2년 미만 계약(ex. 1년짜리 계약) 묵시적 갱신 시점

2년 미만 계약(ex. 1년짜리 계약) 묵시적 갱신 시점

= '2년' 지난 시점에 묵시적 갱신된다고 해석하는 것이 주류 견해.
(상호 아무 말 없이) 계약된 1년이 지나면 그냥 2년짜리 계약이었다고 간주되는 것이고,

이와 달리 1년 도과 후 묵시적 갱신되어 '1년(원래)+2년(갱신)=총 3년'이 계약 기간이라고 해석하기는 어려움.


대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 96다5568 판결

판결요지
[2] 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.

 

(원심) 서울중앙지방법원 1995. 12. 20. 선고 95나37901, 95나37918 판결

이에 대하여 피고들은, 위 1993. 4. 24. 자 임대차계약은 1994, 4. 24. 12개월의 임대기간의 만료로 종료되었는데, 그때까지 원고가 갱신거절의 통지를 하지 아니하였으므로 위 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었고, 위와 같이 갱신된 임대차계약의 기간은 주택임대차보호법 제4조 1항에 따라 2년이므로 이 사건 주택에 대한 피고들의 임차권은 아직 기간이 만료되지 아니하였다고 항변한다.

살피건대, 주택임대차보호법 제4조 제1항에 정한 2년의 최저임대기간에 관한 규정이 임차인을 보호하기 위한 규정이고 따라서 위 규정에 위반한 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 할 것이어서 임차인은 2년미만으로 정하여진 임대차기간의 만료를 주장할 수도 있는 것이지만, 임차인에게 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 위 법규정의 취지에 비추어 볼 때, 임차인이 위 법규정의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정하여진 임대차의 기간만료를 주장할 수 있는 경우는 임차인 스스로 가 2년미만 기간의 임대차의 종료를 주장하고 그 종료에 터잡은 권리(예컨대 임대차보증금반환청구권)를 행사하는 경우에 한정되어야 할 것이고, 이 사건에서와 같이 임차인이 임대차의 존속을 주장하는 경우에까지 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대기간을 주장할 수는 없다고 보아야 할 것이다. 만약 위와 같이 제한적으로 해석하지 아니 한다면, 예컨대 이 사건에서와 같이 임대차기간을 1년으로 정한 임차인은 계약일로부터 1년 또는 2년이 경과한 시점 중 어느 시점을 임의로 선택하여 그 이후의 묵시의 갱신을 주장하고 자신이 선택한 기간만료일로부터 추가로 2년 단위(묵시의 갱신된 경우 임대차기간은 정함이 없는 것이 되어 위 법 제4조 제1항에 따라 그 기간은 2년이 될 것이다)의 임대차의 존속을 주장할 수 있게 되어 결국 임차인은 매 1년마다 계약일로부터 홀수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 약정에 따라 1년으로 주장하는 경우) 또는 짝수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 법규정에 따라 2년으로 주장하는 경우) 중 어느시점을 선택하여 임대차의 종료를 주장할 수 있게 되는 반면, 임대인의 경우는 그 반사효과로서 매 1년의 기간이 경과할 때마다 최소한 2번(임차인이 만료일을 어느시점으로 주장할 지 모르므로)이상 갱신거절의 통지를 하여야만 비로소 임대차를 종료시킬 수 있게 되는바, 이러한 결론은 임차인의 주거생활의 안정을 보호하려는 주택임대차보호법의 목적을 넘어서서 임대인을 매우 불안정한 지위에 빠지게 하는 것으로서 임대인에게 지나치게 불리하여 부당할 뿐만아니라 임대인에게 그 의사에 반한 법의 임대기간 의제를 지나칠 정도로 강요하는 것이어서 계약에 있어서 사적자치라는 기본원칙에도 반하는 것이 된다. 따라서 이 사건의 경우 피고들은 위 법규정에 따라 2년의 임대차기간을 주장할 수 있음은 별론으로 하고 1년의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었는 이유로 결국 통산기간 3년의 임대차의 존속을 주장할 수는 없다고 할 것이므로 피고들의 위 주장은 이유없다. 

 

최근 하급심 판결


수원지방법원 성남지원 2015. 10. 28. 선고 2015가단14654 판결

1. 기초사실
가. 원고는 2013. 5. 14. 피고와 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다)을 보증금 270,000,000원, 기간 2013. 5. 20. 부터 2014. 5. 19. 까지 12개월로 정하여 임대하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다)을 체결하였다.
나. 이 사건 임대차계서의 특약사항란에는 "계약은 1년으로 하고, 특이사항 없을시 2년 계약으로 하기로 한다"고 기재되어 있다.
다. 원고는 2015. 2. 26. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하였다.

2) 판단
나) 피고의 주장에 이 사건 임대차계약은 2014. 5. 19. 12개월의 임대차기간 만료로 종료되었는데, 묵시적으로 갱신되었고, 위와 같이 갱신된 임대차계약의 기간은 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2년이 되었다는 주장이 포함된 것으로 선해한다고 하더라도, 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임대차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주택임대차보호법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없으므로(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결 등 참조), 선해된 피고의 위 주장 또한 이유 없다.

 

 

 

서울남부지방법원 2017. 2. 8. 선고 2016가단37444 판결

 

원고는 2005. 7. 5. 피고와 그 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 아파트'라 칭한다)에 관하여 보증금 6,500만 원, 기간 2년으로 정하여 전세계약을 체결하였다 [갑 1-3, 2]. 원고는 2007. 7. 5.에 이르러 피고와 전세보증금을 7,500만 원으로 증액하기로 합의하여 재차 계약서를 작성하였다(다만, 계약기간은 임차인인 피고의 요청에 따라 '1년'으로 정하였다)[갑 1-2]. 그 후, 매년 묵시적 갱신으로 임대차기간을 연장하다가, 원고는 2012. 7. 10.에 이르러서도 피고와 전세보증금을 1억 원으로 증액하기로 합의하면서 임대기간을 1년(2013. 7. 5.까지)으로 정한 계약서를 다시 작성하였다[갑 1-1, 이하 위와 같은 최종적인 임대차계약을 '이 사건 임대차계약'이라 칭한다].
먼저 이 사건 임대차계약의 임대차기간에 관하여 보건대, 비록 이 사건 임대차 계약에서 임대기간을 1년으로 약정하였다손 치더라도, 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에 따라 그 기간은 '2년'으로 된다. 따라서 이 사건 임대차기간의 만료일은 2014. 7. 5.이다.
피고는, 이 사건 임대차계약에서 임대기간을 1년으로 약정하였으므로 2013. 7. 5.로 계약기간은 종료되었고 그때부터 묵시적 갱신에 의하여 '2년'씩 기간이 연장되었다고 주장하나, 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에서 정한 "임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 규정은 임차인이 더 이상 임대차관계의 존속을 바라지 않고 해소를 원하는 경우에 그러한 임차인을 위하여 2년 미만으로 정한 임대차기간의 종료 시점에 보증금을 회수할 수 있도록 적용되는 규정일 뿐이므로, 임차인의 요청에 따라 2013. 7. 5.자로 임대차관계가 해소되지 않고 계속 유지되어 온 이 사건에서는, 같은 조항 본문에 따라 임대차기간을 '2년'으로 의제하여야 한다. 피고의 위 주장은 그 편의에 따라 임대차기간을 임의로 단축하거나 연장시키는 것이어서 주택임대차보호법의 입법취지를 고려하더라도 도저히 받아들이기 어려운 독자적인 견해에 불과하다. 채택하지 않는다.
그 후, 2014. 7. 5.에 즈음하여 이 사건 임대차계약은 다시 묵시적으로 갱신되었으므로, 그 기간은 2016. 7. 5.까지 연장되었음이 명백하다.

 

수원지방법원 평택지원 2021. 11. 11. 선고 2021가단56242 판결

1. 인정사실
가. 원고는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자로 2019. 3. 26. 피고와 임대기간 2019. 4. 5.부터 2020. 4. 4.까지, 보증금 1,000만 원, 월차임 60만 원으로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 원고는 임대차 기간 만료 전인 2021. 1. 4. 전화로 임대인의 실거주 목적을 이유로 계약 갱신 거절의사를 표시하였고, 2021. 3. 4.자 내용증명 우편을 통하여 갱신거절의 의사표시를 피고에게 통지하였다.

나. 피고의 주장에 대한 판단
1) 피고는, 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서 및 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 임대차계약의 기간은 1년으로 보아야 하고, 1년의 기간이 만료한 2020. 4. 4.부터 묵시적으로 갱신되고 있다는 취지로 주장한다.
살피건대, 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다고 할 것이므로(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결 참조), 피고의 위 주장은 이유 없다.

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다른 견해
https://www.hankyung.com/article/2021060246241

임차인이 1년 계약을 맺은 후 계약기간을 2년으로 주장하는 것이 아니라 묵시적 갱신을 주장해 1년이 끝난 시점부터 추가로 2년이 갱신되는 것이라고 주장하는 것은 가능할까. 즉 임차인은 1년 기간의 계약을 체결한 후 묵시적 갱신을 주장할 때 ‘2+2년’이 아니라 ‘1+2년’을 주장할 수 있을까.

현행법 제4조 제1항 단서의 내용인 “다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”는 내용이 없고 본문의 규정인 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”는 내용만 있던 1995년 당시 법을 적용한 판례는 이를 부정하고 2+2년만 가능하다고 판시한 바 있다.

그런데 판례는 임차인이 2년 미만의 계약이 유효함을 주장할 수 있다는 규정이 없던 상황에서 “임차인이 (구)주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장”할 수 있는 경우는 “임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우”뿐이라고 판단했다. 임차인이 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있게 된 현행법하에서는 달리 판단될 수 있을 것으로 생각한다.

2년 미만으로 정한 임대차 계약…임차인 선택에 따라 1+2·2+2 달라진다 | 한국경제 (hankyung.com)

주택임대차보호법 [법률 제4188호, 1989. 12. 30, 일부개정] 제4조 (임대차기간등 <개정 1983.12.30>)  ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. <개정 1989.12.30> 주택임대차보호법 [법률 제5641호, 1999. 1. 21, 일부개정] 제4조 (임대차기간 등 <개정 1983.12.30>)  ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. <개정 1989.12.30, 1999.1.21>