상가 임차인 사망, 임대차 계약 즉시 종료x. 상속인들에게 상속 후 존속. 합의해지 가능.

상가 임차인 사망, 임대차 계약 즉시 종료x. 임차인의 상속인들에게 상속되어 존속. 합의해지 가능.


대전지방법원 홍성지원 2013. 2. 19. 선고 2012가단6950 판결

3. 판단
가. 망 C의 사망으로 인한 임대차 종료 여부
1) 민법 제1005조에 의하면 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 '재산에 관한 포괄적 권리의무'를 승계하되 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다. 상가건물을 임대차목적물로 하는 이 사건 임대차계약과 그에 따른 권리의무는 특별한 사정이 없는 한 재산에 관한 법률관계이지 망 C의 일신전속적인 권리의무라 볼 수는 없으므로, 망 C이 사망하였다 하더라도 이 사건 임대차계약이 곧바로 종료되는 것은 아니고 이 사건 임대차계약에 따른 권리의무는 망 C의 상속인들에게 포괄적으로 승계된다.
2) 원고는 주택임대차의 경우「주택임대차보호법」제9조에서 임차인의 사망에 따른 임차권 승계를 규정하고 있는 반면 상가건물임대차의 경우「상가건물임대차보호법」에 임차인 사망에 따른 임차권의 승계에 관한 규정이 전혀 없는 점에 비추어 볼 때 상가건물 임차인이 사망한 경우에는 일률적으로 임차권이 승계된다고 볼 수는 없고, 망 C이 피고 아버지와의 특별한 관계에 따라 이 사건 건물을 임차하여 피고 아버지로부터 한우를 공급받으면서 한우식당을 직접 운영하게 된 것이고 망 C의 상속인들이 위 한우식당을 운영하였거나 운영할 수 있는 상태에 있지 않았으므로, 이 사건 임대차계약에 따른 권리의무는 망 C의 일신전속적인 권리의무에 해당하고, 따라서 이 사건 임대차계약은 망 C의 사망과 동시에 종료된 것이라고 주장한다.
살피건대,「주택임대차보호법」제9조가 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족에게 우선적으로 임차권이 승계되도록 규정하고 있는 취지는 민법에 따른 상속의 특례규정을 마련하여 주택임차인과 가정공동생활을 영위해 오던 일정한 가족공동체 구성원의 주거권을 보호하기 위한 것인바, 위 규정은 주택임차인이 사망한 경우 주택임차권이 승계되는 것을 허용하겠다는 취지가 아니라, 민법의 일반규정에 따라 주택임차권이 상속됨을 전제로 하되 동거가족의 주거권을 보호하기 위해 그 상속인의 범위와 상속의 순위를 일부 수정하겠다는 취지로 보아야 한다. 그러므로「상가건물임대차보호법」에서「주택임대차보호법」과 달리 임차인 사망에 따른 임차권 승계에 관해 아무런 규정을 두고 있지 않았다 해서 상가건물 임차인이 사망한 경우에는 임차권이 당연히 승계되는 것이 아니라고 해석하여서는 아니 되고, 상가건물 임대차의 경우에도 그것이 재산에 관한 권리의무에 속하는 이상 민법의 일반원칙에 따라 당연히 상속인들에게 임대차에 관한 권리의무가 포괄적으로 승계된다.
한편, 설령 망 C이 이 사건 건물을 임차하여 한우식당을 운영하게 된 것이 피고 아버지와의 특별한 관계에 기인하는 것이고 피고 아버지로부터 한우를 공급받아 한우식당을 운영하기로 약정하였으며 사실상 망 C의 상속인들이 한우식당을 운영할 수 없는 상태에 있었다 하더라도, 그와 같은 사정만으로 이 사건 임대차계약에 따른 권리의무가 그 본질적인 속성과 달리 망 C의 일신전속적인 권리의무에 해당한다고 보기는 어렵다.
3) 그러므로 이 사건 임대차계약이 망 C의 사망으로 인해 종료되었다는 원고의 주장은 이유 없다.

 

 

 

임대차 계약의 체결 및 해지는 공유자 지분의 과반수가 동의해야 적법(1/2초과를 의미. 1/2은 딱 절반이므로 불가)


대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결 [임대료반환등]

판시사항
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 것이 공유물의 관리행위인지 여부(적극)

판결요지
공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.


대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다245562 판결 [부당이득금]

판시사항
[1] 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것이 공유자의 지분의 과반수로 결정하여야 하는 공유물의 관리에 관한 사항인지 여부(적극) 및 과반수 지분의 공유자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것이 공유물의 관리방법으로서 적법한지 여부(적극)

[2] 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위가 공유자의 지분의 과반수로 결정하여야 하는 공유물의 관리행위에 해당하는지 여부(적극)

 

 

 

상속순위

1순위 : 망자의 배우자 + 망자의 직계비속
2순위 : 망자의 배우자 + 망자의 직계존속
3순위 : (직계 존·비속이 없는 경우) 망자의 배우자 단독상속
4순위 : (배우자도 없는 경우) 망자의 형제자매
5순위 : 망자의 4촌 이내 방계혈족

 

상속비율 

 

상속인이 여러명인 경우 균분.

다만 배우자가 1, 2순위에 따라 직계존비속과 함께 상속하는 경우 50% 가산함.

(ex. 자녀3+배우자인 경우 = 1 : 1 : 1 : 1.5.

부모2+배우자인 경우 = 1 : 1 : 1.5)

 

 

 

임대인은 일방에게 임차보증금 전액을 반환할 수 있다.


서울중앙지방법원 2022. 4. 1. 선고 2021가단5184701 판결

임대차계약에서 공동임차인들의 임대차보증금 및 차임 지급채무가 연대채무관계에 있는 점, 공동임대인의 임대차보증금반환채무가 불가분채무인 점, 임대차종료 후에는 임대차목적물 반환의 채권ㆍ채무와 보증금반환의 채권ㆍ채무가 동시이행관계에 있는점을 고려할 때 양 채권ㆍ채무의 균형상 임대차관계의 공동상속에 따른 공동임차인들의 임대차보증금 반환채권 또한 성질상 불가분채권으로 봄이 상당하고(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다95861 판결 등 참조), 불가분채권의 경우 그 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 채무를 이행할 수 있다(민법 제409조).
따라서 임대인인 피고는 불가분채권자인 공동임차인 중 1인인 G에게 나머지 임대차보증금 전액을 반환함으로써 다른 공동임차인인 원고들에 대한 관계에 있어서도 임대차보증금 반환의무를 면하게 된다고 봄이 상당하므로, 피고의 항변은 이유 있다.

서울중앙지방법원 2018. 6. 15. 선고 2017가단5236193 판결

 ⑤ 수인의 임차인의 의무가 연대채무이고(민법 제654조, 제616조), 임차목적물을 사용, 수익할 수 있는 권리 등 임대차계약에 있어서 임차인의 지위는 성질상 불가분인 점, ⑥ 부동산의 공유자가 공동으로 부동산을 임대한 경우 그 보증금반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분채무인데(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 등 참조) 공동임차인의 보증금 반환채권의 성질을 그와 달리 볼 이유가 없는 점 등을 더하여 보면, 원고와 C의 임대차보증금반환채권은 그 성질상 또는 당사자의 약정에 따라 불가분채권이라고 봄이 타당하다. 불가분채권의 경우 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있는데(민법 제409조), 피고가 공동임차인 중 1명인 C에게 임대차보증금 전액을 반환한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고와 C의 이 사건 임대차보증금반환채권은 변제로 모두 소멸하였다고 할 것이다

서울서부지방법원 2017. 10. 31. 선고 2017가단11721 판결

살피건대, 임대차계약에서 공동임차인들의 임대차보증금 및 차임 지급채무가 연대채무관계에 있는 점, 공동임대인의 임대차보증금반환채무가 불가분채무인 점, 임대차종료 후에는 임대차목적물 반환의 채권·채무와 보증금반환의 채권·채무가 동시이행관계에 있는 점을 고려할 때 양 채권·채무의 균형상 임대차관계의 공동상속에 따른 공동임차인들의 임대차보증금 반환채권 또한 성질상 불가분채권으로 봄이 상당하다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다95861 판결 등 참조). 불가분채권의 경우 그 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 채무를 이행할 수 있으므로(민법 제409조), 임대인 피고가 불가분채권자인 공동임차인 1인에게 이 사건 임대차보증금 전액을 반환함으로써 다른 공동임차인 원고들에 대한 관계에 있어서도 임대차보증금 반환의무를 면하게 된다고 할 것이다. 

 

 

민법 제1000조 (상속의 순위)  ①상속에 있어서는 다음 순위로 상속인이 된다. <개정 1990. 1. 13.> 1. 피상속인의 직계비속 2. 피상속인의 직계존속 3. 피상속인의 형제자매 4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족 ②전항의 경우에 동순위의 상속인이 수인인 때에는 최근친을 선순위로 하고 동친등의 상속인이 수인인 때에는 공동상속인이 된다. ③태아는 상속순위에 관하여는 이미 출생한 것으로 본다. <개정 1990. 1. 13.> [제목개정 1990. 1. 13.] 제1001조(대습상속) 전조제1항제1호와 제3호의 규정에 의하여 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시전에 사망하거나 결격자가 된 경우에 그 직계비속이 있는 때에는 그 직계비속이 사망하거나 결격된 자의 순위에 갈음하여 상속인이 된다. <개정 2014. 12. 30.> 제1003조(배우자의 상속순위)  ①피상속인의 배우자는 제1000조제1항제1호와 제2호의 규정에 의한 상속인이 있는 경우에는 그 상속인과 동순위로 공동상속인이 되고 그 상속인이 없는 때에는 단독상속인이 된다. <개정 1990. 1. 13.> ②제1001조의 경우에 상속개시전에 사망 또는 결격된 자의 배우자는 동조의 규정에 의한 상속인과 동순위로 공동상속인이 되고 그 상속인이 없는 때에는 단독상속인이 된다. <개정 1990. 1. 13.> [제목개정 1990. 1. 13.] 제768조(혈족의 정의) 자기의 직계존속과 직계비속을 직계혈족이라 하고 자기의 형제자매와 형제자매의 직계비속, 직계존속의 형제자매 및 그 형제자매의 직계비속을 방계혈족이라 한다. <개정 1990. 1. 13.> 제770조(혈족의 촌수의 계산)  ①직계혈족은 자기로부터 직계존속에 이르고 자기로부터 직계비속에 이르러 그 세수를 정한다. ②방계혈족은 자기로부터 동원의 직계존속에 이르는 세수와 그 동원의 직계존속으로부터 그 직계비속에 이르는 세수를 통산하여 그 촌수를 정한다. 제1009조(법정상속분)  ①동순위의 상속인이 수인인 때에는 그 상속분은 균분으로 한다. <개정 1977. 12. 31., 1990. 1. 13.> ②피상속인의 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분의 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분의 5할을 가산한다. <개정 1990. 1. 13.> ③ 삭제 <1990. 1. 13.> 제1010조(대습상속분)  ①제1001조의 규정에 의하여 사망 또는 결격된 자에 갈음하여 상속인이 된 자의 상속분은 사망 또는 결격된 자의 상속분에 의한다. <개정 2014. 12. 30.> ②전항의 경우에 사망 또는 결격된 자의 직계비속이 수인인 때에는 그 상속분은 사망 또는 결격된 자의 상속분의 한도에서 제1009조의 규정에 의하여 이를 정한다. 제1003조제2항의 경우에도 또한 같다.

 

 

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