경매개시결정 등기 후 전입신고, 사업자등록 (대항력x.. 방법은?)

경매개시결정 등기 후 전입신고 or 사업자등록 한 경우

(대항력x)

그럼 방법이 없는 것인가?

절차 :
경매신청 → 경매개시결정 → 경매개시결정 기입등기(압류) → 배당요구종기결정 및 공고 → 입찰 및 매각 → 매각허부결정 → 배당 (민사집행법 80조~)

민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력) ①제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다. 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 '경매신청의 등기 전'에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 '주택의 인도(引渡)와 주민등록'을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결 판결요지 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 '익일부터' 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.

 

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원칙적으로 일반채권자로서 배당에 참가할 수 밖에

대지와 건물이 모두 임대인 소유라면 대지와 건물 모두에 대해 배당받을 수 있으며 
반드시 배당요구종기 전 까지 배당요구를 하여야

cf. 경락인은 법원으로부터 인도명령을 받아 점유자에게 인도를 구할 수 있음.

 

민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등) ①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

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대항력이 아예 없는 것일까? 만일 임차권 양도가 있었다면? (임대인의 동의 얻은)

 

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.

 

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유익비에 의한 유치권 행사는 가능할까?

 

조건 :

• 물건에 관하여 생긴 채권
• 물건의 개량을 위해 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는데 사용한 비용
  (오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 x)
• 계약서에 '원상회복 복구' 특약 있는지(유익비,필요비 상환청구권 미리 포기로 해석될 가능성)

 

민법 제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다. 제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결

판결요지
부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.


대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결

[2] 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 따라서 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.


대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결

다. 임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.

라. 점포의 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금 반환채무와 함께 현 임대인에게 이전되고 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되어 왔다면, 그 시설 대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 유리 출입문 등의 시설은 양도대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 현 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.

 

 

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임차인에 의한 임차건물의 증․개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물 자체의 구성부분을 이루어 부합의 법리에 따라 임대인의 소유로 되므로 그 건물이 현존하는 한 유익비상환청구의 대상이 됩니다.(대법원 80다589)

 반면, 임차물의 사용․수익 그 자체를 위하여 지출한 비용, 즉 임차건물에서 영업(건물용도가 임차목적과 다른 경우)을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용 등은 목적물 개량의 결과가 생기더라도 유익비에 해당하지 않습니다. 예컨대, (a) 음식점을 경영하기 위한 도배, 장판, 칸막이(철거비와 공사비 모두), 신발장, 주방인테리어, 도색비용이나 부착한 간판비용(대법원 80다1851,1852, 대법원 94다20389,20396), (b) 임차한 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하는데 지출한 비용(대법원91다15591,15607), (c) 사무실로 사용하던 건물부분을 임차한 후 삼계탕집을 경영하기 위하여 보일러, 온돌방, 방문 틀, 주방, 가스시설, 전등 등을 설치하고 페인트칠을 하는데 지출한 비용(대법원 93다25738,25745, 대법원 91다8029) (d) 음석점 영업을 위하여 간판을 설치한 경우 등은 모두 임차인의 영업을 위한 비용일 뿐 유익비에 해당하지 않습니다.

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