묵시 갱신의 경우에도 해지통고 '도달' 후 3개월 종료 판결 준용될지?

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갱신 요구 후 계약해지 통지한 경우 임대차계약 종료일(통지 도달 후 3개월ㅇ, 갱신계약 개시 후 3개월x) :: 변호사 貯 장고 (tistory.com)

갱신 요구 후 계약해지 통지한 경우 임대차계약 종료일(통지 도달 후 3개월ㅇ, 갱신계약 개시 후

요약 ;

○ 법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점(= 임대인에게 갱신요구가 도달한 때),    ○ 갱신된 계약의 기간(=갱신 도달시부터x, 기존 계약 기간 만료 이후부터o)  = 갱신 '효력'은 의사 도달시 발생하나 계약'기간'은 만기 이후부터 개시됨   ○ 임차인이 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우 해지의 효력 발생 시점(= 해지통지 후 3개월o, 갱신계약 개시 후 3개월x) 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 ...이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.

 

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Q. 상기 포스팅의 판결 취지가 '묵시적 갱신'의 경우에도 준용될 것인지?

= '기존계약 만기 ~ 만기 2개월 전 사이' 기간에 해지통고시 통지 '도달' 후 3개월 지난 시점에 갱신 계약 종료?

(갱신계약 기간 개시 후 3개월 지난 시점에 종료x)

 

결론 = 가능할 듯

이유

 - 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결

 - 이행에 기한이 붙은 법률행위

 - 법 조문 해석

 

 

묵시 갱신의 '효력발생 시점'이 언제인지가 쟁점.

효력발생(= 제6조의2 '갱신 된') 이후 해지통고 가능하고 통지 도달일부터 3개월 후 종료되기 때문.

 

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 '갱신된' 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>   ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.   [전문개정 2008. 3. 21.]

 

기존에는 '6-2개월이 도과한 후~기존 계약 만기 전' 기간에 임차인이 해지통고 하는 경우 '묵시적 갱신된 계약 개시 후 3개월 시점'에 계약 종료된다고 해석하여 왔음

 

6-2개월의 법정기간이 도과하면 (합의해지 외에는) 더 이상 묵시갱신이 실행되는 것을 막을 수 없다는 걸 전제함.

 

'묵시갱신이 실행되는 걸 막을 수 없다'는 것은

묵시갱신 계약의 효력이 '이미 발생'하였거나 '아직 효력 발생 안했지만 향후 발생할것이 확정적'이므로

당사자 일방의 의사만으로는 이를 좌지우지 할 수 없다는 것임.

 

그럼 묵시갱신 계약은  '6-2개월이 도과한 후~기존 계약 만기 전' 에는 효력이 발생한 상태인가?

아니면 아직 효력은 발생하지 않았고 기존 계약 만기 후 효력 발생하는 것인가?

 

 

이는 기한부 법률행위와 유사함

기한부 법률행위 중 시기있는 법률행위와 유사함

시기는 법률행위의 '효력 발생'을 장래로 미루거나, 채무의 '이행 시기'를 장래로 미룬 것임

 

기한 : 법률 효과의 발생, 소멸 또는 채무의 이행을 장래에 도래할 것이 확실한 사실의 성부에 의존케 하는 부관 시기 : 법률행위의 효력 발생 또는 채무의 이행 시기를 장래의 확정적 사실 발생에 의존하게 하는 기한

 

 

민법 제152조(기한도래의 효과) ①시기있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력이 생긴다.   ②종기있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력을 잃는다. 제147조(조건성취의 효과) ①정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.   ②해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.   ③당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다. 제148조(조건부권리의 침해금지) 조건있는 법률행위의 당사자는 조건의 성부가 미정한 동안에 조건의 성취로 인하여 생길 상대방의 이익을 해하지 못한다.

 

 

그 중 '채무 이행에 기한이 붙은 법률행위'와 유사함

 

..조건 성취의 효력 발생을 당사자의 약정으로 소급할 수 있다는 민법 제147조 제3항과 달리 기한 도래의 효력에 대하여서는 그러한 규정이 없다는 것은, 이행기한의 경우 그 기한 도래 전부터 법률행위의 효력이 있기 때문에 별도의 규정을 두지 않은 것임.. [* 주석서, 민법 총칙 제3권, 편집대표: 김용덕|출판사: 한국사법행정학회|발간연도: 2019. 5 제5판, §152, 689쪽] ..채무 이행에 기한이 붙은 법률행위는 그 성립과 동시에 효력이 생긴다. 다만 채무 이행이 기한이 도래할 때까지 유예될 뿐이다. 따라서 그 법률행위에서 정한 채권과 채무는 이미 발생한 상태이다. 이행기한 도래 전이라도 조건부 권리에 관한 보호규정인 민법 제147조, 제148조를 준용할 필요 없이 확정적인 채권과 채무에 대한 일반규정이 적용된다. 이행기한 도래 전에는 채권자는 채무자에게 이행청구를 할 수 없다. 이행기한 도래 전의 채무변제는 변제기 전의 채권의 효력 문제일 뿐이다.. [* 주석서, 민법 총칙 제3권, 편집대표: 김용덕|출판사: 한국사법행정학회|발간연도: 2019. 5 제5판, §152, 699쪽]

 

채무이행에 기한이 붙은 법률행위로서 그 기한 도래 전부터 법률행위의 효력이 생기고 다만 채무 이행이 기한 도래시까지 유예되는 것이라 볼 여지 있음

 

 

한편 법 규정 문구를 봤을 때, 제6조제1항은  ｢ '그 기간'이 끝난 때 다시 임대차한 것으로 본다 ｣ 라고 규정함.

이는  ｢ '그 기간'이 끝난 때에 다시 임대차(갱신 계약)한 것으로 본다 ｣ 로 해석해볼 수 있을 것임.

 

'그 기간'이 꾸미는 앞 문장에서의 기간은 두 개가 있는데

① '기존 임대차기간' 혹은 ② '6-2개월 기간' 임.

어디 붙어도 말은 됨.

 

다만 제6조 신규제정 당시 제정이유를 보면

'선량한 임차인에 대하여는 임대차기간만료전 6월 내지 1월이내에 임대인의 갱신거절통지가 없으면 자동갱신된 것으로 간주함'

이라고 하여, ② '6-2개월 기간'을 수식하는 것이라고 볼 여지 있음.

 

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 '그 기간'이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>   ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>   ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.   [전문개정 2008. 3. 21.] 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 '갱신된' 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>   ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.   [전문개정 2008. 3. 21.] 주택임대차보호법 [법률 제3379호, 1981. 3. 5, 제정] 【제정·개정이유】  [신규제정] ④선량한 임차인에 대하여는 임대차기간만료전 6월 내지 1월이내에 임대인의 갱신거절통지가 없으면 자동갱신된 것으로 간주함.

 

 

결국 위의 이런저런 점들 고려시

6-2개월 시점이 도과하면 묵시갱신의 효력은 발생했다고 볼 것이고

다만 묵시갱신 계약의 기간이 기존계약 만료 후부터 개시된다고 볼 여지가 있음.

 

그렇다면 (젤 처음 대법원 판결 취지에 따라)

갱신 효력이 발생했으므로 아직 갱신계약 기간이 개시하지 않았더라도,

해지통고 가능하고 상대에게 그 통고가 도달한 후 3개월 지난 시점에 갱신계약이 종료된다고 보아야 할 것으로 판단됨.