갱신거절 후 신규 임차함에 있어 '정당한 사유'(주택임대차법 제6조의3 제5항)

1. 갱신거절 당시
2. 예측이 불가했던 사유
3. 추후 그 사유 발생
4. 그 사유 때문에 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 상황
5. 위(4)는 객관적인 사유여야 (주관적 사유x)

 

실거주 목적 갱신거절 후 타인에게 신규 임차함에 있어 손해배상 책임이 부정되는 ‘정당한 사유(법 제6조의3 제5항)’가 있다고 보기 위해서는 ‘갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 객관적인 사유’가 존재해야 함.(예를 들어 실거주 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유 등).
[2020.7.31.개정 주택임대차보호법 해설집, 국토교통부 법무부, 30쪽.,

온주 주택임대차보호법 제6조의3, 온주편집위원회/집필대표 황진구.]

 

주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부).pdf

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인천지방법원 2023. 3. 10. 선고 2022가단254955 판결

1) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 경우 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는지는 임대인의 내심의 의사이고 장래의 일이어서 그러한 사유가 존재하는지를 임차인의 계약갱신 요구가 거절되었을 당시에는 판단할 수 없으므로, 임대인이 위 사유를 들어 계약갱신을 거절하면 그 의사표시 자체만으로 임대차계약이 갱신되지 않는 효과가 발생하여 그 임대차계약은 임대차기간이 만료되면 종료하되, 임대차계약이 종료된 후 임대인이 정당한 사유 없이 목적 주택에 실제 거주하지 않으면서 제3자에게 임대한 경우에는 임차인에게 갱신거절로 인한 손해배상책임을 진다고 할 것이고(같은 조 제5항), 이때 정당한 사유가 있었다는 점에 관한 증명책임은 임대인에게 있다. 여기서 ‘정당한 사유’란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사유를 의미한다.



수원지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021나104228 판결

1) 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 경우 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는지는 임대인의 내심의 의사이고 장래의 일이어서 그러한 사유가 존재하는지를 임차인의 계약갱신 요구가 거절되었을 당시에는 판단할 수 없으므로, 임대인이 위 사유를 들어 계약갱신을 거절하면 그 의사표시 자체만으로 임대차계약이 갱신되지 않는 효과가 발생하여 그 임대차계약은 임대차기간이 만료되면 종료하되, 임대차계약이 종료 된 후 임대인이 정당한 사유 없이 목적 주택에 실제 거주하지 않으면서 제3자에게 임대한 경우에는 임차인에게 갱신거절로 인한 손해배상책임을 진다고 할 것이고(같은 조 제5항), 이때 정당한 사유가 있었다는 점에 관한 증명책임은 임대인에게 있다. 여기서 ‘정당한 사유’란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사유를 의미한다. 가령 실제 거주를 하던 직계존속이 사망한 경우나 임대인이 실거주 도중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우를 들 수 있다.