| 분류 목차 - 인근 유사 임대사례와 비교한 사건들 - 감정가 있는 사건들 - 이후 체결내역 있는 사건들 - 기존 임대료와 제안 임대료만 있는 사건들 |
* '순임대료' 로 전환하여 비교
= 보증금*운용이율(당시 기준금리 x.x%) + 월세*12개월
* 인근 임대료와 비교가 중점
상가임대차법 제10조의4 제1항
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
#메일/강의/전세사기(체크리스트) :: 변호사 貯 장고 (tistory.com)
인근 유사 임대사례와 비교한 사건들
= 유사시기 체결내역 범위 내에 있으면 방해x
청주지방법원 충주지원 2017. 10. 12. 선고 2016가단24164, 2017가단22295 판결
방해x
188.58㎡
기존 3000 / 140 → 순임대료(1.25%) 1717.5 (㎡당 9.10) = +78.3%
제안 5000 / 250 → 순임대료 3062.5 (㎡당 16.23)
유사시기 체결내역(제곱미터당 월세)
148.44㎡ 4000 / 240 → 순임대료 2930 (㎡당 19.73)
212.85㎡ 5000 / 250 → 순임대료 3062.5 (㎡당 14.38)
332.4㎡ 3000 / 390 → 순임대료 4717.5 (㎡당 14.19)
기존 월차임보다 2배 가까운 금액이지만
-5년간 동결
-그간 상권 발달
-인근 체결내역과 그리 차이나지 않음
건물 중 2층 188.58m²(이하 '이 사건 상가'라 한다)를 보증금 30,000,000원, 차임 월 1,430,000원(부가가치세 포함, 2012. 11. 1.부터는 월 1,540,000원), 기간 2011. 11. 1.부터 2016. 10. 31.까지로 정하여 임대
원고에게 D을 새로운 임차인으로 주선하였으나, 2016. 9.경 D이 원고가 요구하는 보증금 50,000,000원, 차임 월 2,500,000원의 조건을 수용할 수 없다고 하여 새로운 임대차계약 역시 체결되지 않았으며, 피고는 현재까지 이 사건 상가에서 노래방 영업을 하고 있다.
다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 상가가 위치한 충주시 E 주변은 이른바 'F동' 지역으로 상가가 밀집하여 유동인구가 많아 다른 아파트 지역에 비하여 상권의 가치가 높은 곳인 점, ② 비교사례로 예시된 곳 중 이른바 'F동' 지역인 충주시 G, H, I(임대사례 5, 6, 7)의 경우 모두 이 사건 상가와 같이 2층에 위치해 있고 그 면적은 각 148.44㎡, 212.85㎡, 332.4㎡이며, 임대차계약 체결 시기<각주3>는 2015. 8. 13.경부터 2016. 11. 8.경 사이로 원고가 새로운 임차인인 D과 협상하던 시기와 유사한 시기인데, 그 보증금과 차임은 각 40,000,000원에 2,400,000원, 50,000,000원에 2,500,000원, 30,000,000원에 3,900,000원으로 원고가 요구한 보증금 및 차임의 액수와 큰 차이가 없다고 보이는 점(다만, 위 사례의 경우 건물의 신축시기가 이 사건 건물의 신축시기인 2010. 11. 23.경과는 상당한 차이가 있다), ③ 비교사례로 예시된 곳 중 J, K(임대사례 1, 2)의 경우 모두 2층에 위치해 있고, 건물의 신축 시기가 이 사건과 비슷하나, 그 소재지는 이 사건 건물과는 다소 벗어난 곳에 위치해 있으며(다만 상권의 가치가 현저히 낮다고 볼 수는 없다), 임대차계약의 체결 시기가 2014년경으로 원고가 새로운 임차인인 D과 협상하던 시기와는 차이가 있는 점, ④ 이 사건 임대차계약의 조건인 보증금 30,000,000원, 차임 월 1,300,000원(부가가치세 별도)과 비교하여 원고가 요구한 조건이 2배에 가까운 금액이기는 하나, 위 계약은 5년 전에 체결된 계약이고, 5년 사이에 이 사건 상가가 위치한 지역에 상당한 상권이 형성된 점 등에 비추어 보면 원고가 요구한 조건이 '현저히' 고액이라고까지 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고가 피고가 주선한 D에게 이 사건 상가에 대하여 보증금 50,000,000원, 차임 월 2,500,000원을 요구한 행위가 '현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'라고 단정하기는 어려우므로, 원고의 행위가 이에 해당함을 전제로 한 피고의 주장은 이유 없다.
서울중앙지방법원 2018. 11. 29. 선고 2017가단5205021, 2017가단520521 판결
방해x
175.62m²
기존 3000 / 441
제안 3000 / 614.8 = m²당 35,007원
차후 체결 4000 / 520
다른 호수 임대계약 (동 판결에서는 월세로만 비교)
196m² 840만 = m²당 42,857원
115m² 463 = m²당 40,260
329.63m² 1130 = m²당 34,280
388m² 1358 = m²당 35,000
- 주변 시세 비추어 현저히 고액 아님
중 F호(전용면적 175.62m², 임대면적 225.32m², 이하 '이 사건 상가'라고 한다)
C은 2014. 12. 12. 피고와 사이에 이 사건 상가에 대하여 임대차보증금 30,000,000원, 월 차임 4,200,000원(부가가치세 420,000원 별도, 이하 표시되는 차임은 모두 부가가치세 별도 금액이다), 임대차기간 2014. 12. 12.부터 2015. 12. 11.까지로 하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 위 계약은 기간 만료 이후 다시 묵시적으로 갱신
대차보증금 30,000,000원, 월 차임 4,410,000원, 임대차기간 2016. 12. 12.부터 2017. 12. 11.까지로 하여 갱신하였다.
피고는 2017. 9. 19.경 G에게 이 사건 상가에 대한 월 차임을 6,148,000원으로 요구하였고, G은 이를 거절하여 피고와 G 사이에 임대차계약이 체결되지 못하였다.
바. 피고는 2018. 4. 17. 이 사건 상가에 대하여 H과 사이에 임대차보증금 40,000,000원, 월 차임 5,200,000원, 임대차기간 2018. 6. 10.부터 2020. 6. 10.까지로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.
앞서 본 바에 의하면, 피고는 신규임차인이 되려고 하였던 G에게 원고로부터 지급받은 월 차임(4,410,000원)보다 약 38% 인상된 6,148,000원을 월 차임으로 요구하는 등 기존 차임보다 비교적 높은 액수를 요구한 사실은 인정된다.
그러나 위 법 규정에서는 임대인의 방해행위로서 "주변 상가건물의 차임에 비추어 현저히 고액의 차임을 요구하는 행위"라고 명시하고 있는데, 을 제5호증의 각 기재(가지번호 포함)에 의하면, 피고는 이 사건 건물 중 원고와 같은 용도(교육시설)로 사용 중인 다른 호수에 대해 다음의 내용으로 각 임대차계약을 체결한 사실이 인정된다.
이에 따르면, 피고가 G에게 요구한 전용면적 m²당 월 차임은 35,007원(= 6,148,000원 ÷ 175.62m²)으로서 다른 임차인들의 전용면적 m²당 월 차임인 35,000원 내지 42,857원에 비하여 현저히 고액의 차임이라고 보기 어렵다.
서울중앙지방법원 2019. 5. 22. 선고 2018나85787 판결
방해x
175.62m²
기존 3000 / 441 (환산 후 m²당 25,623원) = +32%
제안 3000 / 584.8 (환산 후 m²당 33,811원)
이후 체결 4000 / 520
*원고가 주장하는 대로 임대차보증금의 0.3/100을 차임으로 환산
- 주변 시세대비 과도하지 않음(아래 표)
원·피고는 2016. 11. 2. 이 사건 상가 F호(전용면적 175.62m², 임대면적 225.32m², 이하 '이 사건 상가'라 한다)에 관하여 임대차보증금 30,000,000원, 월차임 4,410,000원, 임대차기간 2016. 12. 12.~2017. 12. 11.인 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.
라. 피고는 2017. 9. 19. 원고의 주선으로 임대차계약을 체결하려는 G에게 월차임으로 6,148,000원을 요구하였다가 G의 감액 요청을 일부 받아들여 5,848,000원을 요구하였는데, G이 이를 거절하여 피고와 G 사이에 임대차계약이 체결되지 못하였다.
마. 원고는 이 사건 임대차계약 종료일 무렵 이 사건 상가에서 퇴거하였고, 피고는 2018. 4. 17. H과 사이에 이 사건 상가에 관하여 임대차보증금 40,000,000원, 월차임 5,200,000원, 임대차기간 2018. 6. 10.~2020. 6. 10.인 임대차계약을 체결하였다.
피고가 신규임차인이 되려는 G에게 요구한 월차임 5,848,000원이 이 사건 임대차계약상 월차임 4,410,000원보다 약 32.6% 인상된 금액임은 앞서 본 바와 같다.
그러나 앞서 든 증거 및 갑 제6, 7, 11~15호증, 을 제5, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음 사정에 비추어 보면, 피고가 G에게 요구한 차임이 주변 상가건물의 차임에 비추어 현저히 고액의 차임이라고 보기 어렵고
② 피고는 이 사건 건물의 2, 6, 8~12층의 전부 또는 일부를 이 사건 상가(10층)와 같은 교육시설(학원)로 임대하였는데, 이 사건 무렵인 2017~2018년경 학원으로 사용 중인 호실의 구체적인 임대차계약 내용은 아래와 같다(계산상 원 미만 금액은 버린다).
각주5 - 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 같은 법 시행령 제2조 제3항에 따르면 임대차보증금의 1/100을 차임으로환산하여야 할 것으로 보이나, 일단 원고가 주장하는 대로 임대차보증금의 0.3/100을 차임으로 환산한다.
각주6 - 계약서상 전용면적은 170.56m²이나, 이는 벽체 제거 등에 따른 것일 뿐 실질적인 임대 면적 차이는 없는 것으로 보이므로, G의 경우와 같이 175.62m²를 기준으로 m²당 월차임을 산정한다.
③ K호(환산 후 m²당 월차임 42,352원, 이하 같다)의 경우 접근성이 좋아 6층 이상 상가보다 차임이 높을 것으로 보이므로 논외로 하더라도, 피고가 G에게 월차임을 제시하였던 2017. 9. 19.과 비슷한 시기에 임대차계약이 체결된 다른 학원 상가들의 m²당 월차임은 25,954원(U호) 내지 35,773원(O호)이며, 그중 U호를 제외한 나머지 상가는 모두 31,000원 이상이다. 그리고 이 사건 상가와 같은 10층 상가의 경우 m²당 월차임은 31,597원 내지 32,848원이다. 위와 같은 차임 수준에 비추어 피고가 G에게 요구한 m²당 월차임 33,811원<각주7>이 현저히 고액이라고 말하기는 어렵다.
⑤ 한편 피고는 G과의 임대차계약이 무산된 후 2018. 4. 17. 이 사건 상가에 관하여 H과 m²당 월차임 30,292원에 임대차계약을 체결하였고, 위 차임이 G에게 요구한 m²당 월차임 33,811원보다 다소 낮은 것은 사실이다. 그러나 원고의 퇴거 이후 이 사건 상가는 장기간 공실 상태였고 피고도 이러한 사정을 고려하여 H과 임대차계약을 체결한 것으로 보이므로, 위와 같은 사정만으로 피고가 G에게 요구한 차임이 현저히 고액이었다고 보기도 어렵다.
감정가 있는 사건들
| 요약 : 제안가가 감정가 대비 +14.7% + 체결의사 없음 확정 표시 = 방해 ㅇ 감정가 대비 +39.6 ~ 59.2 = 방해 ㅇ 감정가 대비 +177.5% = 방해 ㅇ 감정가 대비 +76 ~ 86.5% = 방해 ㅇ 감정가 대비 + 48 ~ 58.5% = 방해 ㅇ 감정가 대비 +27.9% + 교섭 의사 없음 표시 = 방해 ㅇ 감정가 대비 +8.9% + 이후 제3자와 체결가 -1.6% = 방해x 감정가 대비 +9.4% 또는 월세 200제안인 경우는 -13.4% = 방해x 감정가 대비 +13.7% + 인근 평단가보다 -52.2% = 방해x *[이후 제3자와 체결가는 제안가 대비 -23.8%, 감정가 대비 -13.3%] 감정가 대비 +185.5% = 방해 ㅇ 감정가 대비 +65% = 방해x * 이후 제3자와 체결가는 [제안가 대비 -5.6%, 감정가 대비 +55.7%] * 감정가가 조금 낮게 조사되었을 가능성도 |
서울중앙지방법원 2022. 1. 14. 선고 2020가단5109833 판결
방해o
기존 4000 / 710 →순임대료 (1.25%) 8570 = +19.8%
제안 6000 / 850 →순임대료 10275
감정 4000 / 742 →순임대료 8954 = +14.7%
- 체결 의사 없음 확정적으로 표시
2018. 3. 27. 최종적으로 임대차보증금 4,000만 원, 차임 월 710만 원, 계약기간 2018. 3. 1.부터 2020. 2. 28.로 하는 임대차계약서가 작성되었다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
1) 원고는 2020. 1. 14.경 피고에게 권리금 회수를 위하여 신규임차인을 주선하려고 하는데 피고가 원하는 임대차보증금과 차임 액수를 물었고, 피고는 임대차보증금은 2,000만 원, 월 차임은 150만 원 인상하여, 임대차보증금 6,000만 원에 월 차임 860만 원을 받아야겠다고 하였다.
2) 원고는 2020. 1. 29. 피고에게 피고가 원하는 임대차보증금 6,000만 원에 월 차임 860만 원이 고액이라 임차인 주선이 어려우므로, 피고가 계속 같은 의견을 고수하면 원고가 권리금을 회수하는데 상당한 어려움이 있으니 월 차임 760만 원 정도면 신규 임차인 주선이 가능하다는 취지의 말을 하였으나, 피고는 월 차임 850만 원 아래로는 절대 낮춰줄 수 없다는 의사를 분명히 하였다.
3) 원고는 2020. 2. 20. F과 이 사건 점포에 관한 시설 및 영업권 일체를 5,000만 원에 양도하기로는 하는 시설 및 영업 권리양도계약을 체결하고, F으로부터 계약금 500만 원을 지급받았다. 위 계약은 임대차보증금 4,000만 원, 월 차임 710만 원을 기준으로 체결된 것이고, 피고와 신규 임대차계약이 체결되지 않을 경우 원인 무효로 하고, 본 계약을 해제하며 계약금 전액을 반환하기로 하였다.
4) 원고는 2020. 2. 21. 피고에게 신규 임차인이 되려는 자와 권리계약을 체결한 사실을 알렸는데, 피고는 원고에게 듣기 싫다고 하면서 대화를 하지 않겠다는 의사를 표시하였다.
5) 감정인 E는 이 사건 임대차계약이 만료될 무렵인 2020. 3. 1. 기준 이 사건 점포의 차임에 관하여 임대차보증금이 4,000만 원일 경우 월 차임을 742만 원으로 평가하였다.
피고는 원고에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보 제공을 요구한 바 없고, 원고가 신규임차인 정보를 제대로 제공하지 못하였다는 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 것이 아닌 점, 피고는 원고에게 자신이 제시한 조건에 부합하지 않는 경우에는 신규임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결한 의사가 없음을 확정적으로 표시한 점 등을 더하여 보면, 피고는 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 임대차보증금과 월 차임을 요구하거나 정당한 사유 없이 신규 임대차계약 체결을 거절하였다고 봄이 타당하고, 위 행위로 원고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하였으므로, 피고는 원고에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 위와 같은 방해 행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.
원고가 F과 권리계약을 체결하면서 F이 원고에게 지급하기로 한 권리금이 5,000만 원은 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 법원의 감정인 E에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 임대차계약 종료 무렵인 2020. 2. 29. 당시 이 사건 점포의 권리금은 5,400만 원인 사실을 인정할 수 있는바, 권리금회수 방해로 인한 손해배상액은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 후문에 따라 위 금액 중 낮은 금액인 5,000만 원을 넘지 못한다고 할 것이다.
다만 권리금회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평 타당한 분담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 책임제한이 가능하다고 할 것인바, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 임대기간이 만료되면 이 사건 점포를 원상복구하기로 약정하였던 점, 무형재산 평가가액에는 임차인인 원고의 노력과 무관하다고 볼 수 있는 이 사건 점포의 위치에 따른 영업상 이점도 포함되어 있는 점 등에 비추어 보면, 피고가 원고에게 배상해야 하는 손해의 범위는 원고의 위 손해액 중 80%로 제한함이 상당하다.
광주지방법원 2020. 9. 4. 선고 2019가단18773, 2019가단535278 판결
방해 인정
기존 3000 / 370 →순임대료 (1.75%) 4492.5 = +50.8%
제안 10000 / 550 →순임대료 6775
감정
3000 / 400 →순임대료 4852.5 = +39.6%
5000 / 380 →순임대료 4647.5 = +45.7%
10000 / 340 →순임대료 4255 = +59.2%
가. 원고는 2014. 6. 2. 원고 소유의 광주 서구 C 소재 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 3층 전체(이하 '이 사건 상가'라 한다)를 피고에게 임대차보증금 30,000,000원, 월 임료 3,500,000원(관리비 포함), 임대차기간 2014. 5. 25.부터 2016. 5. 24.까지로 정하여 임대하였고, 피고는 이 사건 상가에서 'D'라는 상호로 피씨방을 운영하였다.
나. 원고와 피고는 2016. 7. 25. 월 임료를 3,700,000원(관리비 포함)으로 증액하여 다시 이 사건 상가에 관한 임대차계약을 체결하였고, 이후 이 사건 상가 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다.
바. 2019. 5. 7. 원고, 피고, E이 만나 임대차 조건을 상의하였는데, 원고는 그 자리에서 보증금 100,000,000원, 월 임료 5,500,000원에 임대료는 매년 5%씩 인상하겠다면서 E의 자력을 확인할 수 있는 자료로 E이 운영 중인 피씨방 2곳의 사업자등록증 임대차계약서 및 최근 1년간 임대료 납부내역, 최근 3년간의 부가가치세 납세자료 재무제표·소득금액증명원, 주민등록초본, 부동산등기부등본, 지방세목별 과세증명서, 계약금 이체내역, 예금 잔액 증명서 등을 제출할 것을 요구하였다.
사. E은 피고에게 원고가 고액의 보증금과 임료를 요구하고 과도한 서류 제출을 요구하여 임대차계약을 체결할 수 없다면서 이 사건 권리금 계약을 해제하겠다고 요청하였다. 이에 피고는 2019. 5. 13. 계약금 20,000,000원을 E에게 반환하였다.
2019. 9. 14.를 기준으로 이 사건 상가의 권리금 감정평가액은 합계 114,000,000원(시설 권리금 79,000,000원 + 바닥 권리금 및 영업 권리금 35,000,000원)이고, 월 임료 감정평가액은 임대차보증금이 30,000,000원일 경우 월 임료 4,000,000원, 임대차보증금이 50,000,000원일 경우 월 임료 3,800,000원, 임대차보증금이 100,000,000원일 경우 월 임료 3,400,000원인 사실은 각 위에서 인정한 것과 같다.
방해하고, 그로 인하여 피고에게 손해를 가하였다고 봄이 상당하다.
서울중앙지방법원 2021. 1. 14. 선고 2018가합588954 판결
방해 인정
기존 20000 / 1500 →순임대료 (1.25%) 18250 = +98.6%
제안 20000 / 3000 →순임대료 36250
감정 20000 / 1067.5 →순임대료 13060 = +177.5%
임차보증금 200,000,000원, 월 차임 15,000,000원(부가가치세 별도), 임차기간을 2012. 1. 1.부터 2013. 12. 31.까지(기간 만료 2개월 전까지 서면으로 갱신거절 또는 조건변경의사를 통지하지 않는 경우 동일조건으로 1년간 연장)로 정하여 임차하고는(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다), 'I'이라는 상호로 화장품 소매업을 하였다.
④ 원고 측은 N에 월 차임을 25,000,000원 내지 28,000,000원으로 하여 원고 주선의 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 제안하였으나, N 측은 월 차임을 30,000,000원으로 하는 새로운 임대차계약을 체결하려는 제3의 업체가 있다는 이유 등으로 원고 주선의 신규임차인과는 새로운 임대차계약을 체결할 수 없다는 의사를 밝힌 사실, ⑤ 이 사건 임대차계약의 종료일인 2016. 12. 31.자를 기준으로 이 사건 상가의 객관적인 차임은 월 10,675,000원(보증금이 없는 상태)으로 감정된 사실
이 사건 임대차 만료 무렵에는 전염병(메르스)과 사드(THAAD, Terminal High Altitude Area Defense) 미사일의 배치 등으로 인해 관광객이 줄어드는 상황이었던 점에 비추어, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다]이 각 인정되고 이를 종합해 보면, 피고들은 원고 주선으로 신규임차인이 되려는 (주)K에 이 사건 상가에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액인 월 30,000,000원의 차임을 요구하였거나(구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호), 정당한 사유 없이 (주)K과의 임대차계약 체결을 거절하는 방법으로(구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호) 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 봄이 타당하다.
지급하기로 한 권리금은 300,000,000원인 사실, 이 사건 임대차계약이 종료되는 2016. 12. 31. 무렵의 이 사건 상가에 관한 권리금은 173,573,000원인 사실이 각 인정되므로, 피고들이 배상하여야 하는 손해액은 위 각 금액 중 낮은 금액인 이 사건 상가에 관한 권리금 173,573,000원을 넘을 수 없다.
2) 한편 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어야 하는바, 앞서 인정하였거나 앞서 설시한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 각 사정들 즉, ① 구 상가임대차법의 권리금 보호 규정은 이 사건 임대차계약이 체결된 이후인 2015. 5. 13. 신설·시행되어 임대인인 피고들은 당초 예상하지 못한 부담을 지게 된 점, ② 이 사건 임대차계약이 만료될 무렵 5년의 계약갱신요구권이 경과한 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되는지에 대해서도 명확한 기준이 정립되어 있진 않았던 점, ③ 피고들은 이 사건 상가를 재차 임대하는 방안 외에도 이 사건 상가를 포함한 G빌딩 일부를 리모델링하거나 제3자에게 매각할 계획도 있었던 것으로 보이는 점(실제 이 사건 상가를 포함한 G빌딩은 2018년경 주식회사 Q에 매각되었다) 등 변론에 나타난 제반 사정을 고려하여, 피고들이 원고에게 배상하여야 하는 손해액을 50%로 제한한다.
3) 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상으로 86,786,500원(173,573,000원 × 50%) 및 이에 대하여 위 방해행위 이후로 원고가 구하는 2017. 1. 1.부터 피고들이 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2021. 1. 14.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
수원지방법원 안양지원 2019. 9. 19. 선고 2017가단122688 판결
방해 인정
기존 3884.3 / 155.3 →순임대료 (1.25) 1912.154 = +60.1%
제안 5000 / 250 →순임대료 3062.5
감정
3884.3 / 140.9 →순임대료 1739.354 = 76%
5000 / 131.6 →순임대료 1641.7 = +86.5%
가. 원고는 2012. 7. 8. 피고들로부터 군포시 D빌딩 1층(면적 168m², 이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 임대차보증금 30,000,000원, 차임 월 1,200,000원(부가가치세 별도, 이하 같다), 임대차기간 2012. 9. 25.부터 2014. 9. 24.로 정하여 임차하였다.
나. 원고와 피고들은 이 사건 부동산에 관하여 2년 또는 1년 이후 다시 임대차계약을 체결할 때마다 임대차보증금과 차임을 각 9%씩 인상하였고,
2016. 9. 25. 임대차보증금 38,843,000원, 차임 월 1,553,000원, 임대차기간 2016. 9. 25.부터 2017. 9. 24.까지로 정한 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)이 체결되었다.
마. 이후 원고는 2017. 9. 20., 2017. 9. 25. 두 차례에 걸쳐 피고들에게 이 사건 권리금계약 체결 사실과 신규임차인이 되려는 F의 나이, 경력, 자력 등을 알리면서 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 50,000,000원, 차임 월 2,000,000원까지 인상할 수 있다는 내용이 기재된 이 사건 권리금계약서를 첨부하여 F과의 신규임대차계약 체결을 요청하는 내용의 내용증명을 발송하였다. 이에 피고 C은 F을 만났으나 2017. 9. 22., 2017. 9. 28. 원고 대리인 측과의 전화통화에서 이 사건 임대차계약 종료 전에 원고에게 이미 차임을 월 2,500,000원(임대차보증금 50,000,000원)으로 인상하겠다고 말하였고, 그 외의 금액으로는 신규임대차계약을 체결할 수 없다고 말하며 F과의 신규임대차계약 체결을 거절하였다.
① 피고들은 새로운 임차인이 되려는 F에게 기존의 이 사건 임대차계약에 의한 임대차보증금보다 약 28%(임대차보증금 38,843,000원에서 50,000,000원), 월 차임보다 약 60%(차임 월 1,553,000원에서 2,500,000원) 각 인상된 액수를 계약 조건으로 제시하여 그 인상 폭이 매우 크다.
② 감정인 H의 감정 결과에 의하면 이 사건 임대차계약 기간만료일인 2017. 9. 24.경을 기준으로 이 사건 부동산의 적정 차임 감정액은 임대차보증금 38,843,000원일 때 차임 월 1,409,000원, 임대차보증금 50,000,000원일 때 차임 월 1,316,000원으로, 피고들이 요구한 임대차보증금 50,000,000원에 차임 월 2,500,000원과 상당한 차이가 있다.
2) 살피건대, 신규임차인 F이 원고에게 지급하기로 한 권리금이 80,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 감정인 H의 감정결과에 의하면 이 사건 임대차계약 종료일인 2017. 9. 24. 당시 이 사건 상가의 권리금은 유형자산 44,510,000원, 무형자산 17,755,000원 합계 62,265,000원(= 44,510,000원 + 17,755,000원)인 사실을 인정할 수 있으므로, 피고들이 원고에게 지급하여야 할 손해배상액은 위 감정금액인 62,265,000원이다.
라. 손해배상책임의 제한
다만, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있는바, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데, 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것은 임차인이 영업 과정에서 형성하였다고 보기 어려운 점, ② 원고는 이 사건 임대차계약 기간인 5년 간 이 사건 상가를 운영하면서 피고들에게 지급한 임대료는 1억 원이 안 되는 것으로 보이는 점, ③ 상가임대차법상 권리금 보호 조항은 원고와 피고들이 최초로 임대차계약을 체결한 이후인 2015. 5. 13. 신설·시행되어 임대인인 피고들에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담으로 남게 된 점 등을 종합하여 보면, 피고들이 원고에게 배상하여야 할 손해의 범위를 70%로 제한함이 타당하다.
따라서 피고들은 공동하여 원고에게 권리금 회수 방해에 따른 손해배상으로 43,585,500원(= 62,265,000원 × 70%) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2017. 11. 15.부터 피고들이 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2019. 9. 19.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
서울중앙지방법원 2022. 11. 10. 선고 2020가단5324823, 2021가단5026652 판결
방해 인정
기존 10000 / 700 →순임대료 (0.5%) 8450 = +71.5%
제안 20000 / 1200 →순임대료 14500
감정
10000 / 812 →순임대료 9794 = +48%
20000 / 754 →순임대료 9148 = +58.5%
가. 원고는 서울 강남구 C 소재 5층 근린생활시설 및 주택(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자로 피고와 사이에 2010. 5.경 최초로 위 건물 중 1층 97.45㎡(이하 ‘이 사건 상가’이라 한다)에 관한 임대차계약을 체결하여 이를 갱신하여 오다가 2019. 1. 16. 임대차보증금 100,000,000원, 차임 월 7,000,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2019. 1. 30.부터 2021. 1. 29.까지로 정하여 임대차계약의 갱신계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
나. 피고는 이 사건 상가에서 ‘D’라는 프랜차이즈 음식점을 운영하였다.
라. 원고는 2021. 1. 29. 피고가 신규임차인으로 주선한 E에게 신규임대차계약 조건으로 임대차보증금 2억 원에 차임 월 1,200만 원을 제시하였고 E는 보증금과 차임이 지나치게 높다는 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다.
감정인 F에 대한 임료감정 촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 주변상가들의 거래사례를 기초로 임대사례비교법에 따라 이 사건 상가의 임료를 감정한 결과 이 사건 상가의 2021. 1. 29. 기준 임료는 임대차보증금이 1억 원일 경우 월 8,120,000원(부가가치세 별도), 임대차보증금이 2억 원일 경우 월 7,540,000원(부가가치세 별도)로 산정되었다.
위 인정사실 및 감정결과에 의하면, 원고는 주변상가의 차임 및 임대차보증금에 비추어 현저히 고액의 차임 및 임대차보증금을 요구하였다고 할 것인바 원고의 이러한 행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호가 정한 권리금회수기회 방해에 해당한다고 보는 것이 타당하다.
2) 이 법원의 감정인 G에 대한 권리금감정 촉탁결과에 의하면, 이 사건 임대차계약 종료 당시 이 사건 상가의 권리금은 102,426,000원(=시설권리금 35,448,000원+바닥 권리금 30,000,000원+영업권리금 36,978,000원)으로 평가
규정이 신설됨에 따라 원고가 불측의 부담을 가지게 된 점 등에 비추어 보면, 원고의 손해배상책임을 70%로 제한하는 것이 타당하다.
인천지방법원 부천지원 2020. 8. 21. 선고 2019가단23826, 2019가단100327 판결
방해 인정
기존 2000 / 145 →순임대료 (1.5%) 1770 = +64.4%
제안 2000 / 240 →순임대료 2910
감정 2000 / 187 →순임대료 2274 = +27.9%
- 다른 상가에는 일률적 20만원만 증액했으나 여기에는 95만원 증액 요구
- 교섭 의사 없음 표시
1층 28.099m²(이하 '이 사건 상가'라 한다)에 관하여, 2008. 6. 8. 당시 소유자였던 C와 사이에 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 132만 원으로 정하여 이를 임차한 후 과일가게를 운영하였고, 위 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 오다가 2018. 8. 10. 차임을 월 145만 원(부가가치세 145,000원 및 관리비 255,000원 별도)으로, 임대차기간을 2019. 8. 10.까지로 하는 임대차계약서를 다시 작성하였다.
임대차보증금 2,000만 원, 차임 및 관리비 합계 220만 원으로 하는 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하였다. 이에 피고는 2019. 7. 29. 원고에게 임대차보증금 2,000만 원, 차임 및 관리비 합계 289만 원(차임2,400,000원, 부가가치세 240,000원, 관리비 255,000원)의 조건으로 신규임대차계약 체결의 의사가 있다고 통지함으로써 결국 신규임대차계약이 체결되지 못하였다.
감정인 E의 임료감정결과에 변론 전체의 취지를 더하면, 이 사건 상가에 대하여 임대차기간 종료일인 2019. 8. 10. 기준으로 2,000만 원의 보증금이 있는 상태에서 임료는 월 187만 원인 사실, 피고는 원고를 제외한 다른 임차인들과는 차임을 각 20만 원씩만 인상한 사실을 인정할 수 있고, 피고가 원고에게 제시한 차임이 월 240만 원인 사실은 앞서 본 바와 같은바, 피고가 제시한 차임은 임료감정에따른 적정 임료보다 약 30% 높은 금액이고, 원고와 종전 임대차계약상 임료보다 65%나 높은 점, 피고는 이 사건 건물의 다른 상가들의 임차인들과는 일률적으로 20만 원씩 차임을 증액하였으나 이 사건 상가에 대하여는 95만 원의 증액을 요구한 점, 피고는 원고 및 신규임차인과 직접 만나 교섭할 의사가 없음을 표시하였고 피고가 원하는 임대조건도 임대차계약기간 만료 10일 전에 비로소 밝힌 점 등을 종합하면, 피고는 과도한 차임을 요구함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 판단되고, 따라서 이로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
감정인 F의 권리금 감정결과에 의하면 이 사건 상가의 임대차기간 종료일 무렵 권리금은 76,789,000원(유형재산 4,100,000원, 무형재산 72,689,000원)인 사실
피고가 원고에게 지급할 손해배상금은 위 손해액의 70%로 제한함이 상당하다.
부산지방법원 2021. 9. 16. 선고 2020가단302000 판결
방해x
기존 3000 / 230 →순임대료 (1.5%) 2805 = +71%
제안 3000 / 396 →순임대료 4797
감정 3000 / 363 →순임대료 4401 = +8.9%
이후 체결 5000 / 400 →순임대료 4875 = -1.6%
- 감정가에 비해 크게 상향x
- 임차인이 현저히 낮은 시세를 요구하였기에 불발된 것임
원고는 2013. 9. 13. C으로부터 그 소유의 부산 금정구 D 지상 철근콘크리트조 3층 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 함)을 임대보증금 3,000만 원, 월 차임 230만 원(부가가치세 포함), 임대기간 2년의 조건으로 임차하여 커피 판매점을 운영해 왔다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 함). 위 임대차는 2년마다 종전과 동일한 조건으로 재계약되어 왔다. 최종 임대기간은 2019. 9. 12.까지이다.
원고는 2019. 9. 17. E과 사이에 이 사건 부동산에 관하여 권리금 6,000만 원의 권리(시설) 양수·양도 계약을 체결하였다.
피고는 원고 및 E으로부터 이 사건 부동산에 관한 임대차계약의 체결을 요구받고 월세로 월 396만 원(부가가치세 포함)을 요구하였다. E이 이를 받아들이지 않아 임대차계약은 체결되지 않았다.
이 사건 부동산에 대한 2013. 9.경의 월세는 임대보증금이 3,000만 원인 경우 330만 원(부가가치세를 포함하면 363만 원)이라고 감정되었다
제시한 월세가 당시 감정금액보다 약 10% 초과하는 금액이기는 하나 이를 위 조항에 규정된 ‘현저히 고액의 차임’이라고 단정하기 어렵다. 피고와 E이 임대차계약을 체결하지 못한 원인은 원고 및 E이 당시 시세에 비해 현저히 낮은 월세를 요구하였기 때문으로 보인다
피고가 E에게 제시한 360만 원(부가가치세 별도)은 위 감정금액보다 약 9% 많은 금액이인 반면, E이 최대로 지급할 의향이 있었던 것으로 보이는 월세는 2,645,000원(부가가치세 포함)으로 위 감정금액의 약 72%이다.
라) 피고는 E과의 임대차계약체결이 무산된 이후, 다른 사람에게 이 사건 부동산을 임대보증금 5,000만 원, 월 차임 400만 원(부가가치세 별도)의 조건으로 임대하였다.
서울중앙지방법원 2020. 2. 6. 선고 2018가단5037263 판결
방해x
기존 3000 / 130 →순임대료 (1.5%) 1605 = +91.5% 또는 +54.2%
제안 5000 / 250 (200으로 낮추기도) →순임대료 3075 또는 2475
감정 5000 / 227.8 →순임대료 2808.6 = +9.4% 또는 월세 200인 경우는 -13.4%
층 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)에 관하여 임대차보증금 30,000,000원, 월 차임 1,300,000원, 임대기간 2006. 2. 2.부터 2009. 2. 2.까지로 하는 임대차계약을 체결하였고, 그 후 임대기간을 2009. 2. 15. 까지로 변경하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다).
원고는 2017. 12. 21.경 이 사건 건물의 신규임차인이 되려는 D과 이 사건 건물에 관하여 권리금 40,000,000원을 지급받기로 하는 권리양도양수계약을 체결하고, 가계약금으로 2,000,000원을 지급받았다.
라. 피고는 D에게 이 사건 건물에 관하여 보증금 50,000,000원, 월 차임 2,500,000원으로 임대차계약을 체결하겠다고 고지하였고, D은 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 체결을 포기하고 원고와 체결한 권리양도양수계약을 해제하였다.
① 피고는 이 사건 임대차계약을 체결한 후 12년 동안 단 한 차례도 월 차임 및 임대차보증금을 증액하지 않았던 점, ② 피고가 증액을 요구한 월 차임 2,500,000원은 감정결과에서 인정된 이 사건 건물의 적정 월 차임인 2,278,000원보다 약 9.7% 정도 높은 정도인 점, ③ 피고는 원고가 주선한 신규임차인에게 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 2,500,000원을 요구한 이후 월 차임을 2,000,000원으로 낮추겠다는 의사를 밝혔음에도 신규임차인이계약 체결을 포기한 점, ④ 이 사건 임대차계약은 원고의 의사에 의하여 종료된 점을종합하면, 피고가 신규임차인이 되려는 사람에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하였다거나 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 사람과의 임대차계약을 거절하였다고 보기 어렵다.
서울서부지방법원 2020. 7. 16. 선고 2019가단212085 판결
방해x
205. 58m²
기존 4500 / 50 →순임대료 (1.75%) 678.75 (m²당 3.3) = +265%
제안 4500 / 200 →순임대료 2478.75 (m²당 12.05)
감정 4500 / 175 →순임대료 2178.75 (m²당 10.59) = +13.7%
인근( 49.5m² ) 2785 / 100 →순임대료 1248.738 (m²당 25.22) = 인근 평단가보다 -52.2%
이후 체결 5000 / 150 →순임대료 1887.5 (m²당 9.18) = [제안가 대비 -23.8%, 감정가 대비 -13.3%]
- 월50은 시세반영이 제대로 안 된 금액이다
원고는 2016. 3. 13. C과 사이에 그 소유의 서울 은평구 D 외 2필지 지상 2층 건물 전부<각주1>(205.58m², 이하 '이 사건 건물'이라 한다)를 임대차기간 2016. 3. 25.부터 2019. 3. 24.까지, 보증금 4,500만 원, 차임 월 50만 원으로 정하여 임차하고 그곳에서 'E'이란 상호로 음식점을 운영하였다.
나. 피고는 2017. 9. 12. C으로부터 이 사건 건물을 매수하면서 위 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다(이하 '이 사건 임대차'라고 한다).
마. 원고는 2019. 3. 9. 피고에게 F과 신규 임대차계약 체결을 주선하는 내용증명우편물을 보냈다. 원고의 대리인은 2019. 3. 14. G부동산중개인사무소에서 피고와 F을 만나 신규 임대차계약 체결을 주선하였으나 피고와 F은 차임 등 계약조건에 관한 이견으로 신규 임대차계약의 체결에 이르지 못하였다. 그 후에도 차임 등 계약조건이 절충되지 않았고 결국 피고와 F 사이의 신규 임대차계약 체결은 무산되었다.
바. 한편 피고는 2019. 8. 30. H에게 이 사건 건물(다만 지층 부분 제외)을 보증금 5,000만 원, 차임 월 150만 원으로 정하여 임대하였다.
다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로 피고가 현저히 고액의 차임을 요구하였다고 단정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.
① 피고는 당시 F에게 차임 월 200만 원<각주2>을 제안한 것으로 보이고 위 감정촉탁결과상 적정 차임은 월 175만 원(보증금 4,500만 원)이다.
② 피고는 그 무렵 부동산중개사무소를 통해 이 사건 건물의 임대 시세를 차임 월 200만 원 이상으로 알고 있었다고 보인다.
③ 이 사건 건물 옆에 위치한 상가건물(J 단층 중 일부 49.5m²)은 차임 월 100만 원, 보증금 2,785만 원이다(을 제4, 5호증). 이 사건 임대차계약상 임대할 부분이 205. 58m²인 점, 주변 공인공개사의 임대 시세에 대한 의견(을 제1호증) 등을 고려하면 이 사건 임대차계약상 기존 차임 월 50만 원은 임대 시세가 제대로 반영되지 않은 금액이다.
④ 이 사건 건물(토지 포함)의 매매대금은 적지 않고, 그로 인한 부담이 적지 않아 보인다.
서울중앙지방법원 2020. 2. 10. 선고 2018가단5145096, 2018가단5240601 판결
현저히 고액o
기존 5000 / 800 →순임대료 (1.5%) 9675 = +151%
제안 20000 / 2000 →순임대료 24300
(월1300은 거절)
감정 20000 / 6,841,353원 →순임대료 8509.624 = +185.5%
(또는 5000 / 7,685,103)
손해배상액 = 감정권리금 4800만
선내 25.92m²(이하 '이 사건 점포'라 한다)를 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 600만 원, 임대차기간 2013. 6. 18.부터 2015. 6. 17.까지로 정하여 임차하였다.
2015. 6. 15. C, D과 위 임대차계약의 차임을 월 800만 원(부가가치세 별도)으로 증액하고, 임대차기간 2015. 6. 18.부터 2017. 6. 17.까지로 연장하는 내용의 임대차계약을 다시 체결하였다
반소피고는 임대차보증금은 2억 원, 차임은 월 2,000만 원, 관리비는 별도의 조건으로 신규임차인과 임대차계약을 체결하기를 원한다'는 내용의 서면을 보냈다.
월 1,300만 원으로 정한 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 보이니, E과 새로운 임대차계약을 체결하여 주기를 바란다'는 내용의 서면을 보냈다.
2) 그러나 반소피고는, 차임을 월 1,300만 원으로 하여서는 임대차계약을 체결할 수 없다며 E과의 임대차계약 체결을 거절하였다.
이 법원의 F감정평가사사무소에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 2018. 6. 17.을 기준으로, 임대차보증금이 2억 원일 경우 적정 차임은 월 6,841,353원이고, 임대차보증금이 5,000만 원일 경우 적정차임은 7,685,103원인 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 감정촉탁결과에 비추어 보면, 반소피고가 반소원고 측에 요구한 임대차보증금 2억 원, 월 차임 2,000만 원은 앞서 본 임대차보증금이 2억 원일 경우의 적정차임 월 6,841,353원의 약 3배에 이르는 것으로 현저히 고액의 차임 내지 보증금이라고 볼 수 있다.
그렇다면, 반소피고는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호를 위반하여 반소원고가 주선한 신규임차인인 E에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 반소원고의 권리금 회수를 방해하였다고 봄이 타당하다.
2) 다음으로 반소피고가 반소원고에게 지급하여야 할 손해배상액수에 관하여 살핀다.
반소원고가 신규임차인인 E으로부터 지급받기로 한 권리금이 8,000만 원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 법원의 주식회사 G에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 임대차계약의 종료 당시를 기준으로 산정한 권리금은 48,788,000원인 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면, 반소피고가 반소원고에게 지급하여야 할 손해배상금은 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 위 각 금액 중 낮은 금액인 48,788,000원에 해당된다고 할 것이다.
창원지방법원 통영지원 2017. 11. 9. 선고 2016가단25835 판결
방해x
기존 10000 / 130 →순임대료 (1.25%) 1685 = +152.9%
제안 5000 / 350 →순임대료 4262.5
감정 5000 / 210 →순임대료 2582.5 = +65%
이후 체결 5000 / 330 →순임대료 4022.5 = [제안가 대비 -5.6%, 감정가 대비 +55.7%]
* 감정가가 조금 낮게 조사되었을 가능성도
- 제안가는 감정가에 비해 +65%이지만
- 오랜기간 증액 거의 없었음
- 최근 체결된 금액과 제안가가 비슷
따라서 현저히 고액x
C1층 101호(이하 '이 사건 점포'라 한다)에 관하여 임대차보증금1억 원, 월 임료 130만 원, 임대차기간 2011. 9. 27.부터 2013. 9. 27.까지로 정한 임대차계약을 체결하였다
2. 원고의 주장
원고는 2016. 8. 22. 이 사건 점포에 관하여 E과 사이에 1억 원의 권리금계약을 체결하였으나, 피고가 신규임차인이 되려는 E에게 임대차보증금 5,000만 원, 월 임료 350만 원이라는 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구함으로써 임대차계약이 체결되지 못하였고, 위 권리금계약은 해제되었다.
이 사건 임대차계약이 종료된 이후인 2016. 11. 10. F에게 이 사건 점포를 임대차보증금 5,000만 원, 월 임료 330만 원, 기간 2016. 11. 30.부터 2018. 11. 29.까지로 정하여 임대하였는바, 비록 감정인 G가 이 사건 점포에 관하여 보증금 5,000만 원에 월 임료 210만 원으로 평가하였지만, 오랜 기간 임대료의 증액이 없었거나 소폭 오르는데 그쳤던 사실과 실제 최근에 이루어진 임대차계약의 조건 등에 비추어 피고가 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하였다고 보기 어려운 점
이후 체결내역 있는 사건들
| 제안가는 추후 체결내역보다 낮음 = 방해x 제안가는 이후 인근 체결가보다 +7% = 방해x 제안가는 주변 체결내역보다 +221.7% = 방해x (특이사례) 제안가는 이후 체결가보다 +34.1% = 방해x - 그간 차임 동결 - 점포 시세 상승(조세 등 부담 상승) - 임대조건 조정 의사 밝힘 제안가는 옆 상가 체결가보다 +81.8% = 방해 ㅇ |
인천지방법원 2020. 2. 13. 선고 2018가단245626, 2019가단200712 판결
현저한 고액x
기존
e 2000 / 130 →순임대료 (1.75%) 1595 = +38.1%
f 4000 / 210 →순임대료 2590 = +38%
g 3000 / 180 →순임대료 2212.5 = +38.7%
제안
e 2500 / 180 →순임대료 2203.75
f 5500 / 290 →순임대료 3576.25
g 4000 / 250 →순임대료 3070
추후 체결
e,f 5000 / 450 →순임대료 5487.5 = 제안금액은 추후 체결 순임대료보다 낮음
가. 피고 B은 2013. 12. 23. D 주식회사(이하 'D'이라 한다)와 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다) 중 E호에 관하여 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 130만 원(부가가치세 별도), 존속기간 2014. 1. 31.부터 2019. 1. 30.까지로 하는 임대 차계약을, F호에 관하여 임대차보증금 4,000만 원, 차임 월 210만 원(부가가치세 별도), 존속기간 2014. 1. 31.부터 2019. 1. 30.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다.
나. 피고 C은 2013. 12. 23. D과 이 사건 부동산 중 G호에 관하여 임대차보증금 3,000만 원, 차임 월 180만 원(부가가치세 별도), 존속기간 2014. 1. 31.부터 2019. 1. 30.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다(이하 위 각 임대차계약을 통틀어 '이 사건 임대차계약'이라 한다).
② 원고는 2018. 12. 27. 피고들에게 신규임차인과 임대차계약을 E호에 대하여는 보증금 2,500만 원, 차임 월 180만 원, F호에 대하여는 보증금 5,500만 원, 차임 월 290만 원, G호에 대하여는 보증금 4,000만 원, 차임 월 250만 원 및 각 이에 대한 매년 5% 인상을 조건으로 하여 체결할 것을 고려하고 있으므로, 신규임차인이 되려는 H의 계약체결 의사 및 자력에 대한 증빙을 보내달라는 내용증명을 보냈다.
⑤ 이 사건 부동산 중 E호, F호와 같은 면적인 같은 건물 K, L호에 관하여 2018. 5. 31.경 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 450만 원의 임대차계약이 체결되었다.
현저히 고액이라고는 할 수 없다.
의정부지방법원 2018. 6. 22. 선고 2017나3179 판결
방해x
40m²
기존 1000 / 45 →순임대료 (1.25%) 552.5 (㎡당 13.81) = +38%
제안 1500 / 62 →순임대료 762.75 (㎡당 19.06)
이후 인근 체결
54.6m²
1000 / 80 →순임대료 972.5 (㎡당 17.81) = +7%
1층 왼쪽 점포 1칸 약 40m²를 보증금 10,000,000원, 월차임 450,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.
2016. 4.경 주선하였는데, 피고가 임대차보증금 15,000,000원, 월차임 620,000원을 요구하여 임대차계약 체결이 무산되었다.
변 상가건물의 차임 및 보증금 시세, 위 건물 중 이 사건 임대차계약 목적물이 포함 된 약 54.60m²에 대해 2016. 8. 30.체결된 임대차계약의 보증금 및 월차임 액수(보증금 10,000,000원, 월차임 800,000원) 등에 비추어 볼 때, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 F에게 '현저히 고액의 차임과 보증금'을 요구하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
대구지방법원 2017. 8. 17. 선고 2016가합2561 판결
방해x (특이 사례)
기존 3000 / 300 → 순임대료(1.25%) 3637.5 = +235%
제안 15000 / 1000 → 순임대료 12187.5
상당히 높은 가액이나 주변에 15000 / 300 체결 내역 있음(??) → 순임대료 3787.5 = +221.7%
원고는 2016. 6. 24. F과 사이에 권리금 5억 원에 이 사건 점포의 시설 및 영업권을 양도하기로 하는 내용의 사업양도·양수 계약서를 작성하였고, 같은 달 27.에는 G과 사이에 같은 내용의 사업양도·양수 계약서를 작성하였으나, 피고가 위와 같은 임대조건을 고수함에 따라 위 F, G을 피고에게 소개해 주지 못하였다.
(1) 피고가 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자들과의 새로운 임대차계약 체결의 조건으로 제시한 보증금 1억 5,000만 원 및 월 차임 1,000만 원은 당초 원고와 사이에 체결한 이 사건 임대차계약의 보증금 3,000만 원 및 월 차임 300만 원보다 상당히 높은 가액이기는 하나, 갑 제9증의 기재에 의하면, 이 사건 점포 인근의 유사한 면적의 점포에 관하여 보증금 1억 5,000만 원 및 월 차임 300만 원에 임대차 계약이 체결된 사실이 인정되므로 피고가 제시한 금액이 객관적으로 현저히 고액이라고 단정하기는 어렵다. 또한 상가임대차보호법 제10조 제1항, 제2항에 의하면 임대차기간이 5년을 경과하면 임대인은 종전 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하고 새로운 임차인을 구할 수 있을 뿐만 아니라 임대조건 역시 임대인의 결정에 따라 변경할 수 있으므로, 임대인으로서는 스스로의 결정에 의하여 시세보다 높다고 하더라도 자신이 원하는 조건으로 임차인을 구할 수 있고 이러한 측면에서 보았을 때 전체 임대차기간이 5년을 경과한 시점에서 피고가 당초 임대료보다 높은 가액을 요구한 것만 가지고 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 보증금 등을 요구하였다거나 부당하게 원고의 권리금 회수기회를 박탈하였다고 보기도 어렵다.
부산지방법원 2019. 11. 22. 선고 2019나1982 판결
방해x
기존 3000 / 1,417,000 → 순임대료(기준금리 1.5%) 1745.4만 = +41.8%
제안 5,000 / 200 →순임대료 2475만
이후 체결 3000 / 150 →순임대료 1845 = +34.1%
고액으로 볼 여지 있으나
- 그간 차임 동결
- 점포 시세 상승(조세 등 부담 상승)
- 임대조건 조정 의사 밝힘
따라서 방해행위x
임대차보증금 3,000만 원, 차임 월 130만 원
월 1,417,000원으로 증액하는 계약을 체결하였다.
라. 한편 원고는 2018. 1. 경 피고에게 D을 신규임차인으로 소개하여 주었으나, 피고와 D 사이에 임대차계약이 체결되지는 않았다.
마. 피고는 2018. 4. 18. E과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임대차보증금 3,000만원, 차임 월 150만 원으로 하는 임대차계약을 새로이 체결하였다.
피고는 원고가 신규임차인으로 주선한 D에게 임대차계약의 조건으로 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 200만 원을 제안했던 사실, 당시 인근의 점포 일부가 대략 보증금 1,500만 원 내지 2,000만 원, 차임월 45만 원 내지 200만 원 정도로 임대되었던 사실, D도 피고가 높은 임대료 등을 요구하여 계약을 체결하지 않았다는 내용의 사실확인서를 제출한 사실 등이 인정되고, 위 사실에 비추어 보면 피고가 D에게 제시한 위 임대조건이 원고와 체결한 이 사건 임대차계약이나 주변 점포의 임대조건에 비하여 고액인 것으로 볼 여지는 있다.
그러나 위 증거들 및 갑 제6, 7호증, 을 제2호증의 각 기재에 의하여 알 수 있는 다음의 사정들, 즉 ① 피고는 이 사건 임대차계약을 체결한 후 3년 동안 차임만 1차례 117,000원 증액하였을 뿐이었으므로, 위 임대차계약이 종료된 후 새로운 임대차계약을 체결하는 시점에서는 자신의 이익을 위해 보증금 및 차임의 증액을 요구할 수 있는점, ② 특히 당시 피고는 신규임차인과 새로이 임대차계약을 체결하는 것이었으므로 보증금 및 차임의 증액이 상가임대차법령에 따른 범위 내에서만 이루어져야 하는 것도 아니었던 점, ③ 피고가 D에게 제안한 임대조건인 보증금 5,000만 원, 차임 월 200만원이 비교적 고액으로 보이기는 하나, 이 사건 점포에 대해 지난 3년간 보증금 및 차임에 거의 변동이 없었던 점, 위 기간 동안 이 사건 점포의 시세도 일부 상승하였고 이에 따른 피고의 조세, 공과금 등 부담도 늘어난 것으로 보이는 점, 새로운 임대차계약 체결에 따라 향후 일정기간 또다시 보증금 및 차임의 변동이 어려운 점 등을 고려하면, 피고가 제안한 위 임대조건이 현저히 고액이라고 단정하기도 어려운 점, ④ 뿐만 아니라 피고는 D에게 차임을 180만 원으로 하되 계약기간 5년 동안 이를 동결하는 방법을 제시하기도 하였고, 2018. 1. 24. 원고 및 D과 함께 만난 자리에서도 위 임대조건을 조정할 의사가 있음을 여러 차례 밝혔던 점, ⑤ 피고는 원고 및 D과 함께 만난 위 자리에서, 피고는 위 임대조건을 일부 조정하고 원고는 권리금 액수를 조정하여 D과 임대차계약을 체결할 수 있도록 의견을 절충해 볼 것을 제안하기도 하였으나, 원고가 이를 거부하였던 점, ⑥ 원고는 이 사건 임대차계약의 계약기간 만료일을 1개월 앞두고 피고에게 D만 1차례 신규임차인으로 주선하였을 뿐이었고, 달리 새로운 임차인을 주선하거나 신규임차인의 확보를 기다리지 않은 상태에서 바로 이 사건 점포를 퇴거하여 위 점포의 맞은 편 점포를 임차하여 영업을 계속하였던바, 이는 원고 스스로 권리금 회수 기회를 일부 포기한 것으로도 볼 여지도 있는 점 등을 종합하여 보면, 앞서 본 일부 사실들만으로는 피고가 원고 주선의 신규임차인인 D에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하였다거나 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해하였다고 인정하기에 부족하다고 할 것이고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
대전지방법원 2017. 11. 23. 선고 2016가단205738, 2017가단200273 판결
방해 인정
기존 2000 / 30 →순임대료 (1.5%) 390 = +130.7%
제안 4000 / 70 →순임대료 900
- 면적 동일 옆 상가 갱신(1000/40→순임대료 495)과 비교해도 현저히 고액(= +81.8%)
가. 원고는 2011. 2. 11. 피고에게 이 사건 상가를 임대차보증금은 2,000만 원, 차임은 월 30만 원, 임대차기간은 2011. 2. 22.부터 2013. 2. 21.까지로 정하여 임대하는 내용의 계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.
라. 이후 피고는 2016. 2. 13. D에게 이 사건 상가에 관한 영업시설 등 기타 유·무형의 모든 재산적 가치를 권리금 2,000만 원에 양도하는 내용의 계약을 체결하였다. 피고는 2016. 2. 17.경 원고에게 위와 같이 권리금계약을 체결하였음을 알리면서 D과 이 사건 상가에 관하여 새로이 임대차계약을 체결할 것을 요구하였다. 그런데 원고는 D에게 이 사건 상가에 관하여 임대차보증금은 4,000만 원, 차임은 월 70만 원으로 정하여 임대차계약을 체결할 것을 요구하였고, D이 이에 응할 수 없다고 하는 바람에 원고와 D 사이에 임대차계약이 체결되지 못하였다. 이에 피고는 그 무렵 D과 위 권리금계약을 합의해제하였다.
① 이 사건 임대차계약의 임대차보증금은 2,000만 원, 차임은 월 30만 원임에도, 원고는 D에게 새로운 임대차계약의 내용으로 임대차보증금은 4,000만 원, 차임은월 70만 원을 요구하였다. 원고가 이 사건 임대차계약이 체결된 2011. 2. 11. 이후 약 5년간 피고에게 임대차보증금과 차임의 증액을 요구하지 않았다는 사정을 고려하더라도, 원고가 D에게 이 사건 임대차계약의 임대차보증금과 차임보다 2배 이상의 임대차보증금과 차임을 요구하는 것은 현저히 고액인 임대차보증금과 차임을 요구하였다고 볼 수 있다.
② 원고는 2016. 6. 20. E과 이 사건 건물 중 이 사건 상가 바로 옆에 있는 1층 상가 부분(이하 '이 사건 인접상가'라 한다)에 관하여 임대차보증금은 1,000만 원,차임은 월 40만 원으로 정하여 임대차계약을 갱신하였다. 이 사건 인접상가 부분의 면적과 이 사건 상가의 면적은 거의 같을 것으로 보이는데(이 상가의 면적은 61.9m²이고, 이 사건 건물 1층의 전체 면적은 총 123.9m²이므로, 이 사건 인접상가의 면적은 62m²로 보인다), 원고가 이 사건 인접상가에 관하여 체결한 위 임대차계약의 내용에 비추어볼 때도, 원고가 D에게 임대차보증금 4,000만 원, 차임 월 70만 원을 요구한 것은 현저히 고액인 임대차보증금과 차임을 요구하였다고 볼 수 있다.
기존 임대료와 제안 임대료만 있는 사건들
| 방해 ㅇ 제안가는 기존가 대비 +122% 방해x 제안가는 기존가 대비 +23.5% - 현저히 고액이라는 점에 관하여 원고의 증명이 부족 방해x 제안가는 기존가 대비 +42.5% - 7년간 인상 안함 - 인근 점포와 비교해도 현저 고액 아님 방해 ㅇ 제안가는 기존가 대비 +81.3% - 상권 하락 추세 방해x 제안가는 기존가 대비 +32.7% - 4년간 인상 없었음 방해x 제안가는 기존가 대비 +24.3% 또는 +33.1% - 8년간 동결 - 다른 상가 평당 임대료(8~9만 원)와 유사 (이 사건 상가 평당 83,763원 또는 88,918원) 방해x 제안가는 기존가 대비 +33.1% - 인근 점포에 비해 13% 정도만 높다 방해x 제안가는 기존가 대비 +8.3% 방해x 제안가는 기존가 대비 +15.4% - 4년간 증액 안하고 유지 방해x 제안가는 기존가 대비 +140.3% - 인근 다른 점포와 비교시 현저히 고액이라 보이지 않음 - 원고가 주변 상가 대비 현저히 고액이라는 점 입증하지 않음 |
서울중앙지방법원 2021. 7. 6. 선고 2020가단5146184 판결
현저히 고액o
기존 5000 / 450 →순임대료 (0.75%) 5437.5 = +122%
제안 10000 / 1000 →순임대료 12075
1. 기초사실
가. 원고는 2015. 4. 3. 피고와 사이에 ‘서울 강남구 C 소재 지하 1층 441.76㎡’ 전체(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차 보증금 50,000,000원, 월차임 4,500,000원(전기료 및 관리비 별도), 임대차기간 2015. 4. 15.부터 2020. 5. 30까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차’라 합니다)을 체결하였다.
나. 원고는 이 사건 부동산을 인도받아 ‘D병원’이라는 상호로 한의원을 운영하였다.
다. 원고는 피고의 요청에 따라 2016. 6. 1.부터 월차임을 5,500,000원으로 인상하여 피고에게 지급하였고, 피고와 협의 하에 피고가 2016. 11. 28. 이 사건 부동산의 100㎡를 소외 E에게 임대하여 주고, 원고는 이 사건 상가 중 나머지 부분(이하 이 사건 상가‘라 한다)만을 임차하면서, 임차료는 4,500,000원으로 조정한 후 이 사건 임대차 계약을 유지하였다.
2) 피고는 2020. 5. 19. 원고가 운영하는 한의원의 부원장이 신규임차인에게 월 550만 원 정도의 차임으로 이야기하였다는 말을 듣고 이를 거절하며 신규임차인이 들어올 경우 보증금 1억 원에 월 1,000만 원의 차임을 받아야 한다고 말하였다.
3) 원고는 신규임차인을 구하지 못하여 권리금을 지급받지 못하였고 이 사건 임대차계약이 종료되는 시점에 이 사건 상가를 피고에게 인도하였다.
이 사건 임대차계약과 비교하여 볼 때 보증금은 100%, 월 차임은 122% 증액한 것으로 이 사건 상가의 위치를 고려하더라도 이 사건 상가에 관한 조세, 공과금, 주변 상가의 차임 및보증금, 그 외의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액이라고 판단되므로 피고의 주장은 이유 없다.
2) 손해배상액의 산정
감정인 H의 감정결과에 의하면 임대차가 종료한 2020. 5. 30. 기준 이 사건 상가의 권리금이 116,056,000원[= 유형재산 54,800,000원 + 무형재산 61,256,000원]으로 평가된 사실이 인정된다.
다만, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수 있는바, 위 유형재산손해는 원고가 시설한 인테리어공사비가 주를 이루는데 신규 임차인이 구해지지 않으면 이 사건 임대차계약에 따라 오히려 원고가 이를 철거하여야 하는 점, 이 사건 임대차계약 기간 중 상당기간 피고가 임대료를 동결한 점 등을 종합해보면, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해액은 76,056,000원(= 116,056,000원 – 40,000,000원)으로 제한함이 상당하다.
대구지방법원 서부지원 2018. 6. 20. 선고 2017가단4380 판결
방해x
기존 7000 / 410 →순임대료 (1.25%) 5007.5 = +23.5%
제안 10000 / 505 →순임대료 6185
지상 4층 건물 중 2층 전부(이하 '이 사건 상가'라고 한다)에 관하여 임대차기간 2014. 9. 1.부터 2017. 9. 1.까지, 임대차보증금 7,000만 원, 월 차임 410만 원(부가가치세 별도)로 각 정하여 임대차 계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결한 다음 피고로부터 이 사건 상가를 임차하였다.
, 피고는 이 사건 임대차계약의 갱신 거절을 통보한 2017. 3.말경 원고의 남편인 H에게 새로운 임대차계약을 체결하려면 임대차보증금을 기존 7,000만 원에서 1억 2,000만 원으로, 월 차임을 기존 410만 원에서 550만 원으로 인상하여야 한다는 의견을 제시하였고
원고와 H이 요구한 내용은 이 사건 임대차기간이 만기인 2017. 8. 31.까지는 기존과 동일하게 임대차보증금 7,000만 원, 월 차임 410만 원으로 하고, 그 후인 2017. 9. 1.부터는 임대차보증금 1억 원, 월 차임 505만 원으로 한다는 것이었으나, 피고는 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 경우 새로운 임대차계약일로부터 임대차보증금 1억 원, 월 차임 505만 원을 지급받아야 한다고 하면서 원고와 H의 제안을 거절한 사실이 인정된다.
그러나 피고가 원고 측에서 제시한 요구안을 받아들이지 않고 새로운 임대차계약을 체결할 경우 계약일로부터 임대차보증금을 1억 원으로, 월 차임을 505만 원으로 인상하겠다고 요구한 것이 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호에서 말하는 현저히 고액이라는 점에 관하여는 원고의 증명이 부족하다.
또한 피고가 2011년경 원고 이전에 이 사건 상가에 관하여 임대차보증금 8,000만 원에 월 차임 500만 원으로 임대차계약을 체결한 적이 있는 점
대전지방법원 2023. 6. 13. 선고 2022가단104270 판결
방해x
기존 1500 / 65 →순임대료 (1.25%) 798.75 = +42.5%
제안 1500 / 110 →순임대료 1138.75
- 7년간 인상 안함
- 인근 점포와 비교해도 현저 고액 아님
임대차보증금 15,000,000원, 차임 월 650,000원, 임대차기간 2015. 2. 25.부터 2017. 2. 24.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
나. 피고는 2015. 10. 20. C으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 2016. 1. 29. 소유권이전등기를 마치고 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계하였다. 이 사건 임대차계약은 계약 내용 변경 없이 1년씩 연장되어 왔다.
라. 피고는 2022. 1. 19. 원고에게 ‘E가 임대차보증금 15,000,000원, 차임 월 1,100,000원(부가세 별도), 2028. 2. 24. 임대차계약을 종료하고 그 이후 임대차계약 갱신 불가 등 피고가 내세운 조건을 수용할 경우 E와의 임대차계약 체결에 동의한다’라는 취지로 회신하였다.
① 피고는 이 사건 부동산을 매수하여 이 사건 임대차계약을 승계한 이후로 약 7년 동안 월 650,000원의 차임을 전혀 인상하지 않았던 점, ② 피고가 E와 임대차계약을 체결할 경우 신규임차인과 새로이 임대차계약을 체결하는 것이므로, 증액 청구의 상한을 정하고 있는 상가임대차법 및 같은 법 시행령 상의 제한을 받지 않는 점, ③ 이 사건 부동산 인근 점포의 차임과 비교해 보더라도 피고가 요구한 월 110만 원의 차임이 현저히 고액이라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 현저히 고액의 차임을 요구하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
서울동부지방법원 2019. 1. 25. 선고 2018가단108521, 2018가단1011931 판결
방해인정
기존 2000 / 165 →순임대료 (1.5%) 2010 = +81.3%
제안 3000 / 300 →순임대료 3645
- 상권 하락 추세
2015. 12. 30. 전소유자 F과 사이에 임대차보증금 2,000만 원, 월 차임 165만 원, 기간 2016. 1. 1.부터 2017. 12, 31.까지로 위 임대차계약을 갱신하였다(이하 '이 사건 임대차계약').
기존 차임 및 관리비 9% 상당액의 증액을 청구하는 통고서를 보냈다. 이에 대 하여 원고는 피고에게 2017. 11. 2. 경기불황과 주변 상권의 변화(서울동부지방법원 등의 문정동 이전으로 유동인구 급감) 등으로 차임 및 관리비 인상은 부당하다는 내용의 통고서를 보냈다2).
보증금 3,000만 원, 월 차임 300만 원, 관리비 71만 원으로 변경하여 임대하고자 한다며, 위 G가 위 조건에 동의하여 신규임차인이 되고자 한다면 원고에 대한 권리금 6,000만 원, 위 증액된 보증금 및 월 차임을 지급할 자력이 있다는 사실을 소명할 자료를 지참하여 임대차계약의 체결에 관하여 협조하라는 내용의 통고서를 보냈다.
바. 이 사건 감정결과에 따르면 2017. 12. 31. 기준 이 사건 상가의 권리금은 5,470만 원(유형재산 646 만 원 = 매장 인테리어 858,00 원 + 냉장고 5개 2,284,000 원 + 냉동 고 2개 286,000원 + 포스 1개 685,600원, 무형재산 4,828 만 원 = 2013년부터 2017년까지의 매출액에서 판매관리비를 공제한 영업이익 중 무형재산에 상응하는 금액에 위험할증률, 할인율 등을 적용하여 산정한 금액) 정도로 평가된다.
임대차보증금 3,000만 원과 월 차임 300만 원이 시세에 부합하는 것이라는 점을 인정하기에 부족하다. 위 기초사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 바와 같이, 이 사건 임대차계약 만료 무렵 이 사건 상가는 주변 상권의 변화(서울동부지방법원 등의 문정동 이전으로 유동인구 급감)로 시세가 하락하는 추세였다고 보이는 점, 이같은 사정에 비추어 피고가 제시한 금액은 기존 이 사건 임대차보증금의 50%, 월 차임의 85% 이상을 증액한 것으로 일반 거래관념상 상당히 이례적인 조건인 점, 피고가 이 사건 상가의 소유권을 취득한 이후 2017. 10.경 원고에게 차임 증액을 요구하면서 9%의 증액만 요구하였던 점에 비추어 보면, 피고가 원고가 주선한 신규임대차인 G에게 제시한 위 각 보증금과 차임은 현저히 고액의 것으로, 이로 인하여 G가 원고로부터 이 사건 상가를 인수하는 권리금계약을 포기하게 된 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 보증금 및 차임 증액 요구는 원고의 권리금 회수를 방해하는 행위에 해당된다4).
3. 손해배상책임의 범위
가. 피고의 권리금 회수 방해행위로 원고가 입은 손해는 상가임대차보호법 제10조의4 제3항에서 정한 상한의 범위 내에서 피고의 방해행위로 회수하기 못하게 된 권리금 상당이라고 볼 것이다. 따라서 피고는 원고에게 위 방해행위로 위 G 사이의 권리금계약이 정상적으로 이행되었더라면 원고가 회수하였을 권리금 6,000만 원 중 이 사건 임대차 종료 당시 이 사건 상가의 권리금 54,740,000원과 이에 대하여 2018. 1. 1.부터 이 사건 소장 부본이 송달된 2018. 8. 16.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 이를 초과하는 지연손해금을 구하는 원고의 주장은 이유 없다.
광주지방법원 목포지원 2022. 5. 4. 선고 2021가단50384 판결
방해x
기존 3000 / 150 →순임대료 (0.5%) 1815 = +32.7%
제안 2000 / 200 →순임대료 2410
- 4년간 인상 없었음
이 사건 임대차계약이 종료된 2020. 7.경 이 사건 상가 인근 상가들의 월 차임 수준에 비추어 볼 때 피고가 신규임차인에게 ‘보증금 2,000만 원에 월 차임 200만 원’을 요구한 것이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 것이라 단정할 수 없다. 특히 ▸이 사건 임대차계약의 기존 조건인 ‘보증금 3,000만 원에 월 차임 150만 원’은 2016. 7.경 약정된 것이고, 그로부터 이 사건 임대차계약이 종료될 때까지 4년이 흐르는 동안 월 차임이 인상된 바 없는 점, ▸피고는 원고와의 임대차계약 기간 중에도 월 차임 인상의 필요성을 여러 차례에 걸쳐 명시적으로 밝힌 바 있고, 따라서 원고로서도 피고가 신규 임대차를 체결할 경우 월 차임을 어느 정도 증액할 것임을 명백히 예견할 수 있었던 점, ▸그런데도 원고는 피고와의 협의 없이 신규임차인 F에게 기존 임대차계약과 같은 수준의 보증금 및 월 차임 조건을 만연히 제시하였고 F은 이에 근거하여 임대차계약의 체결에 나서게 되었던 점, ▸피고가 신규임차인과 임대차계약을 새로 체결할 때에는 차임 및 보증금의 증액 제한에 관한 상거임대차법 제11조 제1항 단서의 규정이 적용되지 않는 점, ▸임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 할 필요성 못지않게 신규 임대차 계약 체결시 임대인의 월 차임 결정권도 존중되어야 하고, 이러한 점을 고려하여 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호는 임대인이 ‘현저히’ 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위만을 권리 금 회수 방해행위로 규정한 점 등을 고려하면, 더욱 피고가 원고의 권리금 행사를 방해하였다고 보기 어렵고, 피고가 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하였다고 볼 수도 없다. 따라서 이와 달리 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였음을 전제로 하는 원고의 손해배상 청구는 받아들이지 않는다.
서울남부지방법원 2020. 5. 12. 선고 2019가단249927, 2019가단256444 판결
방해x
기존 5000 / 220 →순임대료 (1.5%) 2715 = +24.3% 또는 +33.1%
제안 5000 / 275(또는 295) →순임대료 3375 또는 3615
- 8년간 동결
- 다른 상가 평당 임대료(8~9만 원)와 유사 (이 사건 상가 평당 83,763원 또는 88,918원)
보증금 5,000만 원, 월 차임 220만 원(부가가치세 별도, 이하 같다), 기간 2011. 8. 26.부터 2013. 8. 25.까지 2년으로 정하여 임차한 후 이 사건 상가에서 'D'이라는 상호의 영어보습학원을 운영하였다.
방해하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 반소원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
① 반소피고는 반소원고가 주선한 신규임차인이 되려는 G에게 기존의 월 차임 220만 원보다 약 20~30% 증액된 275만 원 또는 295만 원을 제시하였다. 그러나 이 사건 상가에 관하여 최초로 임대차계약이 체결된 2011년 8월부터 임대차계약이 종료된 2019년 8월까지 약 8년의 기간 동안 월 차임은 인상되지 않은 채 220만 원으로 계속 동결되어 왔다. 상가임대차법 제11조, 같은 법 시행령 제4조는 '임대인은 경제사정 등을 고려하여 매년 5%의 범위 내에서 차임의 증액을 청구할 수 있다'고 규정하고 있는데, 위 규정에 근거한 임대인의 청구로 인하여 차임이 매년 5%씩 8년 동안 증액될 수 있었던 점을 고려하여 보면 위 20~30%의 증액율은 부당하게 높다고 볼 수 없다. 더구나 반소피고는 신규임차인과 새로이 임대차계약을 체결하는 것이므로 증액 청구의 상한을 정하고 있는 상가임대차법령의 위 각 규정에 의한 제한을 받지 않는다.
② 반소피고가 제시한 월 차임 275만 원 또는 295만 원을 평당 월 임대료로 환산하면 83,763원 또는 88,918원인데, 이는 8~9만 원 대에서 형성되어 있는 이 사건 상가가 소재하고 있는 건물의 같은 층에 있는 다른 점포들의 평당 월 임대료와 비교해보더라도 지나치게 고액이라고 보기는 어렵다.
③ 반소원고는, 반소피고가 2020년 3월경 이 사건 상가를 보증금 4,000만 원, 월 차임 260만 원(평당 임대료 77,320원)의 조건으로 임대하기 위하여 매물로 내놓은 적이 있는데, 이는 당초 반소원고와 신규임차인이 되려던 G이 제시했던 보증금 5,000만 원, 월 차임 240만 원(평당 임대료 74,742원)과 조건이 거의 유사하므로 반소피고는 G에게 무리한 임대료를 제시한 것으로 볼 수 있다는 취지로 주장한다. 그러나 반소원고의 이러한 주장은 2019년 8월과 2020년 3월 사이의 경제 사정의 변동, 주변 여건의 변화 등에 대한 고려 없이 단순히 금액만을 비교한 것이어서 이를 그대로 받아들이기는 어렵다.
④ 그 밖에 반소피고가 제시한 월 차임 275만 원 또는 295만 원이 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 등에 비추어 현저히 고액이라는 점에 관한 설득력 있는 자료가 없다.
서울중앙지방법원 2021. 9. 28. 선고 2020가단5278258 판결
방해x
기존 5000 / 300 →순임대료 (0.5%) 3625 = +33.1%
제안 5000 / 400 →순임대료 4825
- 인근 점포에 비해 13% 정도만 높다
가. 원고는 2018. 7. 31. 피고와 피고 소유의 <주소> 상가(이하 '이 사건 상가'라 한다) <주소>(이하 '이 사건 점포'라 한다)에 관하여 임차보증금 3,000만 원, 월차임 300만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2018. 9. 1.부터 2020. 8. 31.까지로 정하고, 특약사항으로 '② 보증금은 입주 후 3개월 이내 2,000만 원을 증액하여 임대인에게 지급하기로 한다. ③ 임차인은 임대인에게 권리금 및 시설비를 요구할 수 없으며, 계약 만료 시 임대인의 명도 요청이 있을 경우 임차인은 일체의 권리를 요구하지 않고 조건 없이 임대인에게 명도하기로 한다'라고 정하여 임대차계약을 체결하였다. 원고는 2019. 3. 29. 피고에게 임차보증금 증액분인 2,000만 원을 지급하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다).
마. 원고는 2020. 7. 30. 피고에게 신규임차인 F과 임차보증금 5,000만 원, 월차임 318만 원으로 하는 임대차계약을 체결할 것을 주선하는 내용증명을 발송하였고, 이는 2020. 7. 31. 피고에게 도달하였다.
바. 이에 대하여 피고는 2020. 8. 3., 같은 달 19., 같은 달 24. 각 발송한 내용증명을 통하여 '원고가 선정한 신규임차인이 피고와 임차보증금 5,000만 원, 월차임 400만 원으로 임대차계약이 안되면 신규임차인을 다시 선정해 줄 것', '이를 거절하면 이 사건 임대차계약 특약사항 ③에 따라 원고는 피고에게 일체의 권리를 요구하지 않고 이 사건 점포를 원상복구하여 2020. 8. 31. 인도해 줄 것'을 요청하였다.
사. 원고는 2020. 8. 25. 피고에게 F과 임차보증금 5,000만 원, 월차임 350만 원으로 하는 임대차계약을 체결할 것을 주선하는 내용의 내용증명을 발송하였고, 이는 2020. 8. 25. 피고에게 도달하였다.
아. 피고는 2020. 8. 31. F에게 월차임 400만 원을 요구하였고, 이에 F은 피고와의 임대차계약 체결을 포기하였으며, 이에 이 사건 권리금계약도 해지되었고, 원고는 2020. 9. 2. F에게 계약금 500만 원을 반환하였다.
피고가 F에게 요구한 이 사건 점포의 단위 면적당 월차임은 159,461원으로서 이는 이 사건 상가의 전면부에 위치한 점포 전체의 단위 면적당 평균 월차임인 140,609원보다 약 13% 높은 데 불과
피고가 2021. 5. 22. 이 사건 점포에 관하여 임차보증금 3,000만 원, 월차임 400만 원에 새로운 임대차계약을 체결하였는바, 이를 1m²당 월차임으로 환산하면 152,374원에 달하여 피고가 F에게 요구한 이 사건 점포의 단위 면적당 월차임과 별 차이가 나지 않는 점
현저히 고액의 차임과 보증금을 요구함으로써 원고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 보기 어렵다.
부산지방법원 동부지원 2022. 8. 18. 선고 2020가합107321, 2021가합100945 판결
방해x
기존 4000 / 370 →순임대료 (1.5%) 4500 = +8.3%
제안 5000 / 400 →순임대료 4875
피고들은 2016. 11. 3. 원고와 사이에 이 사건 점포에 관하여 보증금 4,000만 원, 차임 월 370만 원, 임대차기간 2016. 2. 13.부터 2018. 2. 12.까지로 각 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
원고가 이 사건 권리금계약을 체결한 이후인 2018. 8. 16. 피고들에게 이 사건 점포에 관한 권리금계약을 체결하였음을 알리고 신규임차인과 사이에 새로운 임대차계약을 체결할 것을 요청하자, 피고들은 원고에게 문자메시지로 이 사건 특약사항을 보냈다.
① 피고들은 이 사건 특약사항을 통하여 이 사건 임대차계약 종료 후 신규임차인과 임대차계약을 체결할 경우 보증금을 4,000만 원에서 5,000만 원으로, 월 차임을 370만 원에서 400만 원으로 인상할 예정이라는 의사를 표시하였는데, 이와 같은 사정만으로 피고들이 원고가 신규 임차인을 주선하여도 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 표시한 것으로 해석하기 어렵고, 위와 같은 월 차임 인상 제안이 사실상 신규임대차계약 체결을 불가능하게 할 정도의 조건을 제시한 것이라고 단정하기도 어렵다. ② 특히 기존의 보증금 및 차임은 2016년도를 기준으로 한 것이어서 그로부터 5년이 지난 위 시점에 이르러서는 보증금 및 차액의 증액이 예상되고, 해당 기간 동안 이 사건 상가의 시세 상승 및 원고의 조세나 공과금 등 부담도 늘어났을 것으로 보이는 점과 피고들은 신규임차인과 새로이 임대차계약을 체결하는 것이어서 상가임대차법령에 따른 범위 내에서만 보증금 및 차액을 증액하는 제한을 받고 있지도 않았던 점을 고려하면, 피고들이 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하였다고 보기도 어렵다.
서울북부지방법원 2017. 8. 11. 선고 2016가단42951 판결
방해x
기존 4600 / 190 → 순임대료 (당시 기준금리 1.25%) 2337.5만 = +15.4%
제안 4600 / 220 → 순임대료 2,697.5만
- 4년간 증액 안하고 유지
보증금 46,000,000원, 월차임 1,800,000원, 임대차기간 2009. 11. 10.~2012. 5. 9.로 정하여 횟집 운영을 위해 임차하였다(이하 위 임대차를 이 사건 임대차'라 한다).
나. 원고는 위 1층에서 횟집을 운영하였고, 위 임대차는 기간 만료 후 월차임이 1,900,000원으로 인상된 이래 묵시적으로 갱신
(2) 우선 피고 B은 제10조의 4 제1항 본문에 정한 기간, 즉 이 사건 임대차기간만료일인 2017. 5. 9.로부터 3개월 이내에는 권리금 회수 방해행위를 한 적이 없다는 취지로 다툰다. 그러나 법 제10조 제4항, 제5항에 따르면 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약해지 통고할 수 있고, 임대인의 통고수령일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하는바, 전제사실에서 본 바와 같이 원고의 갱신거절 통지가 있었고, 아래와 같이 그 직후 신규임대차 교섭 과정에 원고 주장과 같은 차임 인상 요구행위가 있었으므로, 피고 B의 주장은 이유 없다.
(3) 다음으로 전제사실과 증인 D의 증언 및 변론 전체의 취지에 제반 법령 규정을 덧붙여 보면, 피고 C 부부 측이 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 D에게 월차임 300,000원(=2,200,000원-1,900,000원) 인상요구를 하였더라도 그것이 '현저히 고액의 차임을 요구하는 행위'라고 볼 수 없다.
(가) 피고 B은 2012. 5. 9.경 월차임을 1,800,000원에서 1,900,000원으로 100,000원 인상한 이래 약 4년 6개월 동안 월차임을 1,900,000원으로 유지함으로써 원고에 대한 시혜적 배려를 해 왔다.
(나) 인상요구액인 300,000원은 기존 월차임 기준으로 약 15.8%[=(300,000원 ÷1,900,000원)×100%] 정도에 그치고, 신규임대차 교섭 당시 쌍방이 제시한 월차임 차액은 월 100,000원(연간 차액 1,200,000원)에 불과하다.
(다) 법령에서는 '현저히 고액'의 기준에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않는데, 법 제11조, 법 시행령 제4조에 정한 경제사정 등 변동으로 인한 임대인의 월차임 증액 요구 한도인 9%에 견주더라도, 위 15.8%가 고액인지는 별론으로 하고 사회통념상 '현저히 고액'이라고 단정하기는 어렵다.
서울중앙지방법원 2022. 2. 23. 선고 2021가단5054633 판결
방해x
기존 2000 / 229 → 순임대료 (당시 기준금리 0.5%) 2758만 = +140.3%
제안 6000 / 550 → 순임대료 6630만
- 인근 다른 점포와 비교시 현저히 고액이라 보이지 않음
- 원고가 주변 상가 대비 현저히 고액이라는 점 입증하지 않음
가) 이 사건 임대차계약은 2004. 2. 13. 체결된 이래 17년간 계속 갱신되면서 임대차보증금은 그대로 두고 월 차임만 수차례 인상되어 2019. 2. 28. 이후부터는 임대차보증금 20,000,000원, 월 차임 2,290,000원이 되었다.
2021. 2.말경 종료되었는데, 원고는 그 몇 개월 전 K에게 이 사건 점포의 영업권 일체를 권리금 84,000,000원에 양도하기로 하고 피고들에게 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 3,500,000원에 신규임차인과 임대차계약을 체결해줄 수 있는지 문의하였으나 피고들은 임대차보증금 60,000,000원, 월 차임 5,500,000원에 임대차계약을 체결하겠다고 하여 원고와 K 사이의 권리금계약이 무산되었다.
나) 이 사건 점포 인근의 다른 점포들과 비교해 볼 때 위 임대차보증금 및 월 차임의 정도는 저렴한 것으로서 피고들이 새로운 임대차계약의 조건으로 제시한 임대차보증금 60,000,000원, 월 차임 5,500,000원도 주변의 점포들에 비해 현저히 고액이라고 할 수 없다.
다) 원고는 피고들이 제시하는 위 조건이 이 사건 임대차계약의 기존 조건에 비해 현저히 고액이라는 점만 주장하고 주변 상가건물의 차임 및 보증금에 비해 현저히 고액이라는 점에 관하여는 아무런 주장 입증을 하지 않고 있다.
부산지방법원 동부지원 2020. 9. 23. 선고 2020가합101651 판결
원고는 대변항 주변의 경기가 침체되어 주변 상가들의 계약 시 차임을 기존보다 낮추는 경우가 많았다고 주장하나, 이를 인정할만한 아무런 증거가 없는 반면(원고가 참고자료로 제출한 소득금액 증명과 매출현황으로는 원고 매장의 매출이 감소했음을 알 수 있을 뿐이다), 부동산중개인들이 피고들에게 차임 900만 원 내지 1,000만 원에 이 사건 커피숍을 임차할 의사를 밝혀 온 사실이 인정된다. 그렇다면 피고들이 요구했던 800만 원 내지 1,000만 원의 차임이 현저히 고액이라고 보기도 어렵다.