갱신될 계약에서, 갱신되기 전 해지 통고 시 3개월 기산점

임차인이 임대차기간 만료 전 2개월 이후로 임대차기간 만료 시까지 사이에 해지의 통지를 한 경우에는 일단 법정기간 내에 갱신거절의 통지가 되지 않았으므로 묵시의 갱신은 이루어진다고 할 것이나, 해지의 통지로 임대차 존속을 원하지 않는 임차인의 의사가 확정적으로 드러난 경우에는 본조 제2항을 준용하여 임대차기간 만료일부터 3개월이 경과하면 임대차가 해지된다고 보는 견해가 유력하다. (박해식ㆍ박정삼, 주택임대차 분쟁소송[이론과 실무], 법률정보센타, 2006, 398면.)
- 온주 주택임대차보호법(집필대표 황진구), 온주편집위원회, 2001, 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

 

 

서울중앙지방법원 2019. 12. 5. 선고 2019가합4606 판결

가. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 '임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다'고 정하고 있고, 같은 법 제6조의2는 '같은 법 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고(제1항), 이에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제2항)'고 정하고 있다.

나. 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차기간의 만료일이 2019. 4. 23. 인 사실은 앞서 본 것과 같으나, 그로부터 1개월 전까지 원고가 갱신거절의 뜻을 통지하였다는 사실을 인정할 증거가 없는바, 이 사건 임대차계약은 특별한 사정이 없는 한 그 임대차기간이 종료된 때로부터 묵시적으로 갱신되었다고 할 것이다. 그러나, 앞서 본 인정사실에 의하면, 원고가 2019. 4. 18. 이 사건 통지를 통해 이 사건 임대차계약의 해지 및 종료를 주장하였는바, 이 사건 통지는 갱신될 이 사건 임대차계약에 대한 해지의 의사 표시를 미리 한 것으로 볼 수 있으므로, 이 사건 임대차계약은 위 계약이 갱신된 2019. 4. 24. 로부터 3개월이 경과한 시점에 위 해지의 의사표시에 따라 종료되었다고 보는 것이 타당하다.

 

▷ 주택 - 묵시, 갱신요구권 둘 다 적용
▷ 상가 

- 묵시갱신만 적용[상임법 10조5항].

- 갱신요구시에는 중도해지통고 불가 :  '상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 이상 같은 조 제4항의 묵시적 갱신은 적용되지 않고, 위 제4항을 전제로 한 같은 조 제5항도 이 사건에 적용될 수 없다'(서울서부지방법원 2021. 5. 20. 선고 2020가합37676 판결)

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>   ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>   ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.   [전문개정 2008. 3. 21.] 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>   ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.   [전문개정 2008. 3. 21.] 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.   1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우   2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우   3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우   4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우   5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우   6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우   7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우     가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우     나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우     다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우   8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우   9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우   ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.   ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.   ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.   ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.   ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.   1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액   2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액   3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액   [본조신설 2020. 7. 31.] 부      칙 <법률 제17363호, 2020. 6. 9.>  제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(계약 갱신에 관한 적용례) 제6조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 민법 제157조(기간의 기산점) 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.