갱신거절 후 매도한 경우 손해배상 적용법조 및 계산방법

민법 750조 적용판결 2개 /

주임법 제6조의3 제6항 제1호 적용판결 1개

 

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[민법 750조]

서울중앙지방법원 2022. 12. 14. 선고 2022가단5113218 판결

원고는 임대차계약의 갱신을 요청.
피고는 ‘피고가 이 사건 부동산에 실제로 거주할 것’이라는 이유로 계약갱신 요구를 거절한다는 의사를 표시.
피고는 실제로 이 사건 부동산에 거주하지 않고, 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마침.

(1) 손해배상책임의 발생
앞서 본 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 부동산에 실제로 거주하지 아니하였을 뿐만 아니라, 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되기 이전에 새로운 매수인들과 사이에 매매계약을 체결하면서 이 사건 부동산을 매도한 것이므로, 이 사건 임대차계약 갱신 거절 당시 피고는 이 사건 부동산에 실제 거주할 의사가 없음에도 불구하고 실제 거주할 것이라는 사유로 계약갱신 요구 거절의 의사표시를 하였다는 점이 충분히 인정되는 점을 알 수 있고, 한편 주택임대차보호법에 의하면 임대인은 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’ 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데, 위와 같은 사유는 그 사유 자체가 아직 발생하지 아니한 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 하고 있고, 임차인 측에서 그 사유 발생 여부를 정확히 알기 어려운 사정이 있어 이를 제한 없이 인정한다면 위 사유로 인한 갱신 거절이 남용되어 사실상 계약갱신요구권의 의미가 퇴색할 우려가 있는 점, 주택임대차보호법 제6조의3 제⑤항에서는 ‘임대인이 실제 거주의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다’고 규정하면서 제⑥항에서 손해배상의 범위에 관하여 정하고 있는바, 이러한 규정은 ‘실제 거주의 사유로 갱신을 거절한 임대인이 실제로 거주하지 않고 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우’의 손해배상책임의 범위를 정하기 위한 것으로 볼 수 있을 뿐이고, ‘실제 거주의 사유로 갱신을 거절한 임대인이 실제로 거주하지 않고 제3자에게 목적 주택을 매도한 경우’의 임대인의 행위는 ‘임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’는 내용의 주택임대차보호법 제6조의3 제①항을 위반한 행위로 보기에 충분한 점 등을 종합하면, 피고의 행위는 주택임대차보호법 제6조의3 제①항을 위반하여 정당한 사유 없이 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절함으로써 원고들의 계약갱신청구권을 침해하는 불법행위에 해당한다고 보아야 한다.
이에 대하여 피고는, 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 것이 아니라 매매한 것이므로 주택임대차보호법 제6조의3 제⑤항에 따른 손해배상책임을 부담하지 아니한다는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 피고가 실제 거주할 의사 없이 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절함으로써 제6조의3 제①항을 위반하였음을 전제로 민법 제750조의 불법행위책임을 인정한 이상 제3자에게 임대한 것이 아니라는 점은 위 책임의 성립에 영향을 미치지 아니하므로 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

(2) 손해배상책임의 범위
(가) 중개수수료 및 이사비
피고의 갱신거절에 따라 원고들이 이 사건 부동산에서 신규 임차 부동산으로 이사하게 되면서 원고들이 중개수수료 5,800,000원과 이사비 2,810,000원을 지출한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이는 피고의 불법행위와 상당인과관계가 인정된다고 할 것이다.
(나) 신규 임대차계약 관련 손해
이 외에도 원고들은 신규 임차 부동산에 관한 임대차계약을 체결함으로써 추가로 부담하게 된 월 차임의 합계인 36,000,000원(월 1,500,000원 × 24개월)과 추가로 부담하게 된 임대차보증금 차액 60,000,000원(1,300,000,000원 – 1,240,000,000원)의 2년간 이자 상당 금액인 3,300,000원의 손해배상금의 지급을 구한다.
살피건대, 이 부분 손해는 원고들이 신규 임대차계약을 체결한 것과 관련된 손해로서 사안의 성질상 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해 액수를 증명하는 것이 어려운 경우에 해당한다고 할 것인바, 이 사건 임대차계약에서는 월 차임 약정이 없었으나 신규 임대차계약에서는 임대차보증금의 액수는 이전과 거의 동일하나 월 1,500,000원 차임의 약정이 발생하였으므로 이 사건 임대차계약의 갱신이 거절됨으로 인하여 원고들이 입은 손해가 적지 아니할 것으로 보이는 점, 원고들이 신규 임대차계약을 체결하게 된 경위 등 제반사정을 참작하여, 민사소송법 제202조의 2에 의하여 신규 임대차계약 체결과 관련된 원고들의 손해액을 20,000,000원으로 인정한다.

 

 

 

 

[민법 750조]

수원지방법원 안양지원 2022. 11. 11. 선고 2021가단108009 판결

 

1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 3, 6, 7, 10호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 갑 제4호증의 각 소리에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 임대차계약
원고는 2019. 3. 17. 피고와 사이에 당시 피고 소유였던 의왕시 C아파트 D동 제9층 E호 전용면적 84.9404㎡(약 25.69평)(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 보증금 290,000,000원, 기간 2021. 4. 15.까지의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2019. 4. 15.경 보증금을 모두 지급함과 동시에 이 사건 주택을 인도받아 임차인으로서 점유․사용하여 왔다.

나. 원고의 갱신 좌절 및 이사
(1) 임차인인 원고는 이 사건 임대차계약기간 종료가 가까워 오던 2020년 12월경의 어느 날 임대인인 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구한 것으로 보인다.<각주1> 피고는 이 사건 주택의 실거주의사를 표명하면서 이를 거절하였다. 이에 원고는 2021. 1. 5. 소외 F와 사이에 이 사건 주택에 가까운 F 소유의 의왕시 G아파트 제10층 H호 전용면적 71.9492㎡(약 21.76평)(이하 ‘이사 후 주택’이라 한다)에 관하여 보증금 550,000,000원, 기간 2023. 3. 5.까지의 임대차계약(이하 ‘관련 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
(2) 피고는 원고에게 2021. 2. 8. 이사비조로 3,000,000원, 2021. 3. 5. 무렵 보증금반환으로 290,000,000원을 각 지급하였고, 원고는 2021. 3. 5. 무렵 피고에게는 이 사건 주택을 인도하고, F에게는 이 돈과 다른 돈을 합쳐 이사 후 주택에 관한 관련 임대차계약상 보증금을 모두 지급함과 동시에 이사 후 주택을 인도받아 이 변론종결일 현재 임차인으로서 점유․사용하고 있다.
(3) 그런데 피고는 2021. 1. 27. 소외 I과 사이에 이 사건 주택에 관하여 대금 933,000,000원의 매매계약을 체결하였고, 2021. 5. 26. I으로부터 매매대금을 모두 지급받음과 동시에 I 앞으로 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

2. 청구원인
원고는, ① 피고가 실제로는 2020년 12월경 당시 실거주의사(實居住意思)가 전혀 없이 자신에게 실거주의사가 있다고 거짓말하여 갱신거절을 하였음을 전제로 하여, (i) 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다) 제6조의3 제1항은 “제6조에도 불구하고 임대인인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못 한다.”고 규정하고 있는바, 이 사건 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(2020. 10. 15.~2021. 3. 15.) 내인 2020년 12월경 임차인인 자신이 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였음에도 임대인인 피고가 마치 정당한 사유가 있는 것처럼 자신을 속여 자신을 이 사건 주택에서 나가게 하고 이를 매각하였는바, 법 제6조의3 제5항이 ‘임대’에 한정하여 규정하지만 ‘매도’의 경우도 같은 규정을 준용 또는 유추적용하여 손해배상책임이 있다고 할 것이고, (ii) 설령 피고가 제3자에게 ‘임대’한 것이 아니라 ‘매도’한 것이어서 법 제6조의3 제5항이 적용되지 않는다고 하더라도, 사실은 실거주의사 없이 마치 실거주의사가 있는 것처럼 자신을 기망(欺罔)하여 갱신의 거절에 이른 것이어서 고의의 불법행위책임을 져야 하는 것이며, ② 설령 피고가 실제로 2020년 12월경 당시 실거주의사를 가지고 갱신거절을 하였다고 가정하더라도, 피고의 딸을 포함한 피고의 전체 가족과 논의한 다음 실거주의사를 밝혔어야 하는데 피고의 딸이 이 사건 주택에서 실거주할 의사를 간과하고 만연히 피고만의 판단으로 실거주의사를 밝힌 것이라고 한다면, (i) 임대인인 피고로서는 추후 실거주 대신 매각하는 것으로 변심하게 되었을 때 그러한 사정을 임차인인 자신에게 알려 갱신을 거절할 정당한 사유가 사라졌음을 고지하였음에도 불구하고 이를 자신에게 알리지 않았는바, 이는 이 사건 임대차계약의 당사자로서 가지는 신의칙상 고지의무(告知義務)를 위반한 것이므로 채무불이행에 기한 손해배상책임이 있고, (ii) 설령 계약상의 고지의무가 없다고 하더라도, 피고의 과실(過失)이라는 불법행위로 자신이 손해를 입은 경우에 해당하므로 불법행위에 기한 손해배상책임이 있다고 주장하면서, 피고를 상대로, ⓐ 갱신될 경우의 보증금증액상한인 304,500,000원(=이 사건 임대차계약상 보증금 290,000,000원 +290,000,000원×0.05)과 관련 임대차계약에 따른 보증금 550,000,000원의 차액 245,500,000원의 2년간 이자 상당액 24,550,000원(=245,500,000원×0.05×2), ⓑ 관련 임대차계약으로 인한 부동산공인중개사 수수료 2,200,000원, ⓒ 15㎡ 면적 감소로 인한 효용 감소분 9,933,686원(원고는 한국부동산원 「전국주택가격동향조사」에 따른 2021년 3월 경기지역 전월세전환율 5.9%×550,000,000원÷이사 후 주택 전체면적 98㎡×이 사건 주택과 이사 후 주택사이의 면적차이 15㎡×24개월을 그 공식으로 주장하는 것으로 보이는데, 막상 이를 계산하여 보면 119,204,081원이 된다. 24개월 대신 2를 곱해보면 9,933,673원≒9,933,686원이 되므로 2를 곱한 것이 아닌가 한다<각주2>), ⓓ 관련 임대차계약에 따른 보증금회수 과정에서의 사고를 보험사고로 하여 가입한 전세금보장신용보험의 보험료 2,114,910원 합계 38,598,596원(=ⓐ+ⓑ+ⓒ+ⓓ) 및 그 지연손해금을 구한다.

3. 손해배상책임의 발생

가. 실거주의사의 부존재
앞서 채택한 증거들, 을 제5 내지 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정에 의하면, 임대인인 피고가 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우에 해당한다고 할 것이므로 임대인인 피고의 위와 같은 갱신거절은 주택임대차보호법이 정한 사유에 해당하지 아니한다.
① 당초(2022. 3. 10.자 준비서면, 제2회 변론기일 진술)에는, 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 해당하는 2020년 12월 당시 임대인인 피고는 ‘피고가 가족과 함께 이 사건 주택에서 거주하기 위하여’ 실거주를 할 의사가 있었다고 주장하였다. 그러나 피고가 이미 피고 및 피고의 배우자(J) 공유의 수원시 영통구 K건물 L호(이하 ‘K 주택’이라 한다)에서 그의 가족과 함께 잘 거주하여 오고 있으므로, 굳이 이 사건 주택으로 이사를 할 이유가 설명되지 않는다. 더구나 피고 가족이 살던 피고 부부 공유의 K주택은 전용면적이 98.9859㎡(29.94평)인 반면, 이 사건 임대차계약 목적물인 피고 소유의 C아파트 D동 E호의 경우 전용면적 84.9404㎡(약 25.69평)밖에 되지 않는다. K주택과 이 사건 주택 모두를 소유하고 있는 피고 가족의 입장에서 이와 같이 평수가 좁은 곳으로 이사하는 것은 매우 상식과 경험칙에 반한다. 게다가 광교신도시 역세권 및 쾌적한 호수조망권의 30평대 아파트에서 당장 대중교통수단도 마땅하지 않은 25평대의 아파트로 이사한다는 것은 더욱 이해하기 어려운 일이다. 임대인인 피고가 여기서 거론하는 사정은 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 사정으로 보기 어려운 것이다. 따라서 임대인인 피고가 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우라고 할 것이다.
② 그 뒤(2021. 8. 4.자 준비서면, 제1회 변론기일 진술)에는, 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 해당하는 2020년 12월 당시 임대인인 피고는 ‘딸의 원만한 새 학기 전학을 위하여’ 실거주를 할 의사가 있었다고 주장하였다. 갑 제10호증 녹취서(2021. 4. 15. 피고와 원고의 배우자 사이의 통화)를 보더라도, 피고는 ‘애의 학교 문제가 있어서 다시 들어온다고 말 했던 것은 맞 다.’는 취지로 기재되어 있다. 그런데 피고의 딸에 관하여 보더라도, 재학 중인 M고등학교는 K주택에서 마을버스 등을 이용하면 15분 거리인 반면, 이 사건 주택으로 이사할 경우 근처에는 초등학교(N초등학교)뿐이어서 상대적으로 멀고 고된 통학을 감수해야 한다(가장 가까운 고등학교가 O고등학교로 보이는데, 대략 대중교통수단으로 30분 내외가 소요된다). 게다가 피고 스스로의 주장에 의하더라도 딸이 지금 M고등학교에서 잘 적응하여 그곳으로 통학하고 있는 것이다.<각주3> 이러한 상황에서 딸에게 낯선 이 사건 주택으로 이사한다는 의사는 상정할 수조차 없는 일이다. 임대인인 피고가 여기서 거론하는 사정은 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 사정으로 보기 어려운 것이다. 따라서 임대인인 피고가 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우라고 할 것이다.
③ 마지막 변론기일에 이르러 기존 이유를 번복하여(2022. 8. 30.자 준비서면, 제4회 변론기일 진술), 임대인인 피고는 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 해당하는 2020년 12월 당시 천안 소재 회사에서 출퇴근하여 실거주지가 수원 광교든 의왕 P동이든 별 차이가 없는 반면, 배우자(J)가 Q 이사로서 의왕시 R건물 5층 S호 ‘T’ 및 같은 시 U 소재 ‘V’에서 탁구레슨을 진행하고 있어 수원 광교보다 의왕 P동이 훨씬 출퇴근에 편리하기 때문에 이 사건 주택에서 실거주할 의사가 있었다고 주장을 바꿨다. ‘T’까지, K주택에서는 차로 30분 정도, 이 사건 주택에서는 차로 11분 정도 소요되고, V까지, K주택에서는 차로 18분 정도, 이 사건 주택에서는 차로 15분 정도 소요된다. 즉, K주택에서 가는 것이 이 사건 주택에서 가는 것보다 더 오래 걸리는 것은 맞지만, 고등학생인 딸이 직면하게 될 전학의 고통과 통학의 심각한 어려움, 면적이 더 작은 주택으로 이사할 경우에 발생하는 어려움에 비하여 피고 배우자의 편익향상은 별로 없어서 이사를 고려하여야 할 정도가 아님은 명백하다. 임대인인 피고가 마지막으로 거론한 사정도 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 사정으로 보기 어려운 것이다. 따라서 임대인인 피고가 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우라고 할 것이다.

나. 주택임대차보호법상 손해배상책임규정 적용여부
현행 주택임대차보호법 제6조의3 제5항(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)은 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절하고 제3자에게 ‘임대’한 경우에 종전 임차인이 입은 손해를 배상하는 규정만을 두고 있을 뿐 갱신요구를 거절하고 제3자에게 ‘매도’처분한 경우에 대한 손해배상 규정은 두고 있지 않다. 따라서 ‘임대’만이 아니라 ‘매도’한 경우에도 유추적용(類推適用)할 수 있는지가 문제된다.
‘유추’는 어떤 사례에 대하여 적용될 법 규정이 존재하지 않는 ‘법률의 흠결’이 존재할 때, 그 흠결을 보충하는 방법으로 해당 사례에 대해 그와 유사한 사례에 대한 법률의 규정을 적용하는 것을 말한다. 여기서 ‘법률의 흠결’이란 일반적으로 ‘입법자의 의도나 계획’에 따르면 규율되었어야 함에도 불구하고 규율이 존재하지 않는 경우, 이른바 “계획에 어긋난 불완전”(planwidrige Unvollständigkeit)을 의미한다. 이러한 법률의 흠결은 입법자의 판단이 잘못되어 개선이 필요할 수 있는 경우와는 구별되어야 한다.<각주4>
그러므로 이 사건 조항에서 ‘매도’한 경우를 포함시키지 않은 것이 ‘계획에 어긋난 불완전’인지, 아니면 ‘입법자의 판단이 잘못되어 개선이 필요할 수 있는 경우’인지 살펴본다. 이 사건 조항은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 주택임대차보호법이 개정되면서 추가된 조항으로서 의안정보에 의하면, 국회 법제사법위원장은 2020년 7월경 W 의원 등 10인, X 의원 등 22인, Y 의원 등 18인, Z 의원 등 14인, AA 의원 등 11인, 정부안 등 6건의 법률안 내용을 통합․조정하여 위원회의 대안으로 제안하면서, “임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만 료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목 적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함”을 그 주요내용으로 하였다. 즉 법제사법위원회 차원에서 이미 6개의 법안을 통합․조정하면서 그 내용과 자구(字句)를 심도 있게 심의하였을 것으로 보인다. 아마도 국회 법제사법위원장과 소속 국회의원들이 이 사건 조항에 임대인이 제3자에게 ‘매도’하기 위해 갱신요구를 거절한 경우에 대한 배상조항을 두고 있지 않은 것은 임대인이 임대건물을 ‘매도’하려는 경우까지 임대인에게 배상책임규정을 두는 것이 과잉입법일 수 있다는 취지로 이해할 수 있다. 즉 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서는 실거주의사 없이 갱신요구를 거절하지 못한다는 규정을 두는 한편으로, 설령 주택임대차보호법 제6조의3 제1항을 위반하여 실거주의사 없이 갱신요구를 거절하였더라도 갱신요구를 거절하고 임대인이 목적 주택을 제3자에게 임대하건 처분하건 담보로 제공하건 그 모든 경우에 특별법인 주택임대차보호법이 손해배상에 관한 의무를 언급하는 대신, 이 사건 조항에서는 임대인이 임대차갱신 요구를 거절하고 제3자에게 ‘임대’하는 방법으로 종전 임차인의 갱신요구권을 배제 또는 회피하려는 행위에 대하여만 손해배상에 관한 의무를 명시적으로 규정한 것이고, 나머지 의무위반 문제에 관하여는 민법 일반규정에 맡기고자 한 것으로 볼 수 있다. ‘계획에 어긋난 불완전한’ 입법이라기보다는 국회 법제사법위원장과 소속 국회의원들이 의도적으로 ‘매도’에 관한 손해배상의무 성립 및 범위에 관한 규정을 주택임대차보호법 중 이 사건 조항에서 포함시키지 않았다는 말이다(입법론으로 개선이 필요하다는 주장이나 지적은 가능하겠다).
그러므로 이 사건 조항을 ‘매도’한 경우에까지 유추적용할 수는 없다.

다. 불법행위
(1) 임대인인 피고가 임차인인 원고로 하여금 임차목적부동산을 사용․수익하지 못하게 하는 것은 원고의 임차권을 침해하는 불법행위를 이룬다(대법원 1994. 11. 11. 선고 94다22446 판결 참조).
임차인인 원고가 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(2020. 10. 15.~2021. 3. 15.) 내인 2020년 12월경 임대인인 피고에게 계약갱신을 요구한 사실은 앞서 본 것과 같으므로, 피고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에 해당하는 사유가 있어야 원고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 그런데 앞서 본 바와 같이 임대인인 피고의 위와 같은 갱신거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각호의 규정이 정한 사유에 해당하지 아니하므로, 피고는 위와 같이 적법한 근거 없이 갱신거절을 통하여 임차인인 원고로 하여금 임차목적부동산인 이 사건 주택을 사용․수익하지 못하게 함으로써 원고의 임차권을 침해하는 불법행위를 저지른 것이다. 따라서 가해자인 피고는 피해자인 원고에 대하여 민법 제750조에 따른 손해배상책임을 부담한다.

(2) 이에 대하여 임대인인 피고는 이 사건 조항이 ‘매도’에 관하여 규정하지 않고 있고, 이사비 명목으로 3,000,000원을 지급하여 상당한 보상을 제공하였으므로, 피해자인 원고에 대하여 갱신거절로 인한 손해배상책임을 지지 않는다고 주장한다.
그러나 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려 한다는 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하여 임대차계약 갱신의 효과발생을 저지한 후 임대차계약이 종료되었음에도 정당한 사유 없이 목적 주택에 실제 거주하지 않는 것은 실질적으로 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 사유가 존재하지 않음에도 그러한 사유를 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절한 것으로서 민법 제750조에 규정된 위법행위(違法行爲)에 해당한다고 봐야 하고, 주택임대차보호법 제6조의3 제5, 6항을 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호와 관련된 임대인의 임차인에 대한 불법행위로 인한 손해배상책임을 배제하는 규정으로 볼 수는 없다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5, 6항은 임대인의 임차인에 대한 손해배상책임의 요건과 손해배상액 산정방법에 관한 특별규정일 뿐, 일반불법행위책임을 배제하는 규정이 아니다. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려 한다는 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후 정당한 사유 없이 목적 주택에 실제 거주하지 않으면 고의 또는 과실로 인한 위법행위를 한 것이 되어 임차인에게 불법행위로 인한 손해배상책임을 지게 된다고 봄이 맞다. 3,000,000원의 경우는 손해배상액에서 공제될 수 있을 뿐이다.
피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

4. 손해배상책임의 범위

가. 대출이자 상당액
주택임대차보호법에 의하면, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보며, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 다만 차임과 보증금은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하는 범위 내에서 장래에 대하여 그 증감할 수 있다(제6조의3, 제2, 3항, 제7조 제1, 2항).
따라서 가해자인 피고의 불법행위로 인한 피해자 원고의 통상손해는 ‘이 사건 임대차계약이 원고의 갱신요구에 따라 갱신되었을 경우 예상되는 1/20 증액된 보증금인 304,500,000원(=이 사건 임대차계약상 보증금 290,000,000원×1.05)과 원고가 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵 이 사건 주택과 유사한 입지조건을 가진 이사 후 주택을 임차하는 데 필요했던 보증금 550,000,000원과의 차액 245,500,000원에 관한 2년간의 대출이자 상당액이라고 할 것이다.
시중은행 전세자금 대출이자율은 원고가 이 사건 주택을 인도한 2021. 3. 5. 무렵 연 2.52~3.49%(중위 이자율 3.005%), 2021. 8. 31. 기준 연 2.71~3.64%(중위 이자율 3.175%), 2022. 1. 18. 기준 연 3.65~4.57%(중위 이자율 4.11%), 2022. 7. 7. 기준 연 3.61~5.998%(중위 이자율 4.804%) 정도임이 공지의 사실이다.<각주5 : AD언론 2022. 2. 20. 기사(인터넷주소 1 생략)와 AE언론 2022. 7. 8. 기사 (인터넷주소 2 생략)를 합친 것임.> 따라서 그 변동추이를 산술평균으로 계산하여 보면, 연 3.7735%가 되므로, 원고의 손해액은 18,338,850원(=245,500,000원×0.037735×2)이 된다.

나. 중개수수료, 주거효용의 감소, 전세금보장신용보험료 문제
(1) 가해자인 피고가 피해자인 원고의 이 사건 임대차계약 갱신요구를 거절하지 않아 이 사건 임대차계약이 갱신되었다고 하더라도, 2년 후에는 원고가 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없고 원고는 새로운 주택을 구해 이 사건 주택에서 이사를 나가야 하는바, 중개수수료는 원고가 2년 후에 지출할 것으로 예상되는 비용을 2년 일찍 지출한 것에 불과하여 피고의 불법행위와 상당인과관계 있는 손해라고 볼 수 없다. 또한 전세금보장신용보험료도 전세보증금을 반환받지 못하는 보험사고에 대비한 것인데, 그러한 사고가 발생한 일이 없다. 따라서 이 부분 주장은 이유 없다.
(2) 또한 주거효용감소 주장의 경우도, 주거의 효용은 면적만으로 결정되는 것이 아니라 위치, 주변의 사회적․문화적․자연적․교육상 환경, 대중교통 등 여러 요소가 주거의 효용에 영향을 미치는 것인바, 원고가 드는 사정만으로는 이 사건 주택과 이사 후 주택 사이에 주거효용감소가 있다고 단정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거도 없다. 따라서 이 부분 주장은 이유 없다.

다. 소 결
그러므로 가해자인 피고는 피해자인 원고에게 불법행위로 인한 손해배상으로 15,338,850원(=18,338,850원-3,000,000원) 및 이에 대하여 갱신거절이라는 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2021. 6. 4.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결선고일인 2022. 11. 11.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 <소송촉진 등에 관한 특례법>이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
5. 결 론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

 

 

[주임법 제6조의3 제6항 제1호]

서울중앙지방법원 2023. 1. 17. 선고 2022나10964 판결

 

2. 기초사실
가. 피고는 2017. 11. 30. 원고에게 서울 용산구 C아파트 D호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)를 차임 없이 임대차보증금 18억 원, 임대차기간 2018. 1. 22.부터 2021. 1. 21.까지로 정하여 임대하였다(이하 '이 사건 임대차'라 한다).
나. 피고가 2020. 7.경 원고에게 이 사건 주택을 매도할 예정임을 알리자, 원고는 2020. 11. 10.경 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였다.
다. 피고는 2020. 11. 12.경 원고에게 이 사건 주택에 실제 거주하기 위해 이 사건 임대차를 갱신하지 않겠다며 갱신거절 의사를 밝히고 퇴거를 요청하고, 2021. 1. 26. 이 사건 주택에 입주하였다.
라. 피고는 2021. 4. 27. E 부부에게 이 사건 주택을 매도하고, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 E 부부의 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

3. 주장 및 판단

가. 당사자의 주장 요지
1) 원고
피고는 이 사건 주택에 실거주할 목적으로 원고의 갱신요구를 거절하였으나, 원고로부터 인도받은 후 3개월 만에 정당한 이유 없이 이 사건 주택을 매도하였을 뿐 아니라 실제 이 사건 주택에 거주하지도 않았으므로 갱신거절 당시 실제로 이 사건 주택에 거주할 의사가 없었던 것으로 봄이 타당하다. 피고의 이러한 갱신거절은 주택임대차보호법(이하 '법'이라 한다) 제6조의3이 보호하려는 임차인의 갱신요구권을 잠탈하는 불법행위에 해당하여, 피고는 원고에게 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호에 따른 손해액을 배상할 의무가 있다.
2) 피고
피고는 세제상 혜택을 얻으려고 2020년 말까지 이 사건 주택을 매도하려고 하였으나 원고의 비협조로 세제상 혜택을 누리지 못하고 이 사건 주택에 거주하기 위해 갱신 거절한 후 거주하기 시작하였으므로 법 제6조의3 제1항 제8호가 정한 갱신거절 사유에 해당하고, 그 후 인테리어를 마치고 실제 거주하던 중 매수자가 나타나 매도하게 된 것일 뿐이다.

나. 판단
1) 이 사건 임대차계약에 적용되는 법 규정
별지와 같다.
2) 피고의 손해배상책임 여부
가) 인정사실
(1) 이 사건 임대차계약 종료 전 원피고, 중개인 사이에 있었던 문자 대화 및 내용증명
O 2020. 7. 24. 피고→원고
'이 사건 임대차계약이 종료되어 갱신거절의 통지를 한다. 세금 문제로 매매하려고 하니 부동산 및 매수인 방문에 협조 부탁드린다'
O 그 무렵 F(G)→원고
'토요일 오전 중에 집을 보여달라. H에 거주하는 부부가 같이 보려구요.', '오늘 잘 보고 왔습니다. 다음 수요일에 오늘 보신 분 어머님께서 집을 보고 싶어 하는데 괜찮으실는지요?', '임대인께서 임차인에게 이사비 지급해 드리는 조건으로 계약만료 시점이나 혹은 그보다 일찍 퇴거해 주실 수 없는지 말씀 전해달라고 부탁하셨다'
O 2020. 9. 11. 원고→피고
'요청사항에 적극 협조하겠으나, 계약갱신청구권을 포기한 것은 아니다'
O 2020. 10. 12. 피고→원고
'매수자 방문에 적극 협조해주시어 감사드린다. 최근 방문자 중에 내년 1월 말 입주 가능하다면 매수의향 있다는 분이 있었다. 가장 큰 이슈는 입주 시기인데, 임차인께서 확답을 해주셔야 이것을 전제로 매각 협상이 진전될 수 있을 것 같다. 내년 1월 말까지 이사할 것을 약속해 주시고 확약서를 작성해 주실 수 있을는지요. 매수인 측에서 현재 임차인의 확약서 없이는 매수를 할 수 없다고 합니다. 사전에 말씀드렸던 바와 같이 저의 사정이 올해(2020년) 안에 해당 아파트를 팔아야 매매차익에 대한 세제혜택을 극대화할 수 있습니다. 해를 넘기게 되면 혜택이 상당부분 줄어들게 됩니다. 따라서 올해 안에 매각이 이루어질 수 있도록 도와주신다면, 이사비 지원과 같은 인센티브를 제공 드릴 용의가 충분히 있다'
O 2020. 11. 10. 원고→피고
'원고도 다른 아파트 임차를 위해 노력 중이나 어려움을 겪고 있어 이 사건 임대차계약에 대하여 갱신요구한다'
O 2020. 11. 12. 피고→원고
'이 사건 부동산에 피고가 거주하게 됨에 따라 갱신요구를 받아줄 수 없다. 2021. 1. 21. 임대차 종료시 명도하여 달라'
O 2020. 12. 5.경 원고→F(G)
'이사할 집을 정했다. 다음 주에 계약 예정인데 임대인에게 연락하여 전세보증금 10%를 보내 달라고 해주시기 바란다. 임대인께 부탁하셨던 1월 말까지 이사한다는 확약을 못 해준 것에 대하여 안타깝게 생각한다고 전해주기 바란다'
O 2020. 12. 7.경 F(G)→원고
'안녕하세요. I부동산입니다. 임대인이 입주일자 확정되셨는지 여쭤보네요'
O 2020. 12. 7.경 원고→F(G)
'1/21 이사 확정입니다. 임대차보증금 잔액을 당일 오전 일찍 반환받으면 좋겠다'
[인정근거] 갑 제2 내지 5, 9, 12, 13호증, 을 제5호증의 1, 2, 3, 을 제11호증
(2) 원고 퇴거 이후 이 사건 부동산에 관한 법률 및 사실관계
O 원고는 2021. 1. 21. 이 사건 부동산에서 퇴거하였고, 피고는 2021. 1. 26. 자녀 2인과 함께 이 사건 부동산에 전입신고하고, 2021. 2. 9. 인테리어 업체에 5,000,000원을 입금하였다(이는 2021. 3. 6.자 견적금액 195,000,000원에 비교하면 훨씬 적은 금액이다).
O 피고는 2021. 4. 27. E 부부에게 이 사건 주택을 매도하고 계약당일 매매대금을 전부를 일시불로 지급받고서 같은 날 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 2021. 5. 6. 2020년경부터 거주하던 자신의 소유인 피고 주소지 아파트로 전출하였다.
O 피고는 이 사건 부동산에 대한 2021. 1, 2, 3월에 대한 관리비를 납부하였는데, 2021. 1. 21.까지 거주한 원고의 사용량이 반영된 2021. 1월분 관리비는 동일세대와 비슷하나, 원고가 퇴거한 이후인 2021. 2월분 관리비는 동일세대에 비교하여 69%나적은 금액이다.
[인정근거] 갑 제10, 11호증, 을 제1, 3호증, 을 제4호증의 2(을 제8호증), 을 제9호증, 을 제12호증의 1, 2

나) 피고의 손해배상책임 발생
위 인정사실에 앞서 든 증거들에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 원고는 2020. 11. 10. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신요구 의사를 표시하였고, 피고는 원고에게 2020. 11. 12. 실거주를 이유로 갱신거절 의사를 표시하였으나 이 사건 주택에 실제 거주할 의사가 있었다고 보기 어렵고 오히려 매도할 의사로 갱신 거절하였다고 볼 것이므로, 피고는 원고에게 위 갱신거절로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
① 피고는 2020. 7. 24.경부터 2020. 10. 12.까지 줄곧 원고에게 세금 혜택을 받기 위하여 이 사건 주택을 매도할 예정이라고 알리면서 협조를 부탁하고 원고가 협조할 경우 이사비 지원 등 인센티브를 제공할 용의가 있다고 말하였다.
② 피고는 이 사건 주택에 전입신고한 지 3달 만에 이 사건 주택을 매도하고 피고의 종전 주소지인 피고 소유의 아파트로 전출하였다.
③ 피고는 이 사건 주택을 매도할 의사를 포기한 바 없고(피고가 실거주를 이유로 갱신거절 의사를 표시한 후 실거주 의사를 번복할 만한 어떠한 사정변경에 대한 주장도 없다), 피고의 내용증명에 의하더라도 2020년 안에 이 사건 주택을 매도하면 매매차익에 대한 세제 혜택을 극대화할 수 있으나, 2021년에 매도하더라도 그 혜택이 줄어들 뿐 여전히 매매차익에 대한 세제 혜택을 받은 것으로 보인다.
④ 피고가 2021. 4. 27. 이 사건 주택을 매도하면서 매매대금을 일시불로 받고 당일 소유권이전등기를 마쳐 주었는바, 이러한 사실과 위 문자 대화 내용을 종합하면 매수인은 2020. 7.경부터 이 사건 주택을 방문하였던 H아파트에 거주하는 부부인 것으로 보이고, 중개인도 G에서 근무하다가 I공인중개사사무소를 개업한 F이므로, 피고가 계약갱신을 거절할 당시 이미 이 사건 주택의 매수자를 실질적으로 확보하였다고 봄이 타당하다.
⑤ 피고는 자신이 거주할 의사로 인테리어 공사를 계획하였다가 매수자가 나타나 매도하게 된 것일 뿐이라고 주장하나, 자신이 거주하기 위한 대대적인 인테리어 공사에 대하여는 2021. 3. 6.자 견적금액 195,000,000원인 견적서만 제출하였을 뿐 피고가 실제 지출한 비용은 그보다 앞선 2021. 2. 9.자 5,000,000원뿐이다.
⑥ 피고가 이사하였다는 증거로 제출한 입금표(을 제4호증의 1)는 '서울 J에 소재지를 둔 K'가 공급자로 된 2021. 2. 26.자 2,700,000원인데, 피고가 지출하였다는 현금매출전표(을 제4호증의 3)는 'K 천안점평택'에 2021. 2. 3.자 2,000,000원에 대한 것으로 서로 상이하다(원고의 이러한 지적에 대하여 피고는 별다른 답변을 하지 않았다).
⑦ 피고 가족 일부가 이 사건 주택으로 전입신고한 것으로 보이고, 전입한 이후의 전기 사용량 등 관리비도 평균보다 훨씬 적은 금액이다.

다) 피고의 주장에 대한 판단
피고는, 임대차계약의 갱신거절로 인한 손해배상책임은 법 제6조의3 제5항에 따라 임대인이 임대목적물을 제3자에게 임대한 경우에 인정되는데, 피고는 이 사건 주택을 임대한 것이 아니라 매도하였으므로, 손해배상책임을 부담하지 않는다는 취지로 주장하나, 위 법조항은 임대인이 갱신거절 후 임대한 경우에만 손해배상책임을 부담한다는 취지가 아닐 뿐만 아니라, 같은 조 제1항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 갱신요구를 거절하지 못한다고 규정하고 있으므로, 같은 조 제1항을 위반한 피고는 민법상의 손해배상책임을 면할 수 없다.

3) 손해배상책임의 범위
원고와 피고 사이에 이 사건 임대차계약 갱신거절 당시에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있었다는 사정이 없으므로, 원고가 구하는 제6조의3 제6항 제1호 "갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액"에 따라 손해배상액을 산정하면, 11,250,000원[= 환산월차임 3,750,000원(= 임대차보증금 1,800,000,000원 × 주택임대차보호법 제7조의2 제2호에 따라 산정한 이율 연 2.5%<각주1> ÷ 12개월) × 3개월]이다.

다. 소결
피고는 원고에게 손해배상으로 11,250,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음 날인 2021. 11. 4.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

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