상가 갱신요구권 행사하면 해지권(3개월 후 종료) 쓸 수 없다 / 합의없으면 철회도x

<서울서부지방법원 2021. 5. 20. 선고 2020가합37676 판결>

이 사건 임대차계약이 상가임대차법 제10조 제4항에 따라 묵시적으로 갱신되어 임차인이 언제든지 해지를 통고할 수 있는지 

상가임대차법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것(묵시적 갱신)으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조).


위 법리에 의하면, 상가임대차법 제10조 제1항과 같은 조 제4항의 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하므로, 원고가 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 이상 같은 조 제4항의 묵시적 갱신은 적용되지 않고, 위 제4항을 전제로 한 같은 조 제5항도 이 사건에 적용될 수 없다. 따라서 임차인인 원고는 언제든지 임대인인 피고 B, 피고 C에게 계약해지의 통고를 할 수 있다고 볼 수 없다.

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)  ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

 

 

- 갱신권 도달하면 합의 없는 한 철회도 안된다

 원고에게 갱신된 계약을 해지할 권리가 있는지 여부에 대한 판단

원고가 2020. 2. 27. 피고 B, 피고 C에게 상가임대차법 제10조 제1항의 계약갱신요구권을 행사하여 그 의사표시가 위 피고들에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 계약갱신요구권은 형성권의 일종이므로 이에 대한 행사로서 당사자 사이에 법률상 효력이 발생한 후에는 특별한 사정이 없는 한 그 철회나 해지는 허용될 수 없는바, 원고가 제출한 증거들만으로는 위 피고들이 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하기로 원고, 신규임차인과 3자간 계약을 체결하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 피고들이 계약을 위반하였고 따라서 원고에게 계약갱신요구권에 따라 갱신된 계약을 무효나 취소 처리하거나 해지할 권리가 있다고 인정할 만한 아무런 법률적 근거가 없다.


권리금회수 방해로 인한 손해배상청구에 대한 판단

가) 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호는 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.’고 규정한다.

나) 원고가 2020. 3. 11.부터 피고 B, 피고 C에게 신규임차인 F와의 임대차계약의 체결을 주선하였으나, 위 피고들과 위 신규임차인 간에 새로운 임대차계약 체결되지 않은 사실은 앞서 본 바와 같다.

그런데 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 2020. 2. 27. 상가임대차법 제10조 제1, 2항에 의하여 2022. 3. 31.까지 갱신되었는바, 원고가 F를 주선한 시점은 상가임대차법 제10조의4 제1항에서의 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지’에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다(원고는 갱신되기 전의 이 사건 임대차계약의 종기가 2020. 3. 31.까지이므로 2020. 4. 1.부터 갱신 기간이 시작되기 전에는 언제든지 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 조치를 할 수 있다고 주장하나, 원고가 계약갱신요구권을 행사하여 2020. 3. 31. 임대차기간이 종료하지 않고 2022. 3. 31.까지 연장된 상태에서 원고의 주장과 같이 해석할 수는 없다).

 

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