주택임대차법상 주민등록으로 대항력 발생하지 않는 법인 임차인 있는 상태에서 주택 매도한 경우 임대인 지위 자동승계x.. 승계하려면 채무인수(임차인 승낙) 받아야.. 공인중개사 중개행위(=사실행위)

 

민법 제453조(채권자와의 계약에 의한 채무인수) ①제삼자는 채권자와의 계약으로 채무를 인수하여 채무자의 채무를 면하게 할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 인수를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.   ②이해관계없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 채무를 인수하지 못한다. 제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) ①제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.   ②채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다. 제455조(승낙여부의 최고) ①전조의 경우에 제삼자나 채무자는 상당한 기간을 정하여 승낙여부의 확답을 채권자에게 최고할 수 있다.   ②채권자가 그 기간내에 확답을 발송하지 아니한 때에는 거절한 것으로 본다. * 채권자=임차인 / 채무자=임대인(매도인) / 제삼자=매수인 주택임대차법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.   ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>   ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>   ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>   ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>   ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>   [전문개정 2008. 3. 21.]

 

대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결

가. 원고는 울산 중구 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자로서 2018. 11. 20. 한국에너지공단(이하 ‘이 사건 임차인’이라 한다)과 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 2억 원의 임대차계약을 체결하였다.
나. 원고는 공인중개사인 피고 1의 중개로 2020. 5. 16. 소외 1과 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 2억 8,000만 원의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 임대차보증금 2억 원은 매수인이 인수하여 매매대금에서 공제하기로 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)하였다.
다. 원고는 2020. 5. 18. 소외 1로부터 임대차보증금을 공제한 잔금을 지급받음과 동시에 소외 1에게 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
라. 소외 1은 이 사건 임차인에 대하여 임대차보증금 채무 인수 조치를 취하지 않고 이 사건 부동산에 관하여 2020. 5. 25. 소외 2에게 채권최고액 2억 5,000만 원의 근저당권을, 2020. 5. 29. 소외 3 회사에 채권최고액 1,200만 원의 근저당권을 각 설정하여 주었다.
마. 이 사건 임차인은 2020. 8. 3. 전세금보장신용보험의 보험자인 서울보증보험 주식회사(이하 ‘서울보증보험’이라 한다)에 임대차보증금을 지급받지 못했다는 이유로 보험금을 청구하였다. 이에 서울보증보험은 이 사건 임차인에게 보험금을 지급한 후 원고를 상대로 구상금청구의 소를 제기하였고, 이 소송에서 2021. 7. 14. “원고는 서울보증보험에 2억 원과 이에 대하여 2021. 1. 13.부터의 지연손해금을 지급하라.”라는 내용의 판결이 선고되었으며, 이 판결이 그 무렵 확정되었다.
바. 피고 2 협회는 2019. 5. 26. 피고 1과 공인중개사법 제42조에 따라 피고 1의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제금액을 1억 원으로 하여 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다)을 체결한 공제사업자이다.


1) 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라, 공인중개사법 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).
공인중개사법 제2조 제1호, 제3호의 규정에 의하면, 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서, 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고, 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무와는 구별된다(대법원 2006. 5. 11. 선고 2003두14888 판결 참조). 그런데 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 당사자의 의사, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었는지 여부, 임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 위와 같은 채무인수의 법적 성격이 면책적 채무인수, 이행인수 또는 병존적 채무인수로 달라질 수 있으므로, 각 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통하여 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인하여 설명할 의무가 있다고 보기 어려우므로, 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다.
2) 이 사건의 경우, 공인중개사인 피고 1이 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항의 요건을 갖추어 대항력이 존재하는지 여부 등에 관한 분석을 통해 이 사건 약정의 법적 성격까지 조사․확인하여 이를 원고에게 설명해야 할 의무가 있다고 보기 어렵다. 나아가 피고 1이 중개 과정에서 원고에게 면책적 채무인수에 해당하여 채무를 면하게 되었다는 등의 그릇된 정보를 제공하였다고 볼 만한 정황도 찾아볼 수 없다. 따라서 피고 1이 공인중개사법 제29조 제1항의 주의의무를 위반하여 중개행위를 하였다고 볼 수 없다.

 

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