임대차 1년 계약. 만기 도과 후 계약(1년) 종료되었다 주장 가능? [경매에서]

(2년 미만) 1년 계약한 경우

 

경매의 경우

cf. 경매가 임대차 '기간만료 전' 경매 발생한 경우 (주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없음) 임차인의 '배당요구가 임대인에게 통지되면' 계약해지 되었다고 간주, 우선변제권 있으므로 우선 배당한다는 판단. (경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 x) 임대차 기간만료 전 경매, 임차인의 계약해지권과 우선변제권 :: lawyer lameans (tistory.com)

 

 

 

1992. 12. 26. ~ 1993. 12. 25. 임대차 계약 기간

1993. 8. 11. 임의경매 신청

1994. 4. 8. 낙찰허가결정

1994. 6. 3. 경락대금 납부, 배당표 작성

원고 주장 : 위 임대차는 1994. 12. 25.에 종료하므로 우선변제권 없다.

법원 판단 : 원고 주장 배척. 1993. 12. 25.에 종료하였으므로 우선변제권 있다.

 

 

대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결

판시사항
기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있는지 여부

원심이, 그 기초사실로서 피고가 1992.12.24. 소외인으로부터 그 소유인 이 사건 주택을 보증금은 금 35,000,000원, 기간은 1992. 12. 26.부터 12개월 간으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 그 무렵 위 주택을 인도받아, 1993.1.18. 주민등록을 마친 후, 1993. 2.26. 위 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 사실, 원고는 이 사건 주택에 관하여 1993.3.5. 채권최고액 금 75,000,000원의 근저당권설정등기를 경료한 근저당권자로서 위 근저당권에 기하여 1993. 8.11. 인천지방법원 93타경38163호로 이 사건 주택에 대한 임의경매를 신청한 사실, 위 법원은 경매절차를 진행하여 1994.4.8. 피고를 경락인으로 하여 낙찰허가결정을 하였고, 이에 피고는 1994. 6.3. 경락대금 75,500,000원을 납부한 사실, 위 법원은 배당기일에 위 경락대금에서 집행비용 금622,640원을 공제한 나머지 금 74,877,360원을 배당금액으로 하여 제1순위로 김포읍에 취득세 금5,731,130원을, 제2순위로 피고에게 임대차보증금 35,000,000원을, 제3순위로 원고에게 근저당권의 피담보채권 금 34,140,230원을 배당하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정한 다음, 위와 같은 입장에서 '주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정에 의하여 피고와 위 소외인 사이의 이 사건 임대차는 위 배당기일 이후인 1994.12.25.에 이르러 비로소 종료하게 되므로 피고에게는 우선변제청구권이 없어 위 배당은 부적법하다'는 취지의 원고의 주장을 배척하였음은 옳고

 

 

 

 

 

1995. 7. 31. ~ 1996. 7. 30. 임대차 계약 기간
1996. 8. 17. 임의경매 신청
1997. 6. 27. 배당기일
2년 미만 임대차 만료되었음을 전제로 우선변제 청구 가능.
경매법원, 경매절차 이해관계인, 매수희망자 등도 그 임대차는 기간만료로 종료된 것으로 상정해야.

 

 

대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결

판시사항
[1] 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있는지 여부(적극)
[2] 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인이 낙찰허가결정이 확정된 후 배당요구시의 주장과는 달리 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것이 금반언 및 신의칙에 위배되는지 여부(적극)

1. 원심이 적법하게 인정한 사실관계는 다음과 같다.
가. 피고는 1995. 7. 29. 이 사건 주택을 당시 소유자인 소외 1로부터 임차보증금 40,000,000원, 임차기간은 1995. 7. 31.부터 1996. 7. 30.까지로 정하여 임차한 다음, 같은 해 8월 3일까지 그 인도와 주민등록을 모두 마침과 아울러 그 무렵 임대차계약서상 확정일자를 갖추었는데, 주식회사 한국상호신용금고가 이 사건 주택에 대하여 1995. 8. 17.자로 설정등기를 경료한 제1순위 근저당권자로서 1996. 8. 17. 인천지방법원 96타경61331호로 임의경매를 신청하여 이 사건 주택에 대한 경매절차가 개시되었다.
나. 위 경매절차에서 집행관이 이 사건 주택에 관한 현황을 조사할 당시 피고의 처인 소외 2는 위 임차기간이 '1995. 7. 31.부터 1996년 8월 현재까지'라고 진술하여 그에 따라 집행관 명의의 1996. 8. 24.자 부동산현황조사보고서가 작성되었으며, 한편 피고(임차인)는 1996. 8. 31. 위 경매법원에 이 사건 주택에 대한 확정일자부 임차인으로서 권리신고 및 임차보증금 40,000,000원에 대한 "배당요구"를 함에 있어서, 임대차기간을 1996. 7. 30.까지로 하여 작성된 1995. 7. 29.자 임대차계약서만을 제출하였을 뿐 임대차기간의 연장에 관한 아무런 자료를 제출하지 않았고, 경매법원은 피고(임차인)의 위와 같은 배당요구사실을 "소유자인 소외 1에게 통지하지는 않았고" 다만 원고가 낙찰받기 직전의 입찰명령에 첨부된 부동산목록에 피고가 임차인으로 된 임대차의 기간을 1996. 7. 30.까지로 표시하였다.
다. 이 사건 주택은 87,000,000원으로 평가되어 동 가격이 당초의 최저입찰가격이 되었고, 원고가 그 최저입찰가격이 55,680,000원으로 저감된 상태에서 60,000,000원에 낙찰받은 후 경매법원은 위 낙찰대금 등을 합한 67,651,899원을 배당함에 있어서, 집행비용을 공제한 나머지 금원 중 40,000,000원을 확정일자부 임차인인 피고에게 제1순위로 배당하고 그 나머지를 후순위 채권자들에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하여 배당기일인 1997. 6. 27. 이해관계인 중 위 한국상호신용금고, 소외 1 및 피고 등이 출석한 자리에서 이를 제시하였으나, 소외 1 및 한국상호신용금고는 피고의 채권액 및 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.
라. 그 후 소외 1만이 피고를 상대로 인천지방법원 97가합10846호로 위 배당표 중 피고에 대한 배당액 40,000,000원의 삭제를 구하는 배당이의의 소를 제기하면서, 그 청구원인으로 소외 1과 피고 사이의 위 임대차계약은 1996. 7. 30. 그 임차기간을 1998. 7. 30.까지 연장하기로 계약당사자 사이에서 합의되었기에 위 배당기일 현재 아직 위 임대차계약이 종료되지 않아 피고가 위 경매절차에서 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 없고, 또한 피고가 위 경매법원에 배당요구신청을 하였다고 하더라도 그 사실이 임대인인 소외 1에게 통지된 바 없는 상태에서 그 사이에 위 배당요구가 철회되었다고 주장하였는데, 피고는 공시송달에 의하지 않은 적법한 송달을 받고서도 답변서도 제출하지 않고 제1회 변론기일에 출석하지 아니하여 위 법원은 1997. 9. 3.자로 의제자백에 의한 소외 1의 승소판결을 선고하였고, 위 판결이 그대로 확정되는 바람에 위 경매절차에서 피고는 위 임차보증금을 전혀 반환받지 못하였다.

2. 상고이유에 대한 판단
" 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할수 있다 할 것이고(대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결 참조), 따라서 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 우선변제권 있는 임차인이 임의경매절차에서 약정임대차기간이 이미 만료된 계약서를 첨부하여 배당요구를 한 경우에는, 임차인이 아직도 임대차가 종료되지 아니하였다는 사정을 별도로 밝히지 아니하는 이상 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 우선변제권을 주장하는 취지로 보아 경매법원은 그 임대차가 기간만료로 종료된 것을 전제로 처리할 수밖에 없고, 경매절차의 이해관계인이나 기타 경매에 참가하는 매수희망자 등도 그 임대차는 기간만료로 종료된 것으로 상정함이 당연하다고 할 것이다.