'적절한' 원상회복비용을 공제한 공탁은 변제로서 유효할 가능성 있음

... 임대차보증금은 임료채무 목적물의 멸실 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임대차 관계에서 당연히 발생하는 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 대한 변제공탁은 유효하다

* 주석민법 채권총칙 487조

 

 

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인천지방법원 2021. 3. 17. 선고 2019가단242402 판결

피고는 위 전세보증금에서 피고가 원고 측을 위해 대납한 각종 공과금 1,066,340원과 원상회복비용 1,957 만원을 뺀 나머지 59,363,660원만 원고에게 반환할 의무가 있을 뿐이라고 판단하여, 2019. 7. 하순경 위 59,363,660원을 변제공탁함으로써 피고의 원고에 대한 위 전세보증금 반환채무가 모두 적법하게 소멸되었다고 다투는데, 원고는 그중 특히 피고가 공제한 원상회복비용의 적정성을 문제 삼고 있다.

피고가 거액의 비용을 들여 이 사건 아파트에 대한 원상복구공사를 하였는데, 그중 9,649,000원이 원상회복을 위한 공사비로 적정한 금액인 사실이 인정되고, 위 9,649,000원만 피고가 원고에게 반환할 전세보증금에서 공제되어야 하므로...

고가 원고에게 나머지 전세보증금 69,284,660원(= 8,000만원 – 1,066,340원 – 9,649,000원)을 반환할 의무가 있음에도, 을 1의 기재에 의하면, 피고가 이 사건 소장 부본을 송달받기 전인 2019. 7. 22. 원고를 피공탁자로 지정하여 59,363,660원(= 8,000만원 – 1,066,340원 – 1,957만원)만 변제공탁한 사실을 인정할 수 있다. 그런데 채무의 일부 변제공탁은 원칙적으로 무효이지만, 채무 중 일부를 변제공탁한 행위가 유효한 제공이라고 시인될 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 일부 변제의 효과가 발생할 여지가 있는데, 피고는 원고가 직접 했었어야 함에도 불구하고 하지 않은 원상복구에 필요한 공사를 어쩔 수 없이 대신하면서 그 시공업체로부터 1,957만원을 청구한 내역이 담긴 <전자 세금계산서(☞을 2)>를 받은 점, 적정한 원상복구공사비용이 9,649,000원 가량이라는 사정은 이 사건 소송계속중 시행한 증거조사절차(감정)를 거쳐 뒤늦게 밝혀진 점(다른 전문가는 적정한 원상복구공사비용이 14,587,760원 가량이라는 소견을 제시했음) 등에 비추어 보면, 피고가 변제공탁할 무렵 정확한 금액을 산정하기 어려워 나름대로 근거를 제시하면서 자신의 채무 중 일부만 변제공탁한 행위를 유효한 일부 변제의 제공으로 수긍할 만한 사정이 있다고 볼 여지가 있으므로, 피고의 위 변제공탁은 원고에 대한 채무의 일부 변제로 유효하다.

결국 당연 공제되거나 일부 변제공탁에 의해, 피고가 원고에게 반환해야 할 나머지 전세보증금은 9,921,000원(= 69,284,660원 – 59,363,660원)만 남게 된다

따라서 피고는 원고에게 위에서 인정한 나머지 전세보증금 9,921,000원과 이에 대하여 2019. 8. 6.(☞ 원고가 구하는, 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날)부터 2021. 3. 17.(☞ 피고가 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일)까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 셈한 지연손해금을 지급할 의무가 있으..




대전지방법원 서산지원 2021. 7. 21. 선고 2020가단57757 판결

피고는 2020. 9. 17. 피공탁자를 원고로 하여 서울중앙지방법원 2020년 금 제21585호로 전세권설정등기말소에 관한 서류교부를 조건으로 임대차보증금 7,000만 원 중 원상복구비용 등 합계 23,518,670원을 공제한 나머지 46,481,330원(= 7,000만 원 - 23,518,670원)을 변제공탁 하였다.

원상회복 비용 공제 주장에 관하여 보건대, 피고가 제출한 을 제1 내지 4호증(가지번호 포함)의 각 영상만으로는 원고가 피고로부터 이 사건 건물을 인도받을 당시의 상태와 달리 손상을 가하고 이를 원상회복하지 아니하였다는 점 및 원상회복 비용으로 피고가 주장하는 금액<각주1> 상당이 소요될 것이라는 점을 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 피고의 원상회복 비용에 관한 공제 주장도 받아들이지 아니한다.

채무자가 공탁원인이 있어서 공탁에 의하여 채무를 면하려면 채무액 전부를 공탁하여야 하고, 일부 공탁은 채무를 변제하면서 일부 제공이 유효한 제공이라고 시인될 수 있는 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는, 채권자가 이를 수락하지 아니하는 한 그에 상응하는 효력을 발생할 수 없다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011다11580 판결 참조)고 할 것인바, 피고가 임대차보증금 중 일부를 공탁한 사실은 앞서 본 바와 같고, 달리 이러한 일부 제공이 유효한 제공이라고 시인될 수 있는 특별한 사정이 있다고 보기 어려우므로, 피고의 변제공탁은 이 사건 임대차보증금의 변제로서 효력을 인정할 수 없다. 따라서 피고의 임대차보증금 변제에 관한 주장도 받아들이지 아니한다.



대구지방법원 2020. 12. 16. 선고 2020나305841 판결

나머지 임대차보증금 중 피고 주장의 원상회복비용을 공제한 나머지 4,825,000원(= 10,000,000원 - 5,175,000원)을 피공탁자 수령거절을 이유로 공탁하였다

(원고주장)
피고는 아직 원상회복을 하지도 않았고, 그 견적금액 또한 과도하여 믿기 어려울 뿐만 아니라, 피고는 원고에 의해 개조된 점포 그대로를 제3자에게 임대하고 있으므로, 원상회복의 필요성도 없는바, 피고의 원상회복비용 공제주장은 이유 없다.

(피고주장)
원상회복비용은 전문업체에서 견적한 금액과 같이 5,175,000원이다. 따라서 피고는 나머지 임대차보증금 10,000,000원에서 위 원상회복비용을 제외한 나머지 4,825,000원만을 반환할 의무가 있는데, 이 사건 공탁으로 위 금액을 변제공탁하였으므로, 원고의 청구는 이유 없다.

판단

임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조). 그러나 한편 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다고 하더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다58481 판결 참조).

살피건대, 을 제3호증의 기재만으로 피고 주장의 원상회복비용을 그대로 인정하기에도 부족하다. 뿐만 아니라 피고는 아무런 원상회복 조치 없이 원고가 개조한 상태 그대로 이 사건 점포를 제3자에게 임대하였으며(피고는 제3자와 체결한 임대차계약서를 제출하라는 이 법원의 석명준비명령에도 불구하고 계약서를 제출하지 않았으나, 이 사건 점포를 그대로 제3자에게 임대하고 있는 사실은 인정하고 있다), 갑 제10호증의2의 영상에 의하면, 새로운 임차인인 제3자가 이 사건 변론종결일 무렵까지도 원고에 의해 개조된 상태 그대로 이 사건 점포에서 식당영업을 하고 있는 사실이 인정된다. 위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 원상복구할 의사 없이 임차인인 원고에 의해 개조된 부분을 그대로 이용하여 이 사건 점포를 다시 임대한 경우에 해당한다고 봄이 타당하므로, 피고의 원상회복비용 공제주장은 받아들이지 않는다.
한편 피고는 이 사건 공탁으로 잔여채무가 모두 소멸하였다고 주장하나, 피고 주장의 원상회복비용 공제주장이 이유 없는 이상 전액 공탁으로 보기도 어렵다. 뿐만 아니라, 가집행선고부 판결에 기한 공탁은 채무를 확정적으로 소멸시키는 원래의 변제공탁이 아니고 상소심에서 가집행선고 또는 본안판결이 취소되는 것을 해제조건으로 하여 변제효력이 발생하는 것에 지나지 않으므로, 제1심 가집행선고부 판결에 기하여 피고가 그 가집행선고 금액을 지급하였다 하더라도 항소심 법원으로서는 이를 참작함이 없이 당해 청구의 당부를 판단하여야 하고, 가집행선고가 붙은 판결에 기한 금원지급에 의한 채권소멸의 효과는 확정적인 것이 아니라 상소심에서 가집행선고가 붙은 판결이 취소 또는 변경되지 아니하고 확정된 때에 비로소 발생하는바[대법원 1993. 10. 8. 선고 93다26175, 26182(반소)판결, 대법원 2011. 9. 29. 선고 2011다17847 판결 등 참조], 이 사건 공탁은 제1심 법원이 명한 판결금 채무에 따른 것으로서 이는 임의적이고 확정적이라기보다는 가집행을 면하기 위한 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 변제 주장은 받아들이지 않는다[다만, 피고로서는 원고가 위 부분을 포함해 강제집행에 나아갈 경우 위와 같은 변제사유를 주장하며 청구이의의 소를 제기함으로써 그 집행을 저지할 수 있다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다15827 판결 참조)].




인천지방법원 부천지원 2022. 7. 6. 선고 2021가단109204 판결

위 직접공사비를 기초로 원상회복에 드는 공사비용을 계산하면 다음 표 기재와 같이 총 6,233,372원이 되는데, 원고는 원상회복의무를 부담하고 있으므로 피고가 원고에게 반환하여야 할 보증금에서 위 금액을 공제하는 것이 타당하다.

피고는 위에서 인정한 원상회복비용 이외에 중앙 칸막이 벽체 복구, 이 사건 건물의 출입문 및 통유리 원상 복구, 기둥콘센트, 분전반 등 전기시설 복구, 덕트 제거, 가스배관 복구도 원고의 원상회복의 범위에 포함되므로 그 원상회복비용도 피고가 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금에서 공제되어야 한다고 주장한다. 그러나 갑 제3호증의 기재 및 영상과 증인 G의 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 덕트를 제외한 피고가 주장하는 다른 시설물의 경우 이 사건 임대차계약은 물론 전 임차인인 G이 임대차계약을 할 당시 피고가 원상회복을 구하는 상태대로 이 사건 건물에 설치되어 있지 않았던 사실, 원고는 위 각 임대차계약 당시의 상태 그대로 위 시설물을 모두 원상회복한 사실이 인정되고, 갑 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 덕트의 경우에는 철거할 경우 안전상의 문제 등으로 원고와 피고가 이를 철거하지 않기로 합의한 사실이 인정된다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

피고는 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금을 변제공탁하였으므로 원고의 이사건 청구는 기각되어야 한다고 주장한다. 채무의 일부변제공탁은 그 채무를 변제함에 있어서 일부의 제공이 유효한 제공이라고 시인할 수 있는 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 채권자가 이를 수락하지 아니하는 한 유효한 변제공탁이라고 할 수 없다 할 것인데(대법원 1992. 7. 28. 선고 91다13380 판결 참조), 을 제5호증의 각 기재에의하면 피고가 원고를 피공탁자로 하여 29,326,866원을 변제공탁한 사실은 인정되나, 이 금액은 아래 다항에서 보는 바와 같은 피고의 채무액에 미치지 못하여 일부변제공탁에 불과하고 원고가 이를 수락하거나 수령하였다고 볼 증거도 없으므로 유효한 변제공탁이라 할 수 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

다. 소결
그러므로 피고는 원고에게 미지급한 임대차보증금 43,300,000원에서 원상회복비용 6,233,372원을 공제한 나머지 37,066,628원과 장기수선충당금 2,361,866원 합계 39,428,494원 및 그중 장기수선충당금 2,361,866원에 대하여 원고가 피고에게 그 이행을 청구할 날로서 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 날의 다음 날인 2021. 4. 22.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2022. 7. 6.까지는 상법에서 정한 연 6%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

 

 

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