임대차보호법상 갱신거절 등에서의 '상당한 보상'

 

수원지방법원 2018. 8. 16. 선고 2017가합15907 판결

3. 판단

라. 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우에 해당하는지 여부

1) 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제3호의 '서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우'라 함은, 임대인이 임차인에게 임대차의 종료 및 임차건물의 명도를 전제로 그에 따른 상당한 보상을 지급하기로 하고 합의를 하는 것을 의미하는 것으로, 갱신을 거절하기 위해서는 쌍방 합의가 있는 것만으로는 부족하고 반드시 상당한 보상을 제공하여야 하고, 임차인이 임대차기간 만료 후 점유를 그만두게 되면 그동안 이룩한 영업권 및 설비와 재고의 가치를 잃게 될 것이므로, 상당한 보상은 임차인이 입은 손해에 상응하는 보상이어야 할 것이다.

2) 살피건대, 원고가 2016. 3. 4. 임대차보증금을 100,000,000원, 차임을 5,000,000원으로 정하여 이 사건 부동산을 피고에게 임대하면서, '현재 이 사건 부동산이 매매중이고 매매가 될 경우 잔여 임대기간에 상관없이 통보 후 3개월 안에 명도하기로 한다. 단 1년 이내 매매될 경우 임대인은 임차인에게 이사비 및 명도조건으로 10,000,000원을 지급하고 임차인은 조건 없이 이사하기로 하고, 1년에서 2년 내에 매매될 경우 5,000,000원을 이사비 및 명도조건으로 지급하며, 2년이 넘을 경우 조건 없이 통보받은 날로부터 3개월 안에 명도하기로 한다'는 내용의 합의를 한 사실은 앞서 본 바와 같다.

3) 그러나 위 합의가 원고와 피고에게 '피고가 점유를 그만두게 됨으로써 그동안 이룩한 영업권 및 설비와 재고의 가치를 잃는 손해에 상응하는 보상'을 제공하기로 하는 것이 아니라면 위 합의는 무효라 할 것인바, 원고는 이 법원의 석명에도 불구하고 '이 사건 부동산의 임대차보증금과 차액을 감액하고, 2개월 동안의 차임을 면제하였으며, 각종 설비시설을 수리·교체해주고, 이사비를 약정하였다'는 취지로만 주장하고 있을 뿐, 원고가 피고에게 제공한 이익이 피고가 '피고가 점유를 그만두게 됨으로써 그동안 이룩한 영업권 및 설비와 재고의 가치를 잃는 손해'에 상응하는 보상이라는 점에 관하여 아무런 입증을 하지 않고 있을 뿐만 아니라, 을 제94호증의 기재에 의하면 이 사건 부동산에 대하여 감정평가를 의뢰한 결과 보증금이 100,000,000원인 경우 이 사건 임대차계약 체결 당시인 2016. 3. 4.경을 기준으로 한 적정 월 차임은 4,972,000원이고, 이 사건 변론종결시점과 근접한 2018. 6. 18.경을 기준으로 한 적정 월 차임은 5,101,000원으로서 그 월 차임의 액수가 주변 유사 부동산의 임대수준과 비슷한 수준에 불과하여 원고가 특별히 이 사건 임대차계약에서 피고에게 차임을 감액해주었다고 보기도 어려운 점 등을 종합하면, 원고가 제출한 증거만으로는 위 인정사실과 같은 합의가 상당한 보상을 제공하기로 하는 합의에 해당한다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 합의는 상가건물 임대차보호법 제15조에 위반하여 무효이다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

4) 설령 원고와 피고 사이의 합의가 상당한 보상을 제공하기로 하는 합의에 해당한다고 하더라도, 원고는 피고에게 상당한 보상으로 이 사건 부동산의 임대차보증금과 차임을 각 100,000,000원 및 5,000,000원으로 감액하고, 피고가 실제 영업을 시작하는 날부터 피고로부터 차임을 지급받기로 하는 것 외에도, 피고가 모텔을 운영할 수 있도록 각종 설비시설의 수리·교체비용을 부담하고, 이사비 및 인도조건으로 임대차계약일로부터 1년 내에 매매될 경우 10,000,000원을, 1년에서 2년 내에 매매될 경우 5,000,000원을 각 지급할 의무가 있다고 할 것인데, 앞서 든 증거, 을 제2, 38, 39, 43, 52, 56, 57, 74, 75, 78 내지 81호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고가 모텔영업과정에서 구입한 소모품 또는 영업 종료시 회수할 수 있는 가구 등 구입비용을 제외하더라도 피고는 최소한 이 사건 부동산에 관하여 약 6,611,400원 상당의 설비비용을 지출하였다고 할 것인데, 원고는 피고에게 위 비용을 정산하지 않은 사실, ② 원고는 이 사건 임대차계약일인 2016. 3. 4.로부터 1년이 경과하기 전인 2017. 1. 31.경 피고에게 이 사건 부동산이 매매되었음을 이유로 이 사건 부동산의 인도를 청구하였으므로, 이 사건 합의에서 약정한 바에 따라 피고에게 10,000,000원의 이사비를 지급하여야 함에도 이를 지급하지 않은 사실 등을 인정할 수 있는바, 이러한 사정을 종합하면 원고가 피고와 합의한 바에 따라 상당한 보상을 제공하였다고 할 수도 없으므로, 원고의 위 주장은 이러한 점에서도 이유 없다.

 

인천지방법원 부천지원 2022. 9. 22. 선고 2021가단117311 판결

라. 본안에 대한 판단

가) 상가임대차법 제10조 제1항 본문 및 단서 제3호의 규정에 의하면, ‘임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’에는 임대인이 계약갱신을 거절하더라도 정당한 이유가 있다. 나아가 위 조항에서 손해의 완전한 전보를 의미하는 ‘손해배상’이라는 표현이나, 등가관계를 의미하는 ‘정당한 대가’, ‘상응하는 대가’ 등의 표현을 사용하지 아니한 채, ‘상당한 보상’이라는 표현을 사용한 점 등을 고려할 때, 임대인이 계약갱신을 거절하면서 임차인에게 제공한 금전적 급부 등의 대가가 계약갱신 거절로 인한 임차인의 손해를 완전히 전보할 정도까지 이르지 아니하더라도 그와 같은 임차인의 손해를 상당한 정도로 전보할 수 있는 정도에 이르는 경우에는 이를 ‘상당한 보상’이라고 봄이 타당하다.

나) 감정인 H이 산정한 이 사건 영업의 무형재산에 관한 권리금에는 임차인인 원고의 영업활동으로 인한 것과 피고들의 소유인 이 사건 건물의 장소적 이익과 관련된 것이 혼재되어 있고, 후자는 원고가 이 사건 영업 과정에서 형성하였다고 보기 어렵다. 

다) 감정인 H은 이 사건 영업의 무형재산에 관한 권리금을 감정평가하면서, 2020년의 매출액 230,715,460원은 코로나19로 인한 매출액이 감소되었다는 등의 이유로 감정평가의 전제가 되는 매출액에서 제외하고, 대신 2017년의 매출액 289,598,937원을 감정평가의 전제가 되는 매출액에 포함시켰고, 이로 인하여 감정인은 1기(2021년)의 추정매출액이 264,000,000원임에도 2기(2022년)의 매출액이 290,400,000원으로 10% 상승하는 것으로 가정하였고(감정평가서 제20쪽), 이에 따라 ‘수정영업이익’은 1기의 경우 8,892,000원임에도 2기 내지 5기의 경우 약 22,900,000원 내지 21,000,000원으로 대폭 증가하게 되었다(감정평가서 제27쪽). 그러나 이 사건 명도합의일 당시에 원고와 피고들 사이의 이 사건 명도합의에 기재된 이 사건 지급금이 ‘상당한 보상’인지 여부를 판단하기 위한 전제가 되는 권리금은, 그 직전년도인 2020년의 코로나19로 인한 매출액 감소를 반영하여 산정하여야 함이 타당하므로, 이를 반영하면 이 사건 영업의 무형재산에 관한 권리금은 감정인이 평가한 48,600,000원 보다 적은 금액이라고 볼 여지가 있다.

라) 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 상가임대차법 제10조의4는 2015. 5. 13. 신설되었는데, 부칙 조항에 의하여 그 이전에 체결된 이 사건 임대차계약에도 위 조항이 적용됨으로써 임대인인 피고들에게 당초 예상하지 못한 부담이 발생하게 된 점, 원고는 이 사건 건물에서 8년 동안 음식점을 운영하면서 상당한 영업이익을 얻어 투하 자본이나 영업상 가치를 상당 부분 회수하였을 것으로 보이는 점 등과 같은 사정 또한 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 피고들의 계약갱신 거절로 인한 원고의 손해에 대한 책임을 제한할 수 있는 사유가 된다.

마) 피고들은 위와 같이 이 사건 임대차계약의 계약갱신을 거절하고 이 사건 임대차기간이 만료된 직후인 2021. 5. 11.경 원고와 이 사건 명도합의를 하였다. 이 사건 명도합의에는 ‘원고가 2021. 5. 28.까지 폐기물을 깨끗이 정리 후 피고들에게 이 사건 건물을 인도하고, 원고가 피고들에게 이 사건 건물에 존재하는 모든 일체의 법적권리 주장을 하지 않기로 약속을 하며, 만일 원고가 이 사건 건물 인도의무를 성실히 이행하고 이 사건 건물에 존재하는 모든 일체의 법적권리 주장을 하지 않기로 하는 약속을 성실히 이행할 경우 피고들은 원고에게 이사비로 27,000,000원(이하 ‘이 사건 지급금’이라 한다)을 지급한다.’는 내용의 합의가 포함되어 있었고, 앞서 본 이 사건 명도합의의 체결 경위, 이 사건 명도합의서의 문언 등을 종합할 때, 이 사건 지급금은 피고의 계약갱신 거절에 따른 원고의 손해에 대한 보상금 명목의 금원이라고 봄이 타당하다.

바) 피고들은 2021. 5. 28.경 원고에게 이 사건 지급금을 지급하였다.
위 각 인정사실을 종합하면, 피고들이 원고와 이 사건 명도합의를 하면서 이 사건 지급금을 지급한 것은, 피고들이 이 사건 임대차계약의 계약갱신을 거절하면서 원고에게 제공한 금전적 급부 등의 대가가 계약갱신 거절로 인한 원고의 손해를 상당한 정도로 전보할 수 있는 정도에 이르는 ‘상당한 보상’을 지급한 것으로서 상가임대차법 제10조 제1항 본문 및 단서 제3호에 규정된 사유에 해당하므로 피고들의 계약갱신 거절에는 정당한 이유가 있다고 봄이 타당하다.

 

춘천지방법원 강릉지원 2020. 10. 13. 선고 2020나30054 판결

나. 갱신거절의 정당한 사유가 있는지 여부

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미하는데(상가임대차법 제10조의3 제1항), 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우에는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있다고 정하고 있어(상가임대차법 제10조 제1항 제3호), 결국 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유로서의 상당한 보상 제공이란 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우를 말한다고 할 것이다.

살피건대, 갑 제7, 9호증의 각 기재, 이 법원의 증인 G의 증언, 이 법원의 강릉세무서장에 대한 과세정보제출명령 회신결과에 의하면, 2019년 당시 카페 영업을 하던 이 사건 점포는 보증금 2,000만 원, 차임 월 110만 원인데 비하여 인근의 'H'라는 상호의 카페 및 레스토랑은 보증금 5,000만 원에 차임 월 500만 원, 'H'라는 상호의 카페는 보증금 5,000만 원에 월 350만 원인 사실, 이 사건 점포의 매출액이 2016년 104,077,776원, 2017년 151,320,817원, 2018년 141,148,006원, 2019년 136,673,845원인 사실은 인정되나, 한편 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 특약에서는 새로운 건물매수자가 이 사건 점포 부분을 사용하길 희망하여 피고가 점포를 비워줘야 할 경우 원고들은 선의의 마음으로 피고가 영업을 지속할 수 있도록 3,000만 원을 지원해주기로 정하고 있는데, 이에 따르면 원고들이 피고에게 지급하겠다고 약속한 3,000만 원은 원고들이 일방적으로 정하여 지급하기로 약속한 지원금에 불과할 뿐 상가임대차법에서 정하고 있는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '서로 합의한 상당한 보상'을 제공하는 것에 해당한다고 보기는 어려운 점, ② 이 사건 점포의 면적은 91.75m²인데 반하여 인근의 'H'는 1층 170m², 2층 174.1m² 합계 344.1m²이고, 'I'는 1층 130.68m², 2층 150.12m² 합계 280.8m²여서 이 사건 점포의 면적과는 큰 차이가 있을 뿐 아니라 증인 G의 증언처럼 'H'와 'I'의 차임은 1층만을 기준으로 한 것이라고 하더라도 이 사건 점포보다는 여전히 면적이 넓어 이 사건 점포의 보증금과 차임이 다른 점포와 비교할 때 다소 저렴하기는 하나 현격한 차이가 있는 정도라고 보기는 어려운 점, ③ 증인 G는 연매출의 10%가 권리금의 기준이라면서도 그 근거는 모르겠다고 증언하였고, 게다가 2019년에 이 사건 점포가 위치한 D에서는 실제 권리금 거래사례가 없었던 것으로 보이는바, 기간 만료 후 그 동안 이룩한 유형·무형의 재산을 잃게 될 임차인에 대한 상당한 보상이란 임차인이 입은 손해에 상응하는 보상이어야 한다는 측면에서 위와 같은 기준을 그대로 받아들이기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고들이 제출한 증거만으로는 원고들이 이 사건 특약에 따라 피고에게 지급하기로 약정한 금액이 상당한 보상에 해당한다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 주장 역시 이유 없다.

 

부산지방법원 동부지원 2020. 11. 26. 선고 2019가단222760 판결

3) 한편, 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우에는 임대인에게 권리금 회수 방해 금지 의무가 인정되지 않는다(상가임대차법 제10조의 4제1항 단서, 제10조 제1항 제3호).

반소피고는, 설령 반소피고에게 손해배상책임이 인정된다고 하더라도, 이 사건 특약에서 반소피고가 반소원고에게 상당한 보상을 제공하였으므로 이 사건 임대차계약은 상가임대차법의 권리금 회수기회 보호규정이 적용되지 않는다고 주장한다.

살피건대, 위 인정사실에 의하면, 반소피고는 반소원고와 사이에 이 사건 임대차계약에서 권리금 등을 포기하는 대신 월차임의 9%를 인상하지 않기로 약정함으로써 반소원고는 6,048,000원(= 2,800,000원 × 9% × 24개월) 상당의 이득을 얻었고, 반소원고가 반소피고에게 이 사건 점포를 인도하면서 위 점포의 영업시설 및 비품들을 모두 가지고 가는 경우를 상정하면 위와 같은 이득은 인근 점포의 권리금 수준에 비추어 상당한 금액의 보상을 제공한 것으로 볼 수 있다.
따라서 반소피고의 주장은 이유 있다.

 

서울중앙지방법원 2023. 1. 17. 선고 2022가단5305260 판결

당시 피고는 계약갱신요구권을 행사할 수 있었을 것으로 보이는데 이러한 경우 임대차기간은 종전 임대차기간과 동일하게 2년 더 연장되고, 보증금 및 차임은 증액하더라도 종전 임대차의 5%를 초과할 수 없으므로(상가임대차법 제10조 제3항, 제11조, 상가임대차법 시행령 제4조), 원고가 차임의 인상 없이 임대차기간을 1년 더 연장해주었다고 하여 피고에게 상당한 보상을 제공하였다고 보기는 어렵다. 따라서 위 주장도 받아들이지 아니한다.

 

춘천지방법원 강릉지원 2019. 12. 11. 선고 2019가단35328 판결

나. 정당한 계약갱신 거절 사유에 해당하는지 여부
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서, 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제3호에서 정한 계약갱신 거절 사유인 '서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우'는 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우를 말한다고 할 것인바(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조), 임차인이 임대차기간 만료 후 점유를 그만두게 되면 그 동안 이룩한 영업권 및 설비와 재고의 가치를 잃게 될 것이므로, 상당한 보상은 임차인이 입은 손해에 상응하는 보상이어야 할 것이다. 그런데 원고들이 피고에게 지급하기로 약정한 3천만 원이 피고의 권리금 회수 기회를 보장할 필요 없을 정도로 피고의 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점의 보상을 위한 상당한 보상이라는 점에 관하여, 앞서 든 각 증거만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고들의 위 주장 또한 이유 없다.