가정공동생활자(사실혼)의 임차권 승계

제9조 (주택 임차권의 승계) ①임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ②임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

거주자 전입신고 불요

수원지방법원 2016. 6. 2 선고 2016가단50012 판결 [배당이의 ]

③ 주택임대차보호법 제9조 제1항은 “임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.”라고 규정하고 있다.
임차인의 우선변제권 등은 임차인의 임대차보증듬 반환채권 및 임차목적물의 사용ㆍ수익권을 효과적으로 보호하기 위해 주택임대차보호법이 임차인에게 부여한 권리로, 위 조항의 ‘임차인의 권리’에 포함된다고 해석함이 타당하다. 만약 ‘임차인의 권리’에 우선변제권 등이 포함되지 않는다고 해석한다면, 사실혼관계에 있는 사람은 임대인의 일반채권자로 전락하고 경매절차에서 우선변제권을 행사하거나 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 없으므로, 사실혼관계에 있는 사람의 주거권을 보호하고자하는 위 조항의 입법취지가 몰각된다.
나아가, 위 조항은 사실혼관계에 있는 사람의 전입신고를 주택임차권의 승계 요건으로 규정하고 있지 않으므로, 임차주택에서 가정공동생활을 하건 사실상의 혼인관계에 있는 사람은 전입신고 없이 임차인의 우선변제권 등을 승계한다고 봄이 타당하다. 이러한 해석과의 균형상 또는 위 조항의 반대해석상, 임차주택에서 가정공동생활을 하던 상속인도 전입신고 없이 임차인의 우선변제권 등을 승계한다고 봄이 타당하다.
④ 주택임대차보호법이 주민등록을 대항력의 요건으로 규정한 취지는 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있도록 하는 데에 있다. 상속인이 전입신고 없이 임차인의 우선변제권 등을 승계한다고 하면, 거래의 안전이 저해될 수 있음은 부인할 수 없다.
거래의 안전을 위하여 주택임대차보호법에 임차인이 사망한 경우 상속인이 일정 기간 내에 전입신고를 하여야 임차인의 우선변제권 등을 승계하도록 하는 등의 방법을 생각해 볼 수 있으나, 이는 입법적으로 해결함이 타당하다.



사실상의 혼인관계란 실제에 있어서 혼인생활을 하고 있으면서 혼인신고를 하고 있지 않은 상태의 부부관계를 의미. 당사자 사이에 주관적으로 혼인의사의 합치가 있고, 객관적으로 부부공동생활이라고 인정할 만한 혼인생활의 실체가 존재하여야(1987. 2. 10. 선고 86므70). 단지 경제적 원조를 하면서 성적 관계를 유지하는데 불과한 부첩관계나 부부공동생활의 실체가 없는 내연관계는 사실상의 혼인관계에 해당하지 않음.

서울서부지방법원 2011. 7. 22 선고 2011가단19 판결 [임차권존재확인 등 ]

주택임대차보호법 제9조 제2항은 「임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있는 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다」고 규정하고 있는바, 위 법조문에서 정한 사실상의 혼인관계에 있는 자는 법적으로 보호할 가치가 있는 사실혼 배우자를 의미한다고 보아야 할 것이다. 그런데 사실혼이란 당사자 사이에 주관적으로 혼인의 의사가 있고, 객관적으로도 사회관념상 가족질서적인 면에서 부부공동생활을 인정할 만한 혼인생활의 실체가 있는 경우라야 하고, 법률상 혼인을 한 부부가 별거하고 있는 상태에서 그 다른 한 쪽이 제3자와 혼인의 의사로 실질적인 부부생활을 하고 있다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한, 이를 사실혼으로 인정하여 법률혼에 준하는 보호를 할 수 없는 것이다.( 대법원 2001. 4. 13. 선고 2000다52943 판결 등 참조).
이 사건으로 돌아와 보건대, 원고가 이 사건 임대차계약 이후 망인과 이 사건 부동산에 같이 입주하여 살아 온 점은 앞서 본 바와 같으나, 이러한 사정과 갑 2, 3, 7, 16호증의 각 기재만으로는 원고를 법적으로 보호할 가치가 있는 사실혼 배우자라고 보기에 부족하므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.



제9조 제2항은 상속권이 없는 사실상의 배우자를 보호하기 위하여 일정 부분에서 그 주거권을 보장하여 주기 위한 규정일 뿐, 수인의 상속인 중 1인이 사망한 임차인과 임차주택에서 공동생활을 하였다고 하여 그 상속인 중 1인이 다른 상속인을 배제한 채 단독으로 그 임차인의 지위를 승계하는 규정으로 해석할 수는 없다

인천지방법원 부천지원 2001. 1. 19 선고 99가합2088 판결 [수분양자확인 ]

원고는 예비적 청구원인으로, 주택임대차보호법 제9조 제2항의 반대해석에 의하여 임차인이 사망한 경우 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있는 때에는 그 상속권자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 할 것인데, 원고는 임차인인 망 xxx의 사망 당시까지 그와 가족공동생활을 하여 왔으므로 원고가 이 ○○아파트에 대한 임차인의 지위를 단독으로 승계하여 이 ○○아파트에 대한 수분양자의 지위에 있다고 주장하면서 그 확인을 구한다.
그러므로 살피건대, 주택임대차보호법 제9조 제2항은 임차인이 사망한 경우에 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인츼 권리와 의무를 승계한다는 규정으로 이는 사망한 임차인과 사실상 혼인관계를 이루어 임차주택에서 가종공동생활을 하여 왔으면서도 임차인의 사망으로 민법 규정에 의한 상속권이 없는 사실상의 배우자를 보호하기 위하여 일정 부분에서 그 주거권을 보장하여 주기 위한 규정일 뿐 이 사건에서와 같이 수인의 상속인 중 1인이 사망한 임차인과 임차주택에서 공동생활을 하였다고 하여 그 상속인 중 1인이 다른 상속인을 배제한 채 단독으로 그 임차인의 지위를 승계하는 규정으로 해석할 수는 없다고 할 것이므로, 위 규정을 근거로 원고가 망 xxx의 임차인의 지위를 단독으로 승계하였다는 주장은 이유 없다고 할 것이나, 한편 원고는 망인의 장녀로서 망인의 사망으로 2/17지분의 범위에서 망인의 재산을 상속한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 이 ○○아파트에 대한 임차인으로서 지위에 관하여도 2/17지분의 범위에서 이를 상속하여 위 지분의 범위내에서는 이 ○○아파트에 대한 수분양자의 지위에 있다고 할 것이다.



 '2촌 이내의 친족'은 임차인인 피상속인의 비동거의 법정상속권자 중 2촌 이내의 친족(그 중 민법 제1000조에 따른 상속순위에서 선순위 상속권자)임

서울남부지방법원 2008. 11. 27 선고 2008나1885, 2008나9513 판결 [2008나1885(본소) 건물명도 2008나9513(반소) 임대차보증금반환 ]

동조의 제1항(임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다)과의 조화로운 해석 및 피상속인과 동거하는 사실상의 배우자의 가정생활의 안정 뿐 아니라 사실상의 배우자와 비동거인의 상속권자 간의 권익균형의 조정이라는 입법취지를 고려하면, 위 규정은 상속인이 피상속인과 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우, 동거하는 사실상의 배우자는 피상속인의 2촌 이내의 친족(피상속인의 직계비속, 직계혈족, 형제자매) 중 민법 제1000조에서 정하는 상속순위에 따른 자에 한하여 그 상속인과 공동으로 임차인의 권리 및 의무를 승계하도록 규정한 취지라고 해석함이 상당하므로, 위 '2촌 이내의 친족'은 임차인인 피상속인의 비동거의 법정상속권자 중 2촌 이내의 친족(그 중 민법 제1000조에 따른 상속순위에서 선순위 상속권자)이라고 할 것이다.



공동 승계 시 승계비율 (승계인이 수인인 경우)

1. 각자 균분 의견

대구지방법원 2014. 4. 25 선고 2013나15317, 2013나15324(참가) 판결 [임대차보증금 ]

이 사건 보증금반환 채권에 관한 원고와 참가인의 승계비율(원고의 예비적 주장에 관한 판단)
주택임대차보호법 제9조 제1항은 “임차인이 상속인 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.”, 같은 조 제2항은 “임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.”고 규정하고 있다.
여기서 ① 민법 제408조에 의하면 “채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다”고 규정하고 있는 점, ② 주택임대차보호법의 제9조가 임대차계약상의 임차인의 사실상의 혼인관계에 있는 자의 경우 민법상 상속권이 인정되지 않는 것을 고려하여 사실상의 혼인관계에 있는 자를 보호하기 위하여 신설된 규정이므로, 민법의 상속에 관한 규정을 유추적용하는 것도 하나의 기준으로 고려될 수는 있을 것이나, 위 규정은 사실상의 혼인관계에 있는 자의 주거생활의 안정을 보장함을 주목적으로 하는 것이고, 민법상의 상속권까지 인정하는 취지는 아닌 점, ③ 사실상의 혼인관계에 있는 자와 사망한 임차인의 형제자매가 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하게 될 경우에 민법의 상속에 관한 규정을 유추적용하게 되면 임차인의 형제자매는 임대차보증금에 관하여 어떠한 권리도 승계받지 못하게 되어 주택임대차보호법의 제9조의 규정과 전면적으로 배치되는 결과가 되는 점 등을 고려하면, 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계하는 임차인의 임대차보증금반환채권은 균분하여 귀속되는 것으로 추정함이 상당하고, 공동승계인들이 각자의 승계비율대로 임대차보증금반환청구권을 행사할 수 있다고 보는 것이 타당하다.
따라서 이 사건 보증금반환 채권은 원고에게 1/6의, □□□의 상속인들의 협의에 따라 다른 상속인들의 지분까지 취득하기로 한 참가인에게 5/6의 각 비율로 승계되었다고 할 것이고, 주택임대차보호법 제9조 제3항은 임차권을 승계 받은 사람이 1개월 이내에 승계를 포기할 수 있다는 취지를 규정한 것에 불과하므로, 이에 반하는 원고의
예비적 주장은 이유 없다.


2. 상속권자들 몫을 합쳐 1/2로 제한 의견

인천지방법원 2016. 6. 29 선고 2015나55427 판결 [건물명도 ]

나아가 피고가 승계한 보증금의 액수에 관하여 살피건대, 사실상 혼인 관계에 있는 자와 상속인들 사이에서는 상속분을 정할 수 없을 뿐더러, 주택임대차보호법 제9조 제2항의 입법 취지는 사망한 임차인과 동거하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자의 주거생활의 안정을 보호하기 위한 것으로, 이는 상속법의 일반원리를 사망한 임차인과 동거하던 가족의 주거생활 보호라는 사회법적 이념에 의하여 수정한 것이라 볼 수 있는 점, 임차인의 사망 후 사실상의 혼인 관계에 있는 자만이 그 주택에 계속하여 거주할 경우 그 이후의 차임지급의무는 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 사실상 단독으로 부담할 수밖에 없는 점 등에 비추어 볼 때, 임차인의 상속권자가 수인인 경우에는 그들의 몫을 합쳐 1/2로 봄이 상다하다. 따라서 원고가 승계한 보증금은 이 사건 임대차계약의 보증금 210만 원의 1/2인 105만 원이다.



임대인은 일방에게 임차보증금 전액을 반환할 수 있다.

서울중앙지방법원 2022. 4. 1. 선고 2021가단5184701 판결

임대차계약에서 공동임차인들의 임대차보증금 및 차임 지급채무가 연대채무관계에 있는 점, 공동임대인의 임대차보증금반환채무가 불가분채무인 점, 임대차종료 후에는 임대차목적물 반환의 채권ㆍ채무와 보증금반환의 채권ㆍ채무가 동시이행관계에 있는점을 고려할 때 양 채권ㆍ채무의 균형상 임대차관계의 공동상속에 따른 공동임차인들의 임대차보증금 반환채권 또한 성질상 불가분채권으로 봄이 상당하고(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다95861 판결 등 참조), 불가분채권의 경우 그 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 채무를 이행할 수 있다(민법 제409조).
따라서 임대인인 피고는 불가분채권자인 공동임차인 중 1인인 G에게 나머지 임대차보증금 전액을 반환함으로써 다른 공동임차인인 원고들에 대한 관계에 있어서도 임대차보증금 반환의무를 면하게 된다고 봄이 상당하므로, 피고의 항변은 이유 있다.

서울중앙지방법원 2018. 6. 15. 선고 2017가단5236193 판결

 ⑤ 수인의 임차인의 의무가 연대채무이고(민법 제654조, 제616조), 임차목적물을 사용, 수익할 수 있는 권리 등 임대차계약에 있어서 임차인의 지위는 성질상 불가분인 점, ⑥ 부동산의 공유자가 공동으로 부동산을 임대한 경우 그 보증금반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분채무인데(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 등 참조) 공동임차인의 보증금 반환채권의 성질을 그와 달리 볼 이유가 없는 점 등을 더하여 보면, 원고와 C의 임대차보증금반환채권은 그 성질상 또는 당사자의 약정에 따라 불가분채권이라고 봄이 타당하다. 불가분채권의 경우 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있는데(민법 제409조), 피고가 공동임차인 중 1명인 C에게 임대차보증금 전액을 반환한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고와 C의 이 사건 임대차보증금반환채권은 변제로 모두 소멸하였다고 할 것이다

서울서부지방법원 2017. 10. 31. 선고 2017가단11721 판결

살피건대, 임대차계약에서 공동임차인들의 임대차보증금 및 차임 지급채무가 연대채무관계에 있는 점, 공동임대인의 임대차보증금반환채무가 불가분채무인 점, 임대차종료 후에는 임대차목적물 반환의 채권·채무와 보증금반환의 채권·채무가 동시이행관계에 있는 점을 고려할 때 양 채권·채무의 균형상 임대차관계의 공동상속에 따른 공동임차인들의 임대차보증금 반환채권 또한 성질상 불가분채권으로 봄이 상당하다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다95861 판결 등 참조). 불가분채권의 경우 그 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 채무를 이행할 수 있으므로(민법 제409조), 임대인 피고가 불가분채권자인 공동임차인 1인에게 이 사건 임대차보증금 전액을 반환함으로써 다른 공동임차인 원고들에 대한 관계에 있어서도 임대차보증금 반환의무를 면하게 된다고 할 것이다. 



상가는 사실상 혼인관계에 있는 자가 아니라 상속인들에게 포괄승계

대전지방법원 홍성지원 2013. 2. 19 선고 2012가단6950 판결 [추심금 ]

「상가건물임대차보호법」에서 「주택임대차보호법」과 달리 임차인 사망에 따른 임차권 승계에 관해 아무런 규정을 두고 있지 않았다 해서 상가건물 임대차의 경우에는 그것이 재산에 관한 권리의무에 속하는 이상 민법의 일반원칙에 따라 당연히 상속인들에게 임대차에 관한 권리의무가 포괄적으로 승계된다.