유사, 

 

민간임대주택에 관한 특별법

제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다. <개정 2019. 4. 23., 2020. 8. 18.>
  1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료
  2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료
  ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. <개정 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2019. 4. 23.>
  ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 " 임대차계약 "또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <신설 2018. 8. 14.>
  ④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다. <신설 2018. 1. 16., 2018. 8. 14.>
  ⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다. <신설 2018. 12. 18.>

 

 

 

 

법제처 법령해석

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a&cs_seq=430217&currentPage=13&keyField=&keyWord=&sort=date 

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?cs_seq=430217¤tPage=13&keyField=&keyWord=&mid=a&sort=date

 

 

민원인 - 임대사업자가 임대료 증액 청구를 할 수 있는 구체적인 기준(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제3항 등 관련)

안건번호21-0797
회신일자2022-03-18

1. 질의요지
「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제44조제3항에서는 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있는데,

  임대사업자(각주: 민간임대주택법 제2조제7호에 따른 임대사업자를 말하며, 이하 같음)가 2년을 기간으로 하는 임대차계약이 만료된 후 동일한 임차인과 임대료의 증액 없이 기간만을 연장하는 임대차계약을 체결하였으나, 연장된 임대차계약의 개시일부터 1년이 지나지 않은 시점에 임차인의 요청으로 계약을 해지한 경우, 임대사업자는 기간이 연장된 임대차계약의 개시일부터 1년이 지나지 않은 시점에 종전의 임대료보다 증액된 임대료(각주: 민간임대주택법 제44조제2항 및 같은 법 시행령 제34조의2에 따른 증액 비율만큼 증액된 임대료를 말하며, 이하 같음)로 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 것이 가능한지?

※ 질의배경
  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답
  이 사안의 경우 임대사업자는 새로운 임차인과 종전의 임대료보다 증액된 임대료로 임대차계약을 체결할 수 없습니다.

3. 이유
  민간임대주택법 제44조제2항에서는 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 안 된다고 규정하고 있는데, 여기서의 “임대기간”은 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때마다 정해지는 각각의 임대차계약 기간을 의미하는 것이 아니라 임대사업자가 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미합니다(각주: 법제처 2021. 5. 27. 회신 21-0203 해석례 참조).

  또한 민간임대주택법 제44조제3항에서는 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하여, 임대사업자가 임대료 증액을 청구할 수 없는 경우를 “임대차계약” 또는 “임대료의 증액”이 있은 후 “1년 이내”라고만 규정하고 있을 뿐 임대료 증액이 제한되는 “임대차계약”의 의미에 대해 별도로 규정하고 있지 않은바, 어떠한 민간임대주택에 대해 가장 최근에 체결된 임대차계약이 그 개시일부터 1년이 지나지 않은 경우라면 그 임대차계약이 새로운 임차인과 체결한 계약인지, 아니면 종전 임차인과 기간만 연장하는 방식으로 다시 체결한 계약인지 여부와 관계없이 같은 조 제3항에 따라 임대료 증액 청구가 제한되는 경우에 해당한다고 보아야 합니다.

  그리고 민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서, 같은 법 제44조제3항에서 종전의 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 “1년 이내”에는 임대사업자가 임대료 증액 청구를 할 수 없도록 규정한 것은 임차인을 보호하기 위한 취지라는 점(각주: 2018. 8. 14. 법률 제15730호로 일부개정된 민간임대주택법 개정이유 및 주요내용 참조)에 비추어 볼 때, 같은 항을 해석할 때에는 임차인 권익 보호 및 주거안정이라는 입법취지에 부합하도록 해야 할 것인바, 종전의 임대차계약 만료 후 동일한 임차인과 임대료의 증액 없이 기간만을 연장하는 임대차계약을 체결하고 그 임대차계약의 개시일부터 1년 이내인 경우라고 하더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 때에는 임대료의 증액이 가능하도록 하는 예외를 명시적으로 규정하고 있지 않다면, 종전의 임대차계약의 상대방이나 조건 등과 관계없이 같은 법 제44조제3항의 문언대로 임대차계약이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없다고 보는 것이 타당합니다. 
 
  아울러 민간임대주택법에서는 국가 또는 지방자치단체는 민간임대주택의 공급 확대 등을 위해 「조세특례제한법」, 「지방세특례제한법」 및 조례로 정하는 바에 따라 조세를 감면할 수 있다고 규정(제4조제1항)하여 임대사업자에게 세제혜택을 줄 수 있도록 하는 대신, 임대사업자에게는 임대의무기간(제43조) 및 임대료 증액 청구 제한(제44조) 등의 의무를 부과하고 있다는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 제44조제3항에 따른 임대료 증액 청구의 제한 사유를 임대사업자에게 유리한 방향으로 축소해 해석하는 것은 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

  따라서 이 사안의 경우 임대사업자는 새로운 임차인과 종전의 임대료보다 증액된 임대료로 임대차계약을 체결할 수 없습니다.

※ 법령정비 권고사항 

  민간임대주택법 제44조제2항에서 규정하고 있는 “임대기간”은 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때마다 정해지는 각각의 임대차계약 기간을 의미하는 것이 아니라 임대사업자가 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미한다는 점이 명확히 드러나도록 문언을 개정할 필요가 있고, 임대사업자가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 종전의 임차인과 임대차계약이 있은 후 1년 이내라 하더라도 임대료의 증액이 있은 후 1년을 도과했다면 임대료 증액 청구를 허용하는 것이 필요한지 정책적으로 검토하여, 만약 그 필요성이 인정된다면 같은 조 제3항을 개정할 필요가 있습니다.

 민간임대주택에 관한 특별법
제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다. 
  1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료 
  2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료 
  ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 
  ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
  ④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다. 
  ⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다.
<관계 법령>
※ 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내
  법제처 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
  또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
  아울러「헌법」제 101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례'가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.