전 임차인이 한 상가 시설물까지 철거해야 하는지

원칙 ; 자신이 시설한 부분만 원상회복

대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결

판시사항
가. 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복채무의 범위

나. 임차인이 임대차 종료로 인한 원상회복의무를 지체함으로써 임대인이 대신 원상회복을 완료한 경우 임대인이 입은 손해의 범위

판결요지
가. 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.

 

나. 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.

 

예외 ; 이전 임차인이 시설했던 부분까지 원상회복 (영업양수 or 임대차계약 승계)

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결

판시사항
[1] 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법

[2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례

판결요지
[1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.

[2] 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.

원심

서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결

(2) 판단
(가) 원고가 새롭게 설치한 시설에 대하여만 원상회복의무를 부담하는지에 관하여
1) 임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 때에도, 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에게 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나, 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있다. 여기서 위 행위가 기존의 임대차계약 관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금 반환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지는, 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석 문제에 해당한다. 따라서 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석함으로써, 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금 반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며, 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유·사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 의사를 해석·판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결 등 참조).
2) 앞서 기재한 증거, 을 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① ㈜제이콥헬스케어가 2010. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임차하여 프랜차이즈업을 하는 ㈜파리크라상의 가맹점인 ‘○○○○’라는 상호의 커피숍을 최초로 운영하기 시작하였는데, 그 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 이 사건 점포 내부와 외부에 필요한 공사를 하고, ㈜파리크라상으로부터 필요한 물품을 구입한 사실, ② 소외 2가 2014. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 600만 원, 임대차기간 2014. 2. 7.부터 2016. 2. 6.까지로 정하여 임차한 다음 역시 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영한 사실, ③ 원고가 소외 2와 피고 사이의 임대차계약에 정해진 임대차기간이 종료하기 전인 2014. 6. 13. 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영하였는데, 이 사건 임대차계약의 보증금과 차임은 소외 2와 피고 사이의 계약내용과 동일하였고, 임대차기간은 2014. 7. 1.부터 소외 2와 피고 사이의 계약에 정해진 임대차기간 종료일인 2016. 2. 6.까지였던 사실, ④ 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있었던 시설로서 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 ㈜제이콥헬스케어 등 원고가 이 사건 점포를 임차하기 전의 임차인이 ‘○○○○’의 영업을 위하여 설치한 것인 사실을 인정할 수 있다. 나아가 피고가 ㈜제이콥헬스케어와 그 후의 이 사건 점포의 임차인과 체결하였던 각 임대차계약의 종료 시 ㈜제이콥헬스케어 등 임차인에게 원상회복을 요구하였다는 사실에 관한 주장·증명이 없고, 원고는 피고가 철거한 시설을 포함하여 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있던 시설 일체(유형재산)가 원고의 소유임을 전제로 그 가액을 포함한 금액이 이 사건 점포의 권리금이라고 주장하였다.
위와 같은 사정을 모두 종합하여 보면, 이 사건 점포의 임차인 지위가 ㈜제에콥헬스케어로부터 원고에 이르기까지 전전 양도되었다고 인정하는 것이 정당하므로, 원고가 아닌 ㈜제이콥헬스케어 등 원고의 전 임차인이 이 사건 점포에 시설물을 설치하였다고 하더라도, 원고는 이를 원상회복할 의무가 있다.