상가 임차인 공용부분 권한

상가 임차인 공용부분 권한

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 ) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다. ② 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축ㆍ개축하는 행위를 하여서는 아니 된다. ③ 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 한다. ④ 전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자(이하 “점유자”라 한다)에 대하여는 제1항부터 제3항까지의 규정을 준용한다. 제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 제11조(공유자의 사용권) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다. 제14조(일부공용부분의 관리) 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다. 제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.> 1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우 ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. 제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.> ② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다. <신설 2012. 12. 18.> ③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다. <개정 2012. 12. 18.> ④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다. <개정 2012. 12. 18.> * 관리행위 : 공유물을 이용, 개량하는 행위. * 보존행위 : 공유물의 멸실이나 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실적·법률적 행위.  제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. ② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다. 제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

◇외벽 간판설치는 관리단 동의 얻어야=

집합건물의 공유부분인 외벽에 간판을 설치하는 행위는 집합건물의 ‘관리행위’에 해당하므로, 관리단의 동의를 얻어야 한다. 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위를 할 권한이 있는 자로서 구분소유자 전원을 구성원으로 해 당연 성립된 관리단집회의 결의로 선임된 관리인으로부터 피고가 1층 외벽 바깥 면을 사용할 권한을 부여받아야 한다.

관리단은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)에 의해 설립된 단체다. 집한건물법 제23조는 ‘관리단의 당연 설립 등’이라는 제목 아래 제1항에서 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다”고 규정하고 있다. 따라서 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립되는 단체이다( 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결 등 참조). 

한편 집합건물법 제24조 제1항에서는 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임해야 하고, 제2항에서는 관리인은 관리단집회의 결의에 의해 선임되거나 해임되며, 제25조 제1항 제1호에서는 관리인은 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위를 할 권한과 의무를 가진다고 규정하고 있다.

만약 관리단의 동의를 얻지 못했다면 다른 집합건물의 구분소유자로부터 이의제기를 받지 않았다는 사정은 면죄부가 되지 못한다. 간판을 설치한 때부터 나머지 구분소유자들로부터 이의제기를 받지 않았다는 사정만으로는 구분소유자들이 피고의 간판설치에 동의한 것으로 볼 수 없다. 

◇관리단 동의 없이 외벽에 간판 설치했다면=

만약 관리단의 동의를 받은바 없이 누군가 외벽에 간판을 설치해 혼자 사용하고 있다면, 관리단만이 간판철거를 요구할 수 있을까? 아니면 구분소유자가 단독으로 청구할 수 있는 것일까? 법원은 구분소유자 단독으로 청구하는 것도 가능하다고 보고 있다. 
[중기이코노미] 집합건물 외벽에 동의없이 ‘간판’ 설치했다면 : 상가변호사닷컴 | 법무법인 제이앤케이 (xn--o39ar13ac2clcr78k.com)

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대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결

판시사항
구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 경우, 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부(원칙적 적극) 및 이는 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아닌 경우에도 마찬가지인지 여부(적극) / 이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)


대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결

판시사항
공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우, 다른 소수지분권자가 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도를 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있는지 여부(적극)


대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결

판시사항
집합건물의 구분소유자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우, 다른 구분소유자가 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있는지 여부(원칙적 적극)