갱신 요구 후 계약해지 통지한 경우 임대차계약 종료일(통지 도달 후 3개월ㅇ, 갱신계약 개시 후 3개월x)

대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결

 

cf. * 기존계약 1년6개월 경 갱신권 행사 후 바로 해지통고 하여 1년9개월 경 계약종료된다고 주장하는 경우는?

= '갱신된 계약'은 해지통고 후 3개월(1년9개월 시점)에 종료된다고 볼 것이지만, '기존계약'은 원래의 2년 기간이 유지되므로.. 1년9개월 시점에는 원 계약의 효력에 따라 계약 유지된다고 볼 여지.

○ 법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점(= 임대인에게 갱신요구가 도달한 때), 
○ 갱신된 계약의 기간(=갱신 도달시부터x, 기존 계약 기간 만료 이후부터o)

= 갱신 '효력'은 의사 도달시 발생하나 계약'기간'은 만기 이후부터 개시됨
○ 임차인이 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우 해지의 효력 발생 시점(= 해지통지 후 3개월o, 갱신계약 개시 후 3개월x)


  주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.‘’라고 규정하고, 제2항은 ”제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.“라고 규정한다.
  이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.


☞  원고(임차인)가 피고(임대인)에게 임대차기간이 2021. 3. 9. 만료되는 임대차계약에 대해 갱신 요구 통지를 하여 그 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였고 피고가 임대차계약기간 종료 2개월 전인 2021. 1. 9.까지 갱신거절 통지를 하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후, 원고가 2021. 1. 28. 다시 갱신된 임대차계약의 해지를 통지(‘이 사건 통지’)를 하여 2021. 1. 29. 위 통지가 도달하였음


☞  원심은, 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였으나, 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 판단하였음


☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였더라도 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 때부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하는 것은 아니라고 보아, 이와 달리 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단한 원심판결을 파기·환송함

 

 

 

 

대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결

 

이유
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다.

 

1. 사안의 개요
가. 원고는 2019. 3. 4. 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월차임 1,680,000원으로 각 정하여 임차하였다.
나. 원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 ’앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다‘는 통지(이하 ’이 사건 통지‘라 한다)를 하였다. 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다.
다. 원고는 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 피고에게 그때까지의 월차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였다. 한편 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하였다.

 

2. 원심의 판단
원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2021. 1. 4. 계약갱신을 요구하였고, 피고는 정당한 사유를 들어 거절하지 못하였으므로 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신되었다. 원고의 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였으나 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다. 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금은 없다.

 

3. 대법원의 판단
가. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.‘’라고 규정하고, 제2항은 ”제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.“라고 규정한다.
이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.
나. 원심판결의 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다. 원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다. 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서 원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다.
다. 그런데도 원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고, 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

4. 결론
나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리․판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.