계약 체결 전 가계약금 걸고 교섭 중단, 가계약금 반환청구 가능(명백한 해약금 약정 없으면)

울산지방법원 2021. 6. 29. 선고 2020나10145 판결 (아래 대법원 판결의 원심)

1) 매매계약의 체결에 앞서 매수인이 매도인에게 교부하는 가계약금은 기본적으로 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 매수인과 매도인 사이에 본계약이 체결될 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되, 본계약이 성립되지 않을 경우에는 매수인에게 반환될 것이 전제된 돈으로 보아야 한다. 한편 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수 없다. 결국 가계약의 법적 구속력의 존부와 범위, 수수된 가계약금이 해약금의 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사 해석의 문제이다.
6) 나아가 당시 원고와 피고 사이에 매매계약의 본질적 사항인 계약금, 중도금 액수 및 지급방법, 잔금의 구체적 액수 및 지급 시기 및 방법, 부동산의 인도시기 등에 관하여 구체적인 의사 합치가 있었다고 볼 정황은 기록 상 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 위 2,000만 원을 해약금으로 한다는 등 가계약금의 귀속에 관한 약정 또한 존재하지 않는다.

 

• 가계약금 ; 본 계약 체결 전 = 일종의 교섭 증거금 → 본 계약 체결 좌절 = 매수인에게 반환 [명시적인 해약금 약정 없는 경우]
• 가계약금 ; 본 계약 체결 후 = 계약금의 일부 → 계약금 = 해약금
• 본 계약 체결 여부 ; 매매계약의 본질적 사항인 계약금, 중도금 액수 및 지급방법, 잔금의 구체적 액수 및 지급 시기 및 방법, 부동산의 인도시기 등에 관하여 구체적인 의사 합치 있어야

 

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결

1. 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다. 한편 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 당사자들 사이에 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 참조).
2. 원심은 다음과 같은 이유로 원고와 피고 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었다거나, 가계약금의 수수를 통해 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립한 결과 가계약금에 관하여 민법 제565조가 적용되는 것으로 볼 수 없다는 취지로 판단하였다.
3. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 보면 이러한 원심의 판단을 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유와 같은 관습법이나 조리에 의한 가계약 해석에 관한 판단누락이나 가계약의 성질에 관한 법리오해 및 가계약금 수수 경위에 관한 심리미진의 위법이 있다고 볼 수 없다.

 

• 가계약금에 관하여 해약금 약정 인정 ; 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야
• 본 계약 체결 여부 ; 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있어야

대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결

가. 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조).
나. 원심은 원고가 피고 2에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 원고가 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 피고 2에게 몰취된다는 이유를 들어 원고의 피고 2에 대한 가계약금에 관한 부당이득 반환청구를 배척하였다.
그러나 앞서 본 법리에 의하면, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다.

 

• 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다

서울중앙지방법원 2023. 8. 8. 선고 2022나59242 판결(후속 판결)

가. 임대차계약 등 존재여부
먼저 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약이 체결되었는지 여부를 살펴본다.
계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니지만 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하고, 그러한 정도의 의사의 합치나 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다(대법원 2017. 10. 26. 선고 2017다242867 판결).
이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정된 기초사실과 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어보면, 이 사건에 제출된 증거 및 피고가 주장하는 사정만으로는 원고와 피고 사이에 임대차계약이 체결되었다고 볼 수 없다.

나. 원고가 지급한 3,000,000원의 법적 성격
앞서 인정된 기초사실 및 위 가.에서 인정된 사정, 통상 임대차계약의 계약금은 임대차보증금의 10%인데 원고가 지급한 돈은 그에 한참 미치지 못하는 3,000,000원(임대차보증금 870,000,000원의 3.448% 정도이다)인 점을 종합할 때, 원고가 피고에게 지급한 3,000,000원은 원고가 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 증거금의 일종인 ‘가계약금’으로 봄이 타당하다.

다. 가계약금에 관한 해약금 약정 등 존재 여부
가계약금의 경우 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 별도의 해약금 약정, 즉 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조). 따라서 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 매수인이 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 매도인에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 참조).

라. 소결론
앞서 본 바와 같이 원고와 피고 사이에는 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 없으므로 피고는 원고에게 그 돈을 반환하여야 한다. 그럼에도 피고는 반환을 거부하여 법률상 원인 없이 그 이익을 얻고 원고가 손해를 입고 있으므로