주택에 인원 추가 거주, 금액 추가 청구?

계약서에 구체적인 임차료 증액 조건 및 증액 기준을 명시하거나, 그렇지 않은 경우 합의를 통할수밖에 없을 듯.

관리비는 임대차보호법에서 별도로 규정하지 않고, 임대차계약과는 별개의 계약으로 볼 수 있을 것이어서 구체적 내용을 계약서에 미리 기재하거나 양자 합의에 따라야 할 것으로 보임.




‘두명 살았다’며 보증금 안 돌려준 집주인… 법원 “전액 반환해야”

원룸에 2명이 거주했다면서 추가 월세를 요구하는 등 온갖 이유로 보증금 200만원을 반환하지 않은 집주인이 법원 판결로 세입자에게 보증금 전액을 돌려주게 됐다.

A씨는 2020년 경북의 한 중소도시에서 약 46.3㎡(14평)짜리 원룸을 보증금 200만원, 월세 43만원의 조건으로 1년간 임차한 뒤 계약만료 후 이사했다.

문제는 집주인 B씨가 보증금을 돌려주지 않으면서 발생했다. B씨는 임대차계약 당시 A씨가 혼자 산다고 해서 월세를 43만원으로 정했으나, 실제로는 동거인이 거주했다고 주장하며 월세를 45만원으로 재산정했다. 이후 1년치 임대료 24만원을 방세로 추가 공제했다.

또한 아래층 임차인이 이사한 후 A씨의 소음으로 인해 3개월간 공실이 발생해 월세 129만원을 날렸다면서 이 금액을 공제했다. 그밖에도 A씨의 흡연으로 인해 벽지와 환풍기를 교체한 비용 42만원, A씨로 인한 스트레스로 배우자가 MRI 촬영을 했다며 26만원의 공제를 요구했다.

그러나 A씨는 가끔 친구가 방문한 적은 있지만 거주하지는 않은 점, 자신이 비흡연자인 점, 특별한 소음을 일으킨 적이 없고 이로 인해 아래층 입주자가 퇴거했다는 주장은 근거가 없는 점 등을 들어 반박했다.

법원은 A씨의 주장을 전부 수용했다.

재판부는 “임대차계약서에 추가방세에 대한 내용이 기재되어 있지 않고, 동거사실을 인정할만한 증거가 없는 점 등에 비추어 추가 방세가 발생했다고 볼 만한 법적 근거가 없다”면서 “아래층 입주자 퇴실의 원인이 전적으로 소음 때문이라고 단정하기 어렵다”면서 판결 이유를 설명했다.

‘두명 살았다’며 보증금 안 돌려준 집주인… 법원 “전액 반환해야” - 조선비즈 (chosun.com)




대구지방법원 경주지원 2022. 1. 10. 선고 2021가소27253 판결

주문
1. 피고는 원고에게 2,000,000원 및 이에 대하여 2021. 7. 15.부터 2021. 10. 1.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.

청구취지
주문과 같다.

이유

1. 청구원인에 관한 판단
원고는 2020. 7. 15. 피고와의 사이에 임대차계약을 체결하고 임대차보증금 피고에게 2,000,000원을 지급하였으며, 위 임대차계약은 2021. 7. 14. 기간만료로 종료되었고, 원고가 2021. 7. 14.경 피고에게 임대차목적물을 인도하였다. 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 위 임대차보증금 2,000,000원 및 이에 대하여 2021. 7. 15.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2. 피고의 공제항변에 대한 판단

① 추가방세 240,000원: 처분문서인 임대차계약서에 추가방세에 관한 내용이 기재되어 있지 않은 점, 원고의 동거사실을 인정할 만한 증거가 없는 점 등에 비추어 볼 때 추가방세가 발생하였다고 볼 만한 법적 근거가 없다. 이 부분 공제항변은 이유 없다.
② D호 퇴실로 인한 1,290,000원: 소음의 원인과 정도에 관한 객관적 자료가 없는 점, D호 입주자 퇴실의 원인이 전적으로 소음 때문이라고 단정하기 어려운 점, D호 입주자의 퇴실로부터 새로운 입주자의 입실까지의 기간은 외부요인의 영향을 받을 수밖에 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 D호 입주자의 퇴실에 관하여 원고의 귀책사유, 인과관계, 산정금액의 적정성을 인정하기에 부족하다. 이 부분 공제항변 역시 이유 없다.
③ 벽지, 환풍기 교체비 합계 425,000원: 벽지 상태에 관한 객관적 자료가 없는 점, 원고의 임차 당시 환풍기 상태를 알 수 있는 자료가 없는 점, 원고의 흡연사실에 관한 객관적 자료가 없는 점, 임대차목적물의 일반적인 노후화는 임차인의 일반적인 사용에 따른 것으로서 자연스러운 현상이고 특별한 정도의 노후화의 경우 예외적으로 볼 수 있을텐데 벽지, 환풍기의 노후화 등이 특별한 정도에 이른다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 원고의 귀책사유 및 인과관계를 인정하기 어렵다. 이 부분 공제항변 역시 이유 없다.
④ 병원진료비 262,100원: 병원진료의 원인이 원고 때문이라고 인정할 만한 객관적 자료가 없는 점, E의원에 방문한 사람은 임대인인 피고가 남편이라고 주장하는 F으로서 피고가 아닌 점 등에 비추어 보면, 제출한 증거들만으로는 원고의 귀책사유 및 인과관계를 인정하기 어렵다. 이 부분 공제항변 역시 이유 없다.

 

 

민법 '제632조 임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우'를 적용하기는 쉽지 않을 듯. 함께 사는 경우를 소부분 임차라고 볼 수 있을까?

 

건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게  하는 경우에는 이로 인하여 임대인에게 특별한 불이익을 주는 일이 드물기 때문에 632조는 전3조(629, 630, 631)의 적용을 배제하는 것임.
소부분을 전대한 경우에 적용되므로, 전부를 전대한 경우 혹은 소부분을 넘어 일부를 전대한 경우는 이에 해당하지 않음. 소부분인지 여부는 거래관념에 따라 정할 수밖에.
-주석서 민법 채권각칙 

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.  제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.  제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.  제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.