- 임차인에게 불리하므로 특약이 효력 없다는 판결
서울서부지방법원 2016. 2. 12. 선고 2015가단221869 판결
3. 판단
가. 재계약 불가 특약의 유효성 여부에 관한 판단
원고와 피고 사이에 이 사건 2차 임대차계약을 체결하면서 '이번으로 더이상 재계약은 없기로 한다'는 특약사항을 포함시킨 사실은 앞에서 본 바와 같으나, 위 특약 조항은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 규정된 임차인의 계약갱신요구권을 침해하거나 배제하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이라고 판단되므로, 같은 법 제15조에 따라 그 효력이 없다.
- 임차인에게 불리하지 않으므로 특약이 효력 있다는 판결
서울중앙지방법원 2017. 4. 20. 선고 2016가단5246537 판결
그런데 원고는 2014. 8. 15. 피고와 임대차계약을 2년간 갱신하면서 이 사건 합의서에 "임차인은 상기날짜(2016. 9. 30.)까지 가게(이 사건 건물)를 비우고 원상 복구하여 임대인에게 반납한다. 이에 어떠한 이유나 이의가 없다."고 기재 하였는데(갑 제4호증의 1), 이는 위 법률이 정한 묵시적 갱신을 배제하는 의미로 보인다.
위 약정이 위 법률에서 금지하는 '임차인에게 불리한 약정'인지의 여부가 문제된다. 이는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정을 종합적으로 고려하여 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다(대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결, 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 참조).
3) 위 인정사실 및 각 증거에 의해 알 수 있는 다음 사정들 즉, ① 이 사건 임대차계약은 2006. 9. 20. - 2016. 9. 30. 10년이고 10년간 임대차보증금 4,000만 원과 차임 월 160 - 170만 원으로 거의 변동이 없었던 점, ② 임차인 피고 B는 2013. 2.경 뇌경색으로 전신이 마비되었고 배우자인 피고 C이 이 사건 건물에서 빈대떡 가게를 운영하고 있었고, 2014. 5.경 원고는 "지금 누워 있는 사람이 어떻게 임차인 노릇을 할 수 있겠냐"라며 임대차기간이 만료되면 가게를 비우라고 말하였으나, 피고 C은 계속하여 임대차계약기간을 연장하여 달라고 애원하여 이 사건 합의에 이르게 된 점, ③ 이 사건 합의서에는 "2014. 5. 15. 가게회수를 요청하였으나 임차인의 사정으로 2016. 9. 30.까지 연장해달라는 요청이 있었으므로"라고 기재하여 임차인의 사정으로 연장한 것임을 분명히 한 점, ④ 이 사건 합의서에는 "임차인은 상기날짜(2016. 9. 30.)까지 가게(이 사건 건물)를 비우고 원상 복구하여 임대인에게 반납한다. 이에 어떠한 이유나 이의가 없다."고 기재하여 원고는 더 이상 갱신할 의사가 없다는 점을 분명히 한 점 등을 종합하면, 이 사건 합의가 임차인 피고 B에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있다. 결국 이 사건 합의는 유효하고, 묵시적 갱신 규정은 배제된다고 봄이 타당하다
설령 임차인의 지위가 피고 C에게 이전되었다고 하더라도, 피고들이 부부인 점 및 위와 같은 경위로 임대차계약이 갱신된 점에 비추어 피고 C에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있으므로, 피고 C에 대하여도 묵시적 갱신 규정은 배제된다고 봄이 타당하다.
대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결
판시사항
가. 민법 제643조 소정의 임차인의 매수청구권에 관한 규정에 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지의 여부에 대한 판단기준
나. 형식상 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를 바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리한 것은 아니라고 한 사례
판결요지
가. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행 규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.
나. 전임차인인 갑이 그 임차권을 을에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 갑은 물론 을도 임대차계약 만료시의 건물매수청구권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 임대인에게 반환하여야 할 처지였으므로, 임대인이 을의 간청을 받아들여 을과 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기하도록 한 것은 임대인이 전임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물의 철거와 토지인도를 을의 이익을 위하여 3년 간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용수익할 수 있게 해 줌으로써 을은 형식상 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리하기만 한 것이 아니라고 한 사례.
대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결
판시사항
가. 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인이 체결한 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 하는 약정의 효력
나. 토지임차인이 위 “가”항의 약정에 위반하여 매수청구권을 행사하는 것이 신의칙에 위반하여 권리를 남용하는 것으로 볼 수 없다 한 사례
판결요지
가. 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차계약을 체결하거나 임차인으로서의 지위를 승계할 당시 임대인과의 사이에 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.
나. 토지임차인이 위 “가”항의 약정에 위반하여 매수청구권을 행사하는 것이 신의칙에 위반하여 권리를 남용하는 것으로 볼 수 없다고 한 사례.