법인 임대인 실거주 갱신거절 불가

서울북부지방법원 2021. 6. 22. 선고 2021가단104419 판결

1) 임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지는 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였으나, 개정 주택임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입된 것인 점, 임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법취지에 비추어 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라 할 것이다.

2) 원고는 이 사건 아파트를 사무실 및 사택으로 사용할 예정이므로 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에서 규정한 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’에 해당하여 갱신요구를 거절할 정당한 있다고 주장하므로 살피건대, 앞서 본 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지와 을 제1호증의 1, 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 

① 원고는 부동산 매매, 임대, 전대업 등을 영위하는 주식회사(법인)인바, 법인이 목적 주택을 사무실로 사용하는 것을 그 법인이 해당 주택에서 ‘거주’하고 있다고 볼 수 없는 점, 

② 해당 주택을 법인이 사택으로 사용하게 될 경우 그 주택에서 실제로 거주하는 것은 임대인인 법인이 아니라 그 법인의 임직원이라 할 것인데 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 자신이나 그 직계존속 또는 직계비속이 목적 주택에 거주하는 경우를 규정하고 있는바, 법인인 임대인의 임직원이 목적 주택에 거주하는 것을 규정하고 있지는 않은 점, 

③ 더욱이 위 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에서 임대인뿐만 아니라 그 직계존속 또는 직계비속이 실거주하는 경우를 포함하고 있는바, 이는 임대인이 자연인임을 전제로 하고 있다고 보이는 점, 

④ 법무부·국토교통부에서 발간한 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집에도 ‘법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주를 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문에 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절은 불가능하다’는 유권해석을 내린 점 

등에 비추어 보면 법인인 원고가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에서 규정한 실거주를 이유로 피고들의 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 할 것이다(나아가 원고는 이 사건 아파트를 사무실 및 사택으로 사용할 예정이라고 주장할 뿐 구체적으로 누가 어떤 용도로 사용할 계획인지에 관하여 자료를 전혀 제출하지 못하고 있어 원고가 실제로 거주할 의사가 있다고 보기도 어렵다). 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.