제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.] |
하급심 판결 주류는 '묵시갱신된 1년'의 기간을 '전 임대차와 동일한 조건의 기간'으로 보는 듯
따라서 묵시갱신 후 갱신요구 한 경우 연장되는 기간은 1년
계약서상 기간은 2년.
전 임대차와 동일한 조건 = 묵시갱신된 기간인 1년임을 전제
인천지방법원 2020. 6. 16. 선고 2019가단209948 판결
1. 기초사실
가. 원고는 2013. 12. 16. 피고에게 상가건물인 이 사건 건물을 임대차보증금 20,000,000원, 차임 월 600,000원, 임대차기간 2013. 12. 20.부터 2015. 12. 30.까지로 정하여 임대하는 계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.
나. 원고는 2013. 12.경 피고로부터 이 사건 건물을 인도받고, 그 무렵부터 'C'라는 상호로 미용실을 운영하였다.
다. 이 사건 임대차계약은 2015. 12. 30.경 이후로 묵시적으로 갱신되었다.
3. 판단
가. 이 사건 임대차계약이 2018. 12. 19. 기간만료로 종료되었는지에 관한 판단
임대인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지를 하지 아니하면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항), 위와 같은 법 규정은 강행규정에 해당하므로 위 기간을 준수하지 않은 임대인의 갱신거절통지는 효력이 없다.
그런데 기초사실 제마항에서 본 원고의 갱신거절통지는 이 사건 임대차계약의 기간만료일인 2018. 12. 19.의 6월 전부터 1월 전 까지 사이(2018. 6. 20.부터 2018. 11. 20.)에 이루어지지 아니하였으므로 모두 효력이 없다고 봄이 상당하고, 그밖에 원고가 피고에게 적법한 갱신거절의 통지를 하였음을 인정할 증거는 없다. 따라서 이 사건 임대차계약은 2018. 12. 20.경 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따라 존속기간을 1년으로 하여 갱신되었다고 봄이 상당하므로, 이 사건 임대차계약이 종료되었다고 볼 수는 없다(이는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 내지 제3항에 따른 임차인의 갱신요구권과 관련이 없다). *묵시갱신
나. 이 사건 임대차계약이 피고의 계약갱신요구로 재차 연장되었는지 여부에 관한 판단
원고와 피고가 구 상가임대차법 시행 중이던 2013. 12. 16. 이 사건 임대차계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그리고 구 상가임대차법 제10조 제2항은 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."고 규정하고 있었다. 그런데 구 상가임대차법 제10조 제2항이 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."고 개정되어 계약갱신요구권의 기간이 당초 5년에서 10년으로 연장되었고, 위 개정 법률은 같은 날 시행되었다. 그리고 상가임대차법 부칙(2018. 10. 16.) 제2조는 "제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다."고 규정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 위 부칙 제2조의 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만, 2018. 10. 16. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 하고, 다만, 개정 법률 시행 전에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다고 봄이 타당하다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결 참조).
이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 임대차계약은 앞서 3의 가항에서 본 바와 같이 2018. 12. 20.경 존속기간을 1년으로 하여 갱신되었으므로 상가임대차법 부칙 제 2조에 따라 개정된 상가임대차법 제10조 제2항의 적용대상이 되며, 피고가 이 사건 소송계속 중 상가임대차법 제10조에 의한 계약갱신요구권을 행사하여 위 통지가 2019. 10. 23. 도달한 사실은 앞서본 바와 같으므로, 상가임대차법 제10조 제1항 각호의 특별한 사정이 없는 한 피고로서는 최초 임대일인 2013. 12. 20.부터 10년이 되는 2023. 12. 19.까지는 전 임대차(존속기간 1년, 2019. 12. 20.부터 2020. 12. 19.까지)와 동일한 조건으로 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 따라서 원고의 계약갱신요구권의 행사 불가 주장은 이유 없다.
계약서상 기간은 5년.
전 임대차와 동일한 조건 = (임차인이 기간 정하지 않으면) 묵시갱신된 기간인 1년임을 전제
대구지방법원 2022. 11. 10. 선고 2021가단134878 판결
1. 기초사실
가. 원고는 2015. 6. 10. 피고에게 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)을 기간 2015. 8. 1.부터 2020. 7. 31.까지 5년, 임차보증금 1,000만 원, 월차임 100만 원(부가가치세 별도)에 임대하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 피고는 2015. 8. 1. 이 사건 상가를 인도받은 후, 그 곳에서 음식점 영업을 하고 있다.
다. 이 사건 임대차계약은 기간 만료 1개월 전까지 원고가 갱신 거절 통지를 하지 아니함으로써 상가건물임대차보호법(이하 ’상가임대차법‘이라 한다) 제10조 제4항에 따라 2020. 8. 1.부터 2021. 7. 31.까지 1년간 묵시적 갱신이 되었다.
라. 원고는 2021. 5. 20. 피고에게 “이 사건 임대차계약 기간이 2021. 7. 31. 만료되면 더 이상 계약 연장을 하지 않을 것”이라는 통지를 하였고, 위 통지는 같은 달 25일 피고에게 도달하였다(이하 ‘1차 갱신 거절 통지’라 한다)
마. 1차 갱신 거절 통지를 받은 피고는 2021. 5. 31. “상가임대차법 제10조에 따라 계약 갱신 요구를 알려 드린다”는 취지의 통고서(이하 ‘1차 갱신 요구 통지’라 한다)를 작성해 내용증명우편으로 원고에게 이를 보냈고, 2021. 6. 7. 원고에게 도달하였다.
바. 원고는 이 사건 소 제기 이후인 2022. 6. 29. 다시 피고에게 이 사건 임대차계약 연장 거절의 의사를 내용증명으로 발송하였고, 같은 달 30일 피고에게 도달하였다(이하 ‘2차 갱신 거절 통지’라 한다).
사. 2차 갱신 거절 통지를 받은 피고는 2022. 6. 30. 원고의 남편 C의 휴대폰에 계약 갱신을 원한다는 취지의 문자메시지를 보냈고(이하 ‘2차 갱신 요구 통지’라 한다), 같은 날 동일한 내용의 내용증명 우편을 원고에게 발송하였다.
2) 판단
이 사건 임대차계약은 개정 상가임대차법이 시행된 이후인 2020. 8. 1. 묵시적으로 갱신됨으로써 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되는 경우에 해당하고, 이 사건 임대차기간이 2015. 6. 10.부터이고, 피고가 이 사건 임대차계약의 기간만료일로부터 1개월 전인 2021. 6. 7. 원고에게 1차 갱신 요구 통지를 한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 피고가 갱신 요구권을 행사한 2021. 6. 7.을 기준으로 이 사건 임대차기간이 총 10년을 초과하지 아니하였음은 역수상 명백하므로, 이 사건 임대차계약은 피고의 1차 갱신 요구에 의하여 갱신되었다고 봄이 타당하다.
나아가 갱신된 임대차계약 기간에 관하여 보건대, 피고가 1차 계약 갱신 요구 통지를 하면서 ‘상가임대차법 제10조에 따라 계약 갱신 요구를 알려 드린다’고 기재함으로써 개정 상가임대차법 제10조 제2항에 상한선으로 정해진 10년 즉 2025. 7. 31.까지 적법하게 갱신되었다고 봄이 상당하므로, 이 점을 지적하는 피고의 항변은 이유 있다.
다. 2차 갱신 거절 통지에 의하여 계약이 해지되었다는 주장에 판단(예비적 청구원인)
1) 피고의 1차 갱신 요구 통지에 의하여 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 2025. 7. 31.까지 이 사건 임대차기간이 존속한다고 할 것이므로, 이 부분 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
2) 설령 1차 갱신 요구가 기간을 정하지 아니한 경우에 해당하여 1년 후인 2022. 7. 31.이 사건 임대차계약이 만료된다고 본다 하더라도, 피고는 2022. 4. 28.자 준비서면을 제출하면서 이 사건 임대차계약은 2025. 7. 31.까지 유지되어야 한다는 사실을 주장하였고, 임대차가 계속됨을 전제로 조정안을 제시하기도 하였으며, 2022. 5. 9. 조정기일에도 임대차가 계속되어야 함을 주장하였고, 이러한 서면 등이 원고에게 도달한 사실이 인정되는바, 이로써 계약기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하였다고 봄이 타당하다.
계약서상 기간은 2년.
전 임대차와 동일한 조건 = 묵시갱신된 기간인 1년임을 전제
인천지방법원 2022. 2. 8. 선고 2021나53187 판결
1. 기초사실
가. E은 2004. 12. 23. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 전체 건물’이라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.
나. 피고는 2014. 2. 27. E 외 4인과 사이에, 이들로부터 이 사건 전체 건물의 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 38.27㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 임대차보증금 15,000,000원, 차임 월 770,000원, 임대차기간 2014. 3. 20.부터 2016. 3. 19.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
다. 피고는 2014. 3. 20.경 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 건물을 인도받아, 위 건물을 사업장소재지로 하여 ‘F’이라는 상호로 사업자등록을 마치고, 그 무렵부터 위 건물에서 미용실을 운영하여 왔다.
라. 원고들은 2016. 2. 10. E으로부터 이 사건 전체 건물을 매수하는 내용의 매매계약을 체결한 후, 2016. 4. 11. 이 사건 전체 건물 중 각 1/2 지분에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계한 원고들은 2016. 7.경 피고와 사이에, 이 사건 건물의 차임을 기존 월 770,000원에서 월 839,300원으로 인상하기로 합의하였다. 이후 이 사건 임대차계약은 2019. 3. 19.까지는 묵시적 갱신에 따라 그 효력이 그대로 유지되어 왔다.
바. 한편, 원고들은 2018년 말경부터 이 사건 전체 건물을 철거하고 재건축을 하기 위하여, 건축사에게 새로운 건물의 설계도 작성을 의뢰하고 부천시에 건축계획에 대한 건축위원회 심의를 신청하는 등 재건축을 준비하여 왔다.
사. 원고들은 2019. 7. 30. 피고에게 “이 사건 임대차계약이 2014. 2. 27. 체결되어 그동안 갱신되어 왔으나, 이 사건 전체 건물의 재건축으로 인해 2019. 2. 27. 임대차계약이 종료되었으므로, 피고는 즉시 원고들에게 이 사건 건물을 인도할 것을 통보한다.”라는 내용의 내용증명우편을 보냈다.
아. 그러나 피고는 원고들에게 이 사건 건물을 인도하지 않았고, 원고들은 2019. 8. 30. 피고를 상대로 위 건물의 인도를 구하는 이 사건 소송을 제기하였다.
나. 피고의 항변에 관한 판단
1) 이 사건 임대차계약이 2019. 3. 19. 갱신되었는지 여부
이에 대하여 피고는 이 사건 임대차계약이 2019. 3. 19. 다시 상가임대차법 제10조 제4항에 따라 묵시적으로 갱신되었다고 항변한다. 살피건대, 상가임대차법 제10조 제4항, 제1항은 “임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”라고 규정하고 있다. 이 사건 소송에서 원고들은 2018년경부터 건물 관리인 등을 통해 피고에게 수차례에 걸쳐 갱신 거절의 통지를 하였다고 주장하면서도 제1심 및 당심에 이르기까지 이를 인정할 만한 아무런 증거를 제출하지 못하였는바, 원고들은 위 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않은 것으로 보인다. 따라서 이 사건 임대차계약은 상가임대차법 제10조 제4항, 제1항에 따라 2019. 3. 19. 묵시적으로 갱신되었다고 봄이 타당하고, 이에 따라 위 임대차계약의 임대차기간은 2020. 3. 19.까지 연장되었다.
2) 이 사건 임대차계약이 2020. 3. 19. 갱신되었는지 여부
나아가 피고는 이 사건 임대차계약이 2020. 3. 19. 다시 상가임대차법 제10조 제1항에 따른 피고의 계약갱신 요구에 의해 갱신되었다고 항변한다. 살피건대, 상가임대차법 제10조 제1항, 제3항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 제1항 단서에서 정한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못한다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.”라고 규정하고 있다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항은 “임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 규정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 갱신된 임대차를 가리킨다고 보아야 한다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 등 참조). 위와 같이 ‘개정 상가임대차법 시행 후 갱신되는 임대차’에는 구 상가임대차법에 따라 임차인의 갱신요구권 행사에 의해 갱신된 임대차는 물론 당사자의 합의에 의하여 갱신되거나 묵시적으로 갱신된임대차도 포함된다고 해석된다. 이 사건의 경우, 이 사건 임대차계약이 개정 상가임대차법 시행 후인 2019. 3. 19. 묵시적으로 갱신되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 위 임 대차계약에는 개정 상가임대차법 부칙 제2조에 따라 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되고, 따라서 피고는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있다. 그런데 을 제8호증의 기재에 의하면, 피고가 2019. 11. 25.경 원고들에게 계약갱신을 요구하는 내용의 내용증명우편을 보낸 사실을 인정할 수 있고, 이에 따라 갱신되는 임대차기간은 최초의 임대차기간 개시일인 2014. 3. 20.부터 10년을 초과하지 않으므로, 결국 위 임대차계약은 피고의 위 계약갱신 요구에 의해 2020. 3. 19. 다시 갱신되어 그 임대차기간이 2021. 3. 19.까지 연장되었다고 봄이 타당하다.
3) 이 사건 임대차계약이 2021. 3. 19. 갱신되었는지 여부
나아가 피고는 이 사건 임대차계약이 2021. 3. 19. 다시 상가임대차법 제10조 제1항에 따른 피고의 계약갱신 요구에 의해 갱신되었다고 항변한다. 살피건대, 피고가 개정 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있음은 앞서 본 바와 같다. 을 제14호증의 기재에 의하면, 피고가 2020. 12. 23.경 원고들에게 계약갱신을 요구하는 내용의 내용증명우편을 보낸 사실을 인정할 수 있고, 이에 따라 갱신되는 임대차기간은 최초의 임대차기간 개시일인 2014. 3. 20.부터 10년을 초과하지 않으므로, 위 임대차계약은 마찬가지로 피고의 위 계약갱신 요구에 의해 상가임대차법 제10조 제1항, 제3항에 따라 2021. 3. 19. 다시 갱신되었다고 봄이 타당하고, 이에 따라 그 임대차기간은 2022. 3. 19.까지 연장되었다.
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