마루, 걸레받이, 벽지, 에어컨 구멍 원상회복 부분 보수, 감가 내용연수

창원지방법원 2019. 5. 16. 선고 2018가단106923 판결 [임차보증금반환청구의소]


원고는 피고가 마룻바닥의 손상 등을 이유로 임차보증금을 반환하지 않자, 2018. 4. 10. 창원
지방법원 김해시법원 2018카임16호로 주택임차권등기를 한 뒤 2018. 4. 12.경 이사하였다. 원고
는 이사 당시 피고에게 현관문의 비밀번호를 알려 주었다.



가. 당사자의 주장

1) 원고

피고가 원상회복을 구하는 부분은 통상적인 마모에 불과하므로 원고는 원상복구의무를 부담하지 않
고, 설령 원상복구의무를 부담한다고 하더라도 그 복구비용은 부분보수 비용으로 산출하거나 이 사
건 부동산의 건축 연도 등을 고려하여 감가상각을 하여야 한다.


2) 피고

부분 보수로는 원래의 상태로 회복할 수 없으므로, 전체를 보수하는 비용을 기준으로 원상복구비를
산출하여야 한다.
구체적으로 강화마루 전체 보수공사비 4,932,837원, 걸레받이 보수공사비 36,939원, 벽지 보수
공사비 4,091,099원, 에어컨 구멍 보수공사비 310,474원 등 합계 9,371,349원을 임대차보증금
에서 공제하여야 한다.

다. 피고의 공제주장에 관한 판단

1) 관련 법리

임대차계약에 있어서 임대차목적물이 일부 훼손되었다 하더라도 통상 임차인이 임대차기간
중 목적물을 사용함으로써 임대차목적물이 마모되어 생기는 가치훼손 부분에 대한 경제적 평가는
이미 차임 등에 반영된 것이므로 임차인의 원상복구의무는 임차인이 임대인으로부터 임대차목적물
을 인도받을 당시 현황 그대로 회복하여야 한다는 의미로 볼 수 없고, 가치의 훼손이 자연적 마모
또는 감가상각의 정도를 초과한다는 특별한 사정이 있는 경우에 임차인은 원상복구의무를 부담한다
할 것이다.

2) 원상복구비

가) 인정하는 부분

(1) 강화마루 원상복구비용(부분 보수) 809,468원

감정인 E의 감정결과, 이 법원의 F 주식회사에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지에 의하여 인
정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고에게 강화마루 원상복구의무를 인정하되, 그 복
구비용은 부분 보수 비용을 인정한다.
(가) 이 사건 부동산의 강화마루 훼손 부분이나 정도 등에 비추어 보면, 강화마루 부분 가치의 훼손
이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다고 보인다.
(나) 피고가 제출한 증거만으로 훼손된 강화마루의 부분 보수가 불가능하다고 단정하기 어렵다.
(다) 감정인 E의 감정결과에 따르면, 부분 교체를 할 경우 그동안 사용하면서 탈색된 부분도 발생
될 수 있기 때문에 처음 상태와 동일하게 보수되기는 어려우나, 동일 또는 유사한 재료를 사용한다
면, 보수 후 시간이 경과하면서 외관상 별다른 차이 없이 비슷하게 유지될 수 있음을 알아볼 수 있
다(감정서 18쪽).
(라) 건물의 바닥이나 벽체 등 내장재의 내용 연수가 도과되면 임차인이 건물을 통상적으로 사용하
더라도 그 부분은 그 수명을 다하여 더 이상 사용하지 못하는 상태에 이르게 되고, 임대인은 자신의
비용으로 수리, 보수를 해야 한다.
(마) 미관상의 이유 등만으로 임차인에게 전체 보수를 인정하는 것은 공평의 원칙에 반한다.

(2) 걸레받이 보수공사비 36,939원

감정인 E의 감정결과에 따르면, 이 부분 훼손은 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도
를 초과한다고 보이고, 이를 복구하는 데 소용되는 비용은 36,939원임을 인정할 수 있다.

(3) 벽지 보수공사비 2,863,769원

원고가 피고의 동의 없이 이 사건 아파트의 실크 벽지를 일반 벽지로 교체한 사실은 당사자 사이에
다툼이 없고, 이 사건 부동산의 건축 연도나 임대차기간 등에 비추어 보면, 원고가 실크 벽지를 훼
손하지 않았다면 이를 교체하여야 할 만한 사정도 찾아보기 어렵다.
원고는 이 사건 아파트의 벽지에 대하여 원상복구의무를 부담한다고 봄이 상당한다. 다만, 벽지의
내용 연수(일반적으로 10년)나 이 사건 아파트에 실크 벽지가 도배된 해(2015년경) 등을 고려할
때 실크 벽지 교체 비용의 70%만 복구비용으로 인정함이 타당하다.
감정인 E의 감정결과에 따르면, 벽지 보수공사비가 4,091,099원임을 인정할 수 있으므로, 그 중
2,863,769원(= 4,091,099원 × 70%, 원 미만 버림. 이하 같다)만을 원상복구비용으로 인정한
다.

나) 인정하지 아니하는 부분(에어컨 구멍 보수공사비 310,474원)

피고는 원고가 피고의 동의 없이 에어컨을 설치하기 위하여 벽에 구멍을 뚫었으므로 이를 원상복구
하여야 한다고 주장한다.
그러나 요즘 주택에 에어컨이 설치되는 것이 일반적이고, 다른 임차인도 원고가 만들어 놓은 벽의
구멍으로 에어컨을 설치할 수 있다. 달리 원고가 만들어 놓은 에어컨 구멍이 과도하다거나 불필요
한 것이라는 점을 인정할 증거는 없다.
이러한 점을 고려할 대 에어컨 구멍에 대하여는 원고의 원상복구의무를 인정하기 어렵다.

다) 소결론

원상복구비용 합계 3,710,176원(= 809,468원 + 36,939원 + 2,863,769원)은 임대차보증금
38,350,000원에서 공제되어야 한다. 이를 계산하면 잔존 임대차보증금은 34,639,824원(=
38,350,000원 - 3,710,176원)이 된다.

 

 

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