전대차 전차인 목적물 훼손 책임. 보증금, 목적물 반환

lh 전세임대시 등기부에 전세권등기를 하지는 않으므로, 일반적으로는 임대인과 lh는 임대차 계약, lh와 입주자는 (동의받은) 전대차 계약 관계로 해석해야 할 듯.

 ; 임대인 - (임대차) - LH - (전대차) - 입주자

서울북부지방법원 2022. 2. 8. 선고 2020가단135287 판결
한국토지주택공사는 2019. 3. 30. 주거취약계층의 주거안정을 위해 국민주택기금으로 운영하는 전세임대사업의 일환으로 D과 사이에, D 소유인 서울 도봉구 E아파트, F호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 임대인 D, 임차인 한국토지주택공사, 입 주자 망인, 전세보증금 1억 3,000만 원(입주자부담금 4,050만 원), 계약기간 2019. 4. 3 0.부터 2021. 4. 29.까지로 정한 전세계약을 체결하였고, 같은 날 망인과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간 2019. 4. 30.부터 2021. 4. 29.까지, 입주자 부담금 4,0 50만 원, 월 임대료 149,160원(매월 말일 지급)으로 정한 임대차계약을 체결하였다.

 

 

 

 ; 임대인 - (임대차) - LH - (전대차) - 입주자

 ; 임대인 - 임차인(전대인) - 전차인

 

민법은 전대차에 있어서 '임대인'을 보호함. 전차인은 직접 임대인에게 의무 부담

(임대인은 전차인에게 의무 부담x, 전차인은 임대인에게 직접 권리x).

전차인이 임대인에게 차임을 직접 지급하는 경우에도 단축된 급부로 지급된 것으로 보아야 하고(전차인→임차인→임대인), 임대인이 전차인에게 직접 임대용역을 공급한 것으로 볼 수 없다.

 

민법
제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결
[3] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되므로 여전히 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있는 한편(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약이 성립하므로 임차인은 전차인에 대하여 차임을 청구할 수 있다. 반면에 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지는 않고 다만 임대인 보호를 위하여 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담할 뿐이며
[4] 갑 주식회사가 을 주식회사에 임대한 건물을 을 회사가 갑 회사의 동의를 얻어 병에게 전대하였고, 병은 부가가치세가 포함된 차임을 갑 회사에 직접 지급하였는데, 갑 회사가 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자가 이를 공급받는 자에게 발급하는 것인데, 임대인인 갑 회사는 임차인인 을 회사에 임대용역을 공급하였고, 전차인인 병은 을 회사로부터 다시 임대용역을 공급받았을 뿐이므로, 갑 회사가 임대용역을 공급한 바 없는 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 없고, 이는 병이 갑 회사에 직접 차임을 지급하였더라도 마찬가지라고 한 사례.

 

서울동부지방법원 2015. 5. 22. 선고 2014가단117787 판결
원고-임대인
파이부투-임차인(전대인) .........[소외1:파이부투의 이사로서 횡령 등 행위]
피고-전차인

나. 동시이행의 항변
...전차인인 피고는 임차인인 파이부투에 대한 전대차보증금 반환채권으로 임대인인 원고의 인도청구에 대항할 수 없으므로,
전대차보증금 반환채권과 파이부투의 동시이행항변권 행사 사이에 밀접한 관련이 있다고 볼 수 없고, 또한 파이투부의 동시이행항변권 행사가 피고의 전대차보증금반환채권에 대한 이행을 확보하기 위하여 필요하다고 볼 수도 없다. 왜냐하면 피고가 이러한 동시이행항변권을 행사한다고 하더라도 피고가 직접 원고로부터 전대차보증금을 반환받을 수 없기 때문...
라. 실제 임대차계약의 당사자가 원고라는 주장
피고는 비록 계약의 형식으로 보면 파이부투와 사이에 전대차계약을 체결하였으나, 전대차보증금과 월차임이 원고의 계좌로 직접 입금된 점, 원고가 파이부투를 관리, 감독한 점 등에 비추어 보면, 파이부투는 사실상 원고의 대리인에 불과하고 실질적인 임대인은 원고이므로, 원고와 피고 사이에 1504호에 관한 임대차계약이 체결되었다고 주장한다.
살피건대, 한 사실을 인정할 수 있으나, 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는데(대법원 2014. 11. 27. 선고 2012다21621 판결 등 참조), 위 계약서의 문언상 전대차계약임이 명백하고..

 

 

 

 

전차인은 계약 종료 시 보증금 반환 청구를 임대인에 대해서는 할 수 없고 전대인(임차인)에게 해야.

서울고등법원 1986. 9. 28. 선고 85나4299, 85나4300 판결
임대인이 전대를 승낙하였다고 하더라도 전차인은 직접 임대인에게 임대보증금이나 필요비·유익비의 반환을 청구할 수 없다.

 

 

 

 

임대차가 종료함으로써 동시에 전대차도 종료하는 경우 전차인은 목적물의 반환을 임대인에게 하여야.

서울동부지방법원 2015. 5. 22. 선고 2014가단117787 판결
나. 판단
살피건대, 전차인의 전차권은 전대인의 임차권을 기초로 하여 그 위에 성립하는 것이므로, 전대인의 임차권이 기간의 만료 등으로 소멸하면 전차인의 전차권도 그 기초를 잃어 소멸한다. 따라서 피고는 임대인의 동의를 얻은 전차인으로서 민법 제630조에 따라 임대인인 원고에 대하여 직접 임대차목적물인 1504호를 반환할 의무를 부담한다. 

 

 

 

 

보증금은 목적물의 훼손으로 인한 손해배상 채무를 담보하고 임대차 종료 후 목적물 반환될 때 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연 공제됨.

대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).
같은 취지에서 이 사건 전대차계약 종료와 전대차목적물의 반환 당시 피고의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸되었고

 

 

 

 

 

전차인의 과실로 목적물이 멸실·훼손된 경우, 전차인은 임대인에 대하여 직접 목적물 선관주의의무 부담하기 때문에 채무불이행책임. 
(임차인은 임대인에 대해 임차물 보관의무, 반환의무 부담하므로 전차인 과실로 목적물 훼손 등 발생한 경우에도 그에 따른 책임 부담)

 

c - 원고 - 피고 - d 대법원 1964. 9. 8. 선고 64다381 판결 피고 소송대리인의 상고이유 제1점에 대하여, 원판결이 확정한사실에 의하면 원고는 소외 C 조합으로부터 임차한 본건물품을 피고에게 임대하고 피고는 다시 이를 소외 D으로 하여금 사용시키고 있던 중 원고는 동물품을 점유사용하고 있던 위의 D에게 동 물품의 보관을 부탁한후 동인으로 부터 보관증을 받았다는 것으로서 원고를 임대인으로 본다면 원고는 피고와 소외 D간의 전대차를 승락한것이라 할것이며 전차인인 소외 D은 임대인인 원고에게 직접의무를 부담하게 되는 관계로 그에게 대하여 그 목적물인 본건물품을 보관할 의무가 있고 원고와 피고와의 임대차가 종료하였을때에는 그 목적물을 반환할 의무를 직접부담한다 할것이므로 원고가 소외 D에게 본건물품의 보관을 부탁하고 그로부터 보관증을 받았다는 사실만으로 임대인의 전대차승락으로 인하여 소멸되는 것으로 인정될수 없는 원고와 피고와의 임대차가 당연해지되어 피고가 임차인으로서 원고에게 대한 의무가 소멸된 것이라 해석할 수 없고 이법리는 원고가 본건물품을 소외 C 조합으로 부터 임차한것이므로 원고는 임차인 피고는 전차인 소외 D은 재전차인의 지위를 가진다고하여 다를바없다. 그러므로 원판결이 위의 보관부탁과 보관증을 받은 사실을 인정하면서 피고의 원고에게 대한 임차인으로서의 의무를 인정하였다하여 거기에 이유 모순이 있을수없고 피고의 본건 물품반환의무가 면제되었음을 인정하지 아니한 원판결에 채증법칙의 위배 또는 경험법칙의 위배나 기타 어떤 위법이 있음을 발휘할 수 없다. 논지는 결국에있어 증거의 취사판단과 사실인정에 관한 원심의 전권사항을 비난하는 것으로 귀착되어 채택될 수 없다. 논지는 모두 이유없다. 상고이유 제2점에 대하여, 소론갑제4호증의 3 화해조서 기재 피고의 소외 C 조합에 대한 채무는 원고를 위한 보증채무이므로 피고가 그 채무를 변제하였을 경우에 그 변제범위내에서 원고에게 대하여 구상권을 행사할수있을 법리이나 피고는 다른 한편 원고에게 대하여 임차인으로서 본건물품의 반환의무가 있고 이를 반환 할수없을때에는 손해배상의무가 있다할것인바 소론 각 갑호증에 의하여도 피고가 소외 C 조합에 대하여 원고의 보증인으로서의 채무변제사실이 인정될수 없는 바이므로 동 변제사실있음을 전제로 본소청구금액에서 이를 공제할 여지없고 원고는 피고에게 대하여 임대인으로서 본소청구권만이 있다할것이고 위의 화해조서기재 내용채무를 변제하였다하여 보증인인 피고에게 구상권을 행사할수는 없을것이므로 원심이 소론 구상액수에 대한 석명권을 행사하지 아니하였다 하여 거기에 심리미진이나 채증법칙의 위배있을 여지 없다. 논지는 그 어느것이나 채택할바 못된다. 따라서 민사소송법 제400조에 의하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

민법
제374조 (특정물인도채무자의 선관의무)특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

 

 

 

입주자(전차인)는 임차인과 별개의 전대차계약을 맺었으므로 목적물 선관주의 의무를 임차인에게도 부담하고, 목적물 훼손시 임대인에 대한 책임과 동시에 임차인에게도 채무불이행 손해배상 책임을 진다고 보아야.

임차인이 입주자(전차인)에게 손해배상 채권 가지므로 이것과, 입주자(전차인)의 임차인에 대한 보증금반환 채권 양 자 사이에 상계하는 것이 간편 (혹은 보증금은 목적물 훼손에 따른 손배채권 담보하므로 자동 공제).

 

cf. 입주자(전차인)의 보증금은 임차인이 반환 책임 지는 것, 임대인은 반환 채무 없음. 임대인은 입주자(전차인)에게 손해배상채권, 입주자(전차인)는 임차인에게 보증금반환채권 있음. 양 채권은 당사자가 달라 상계처리 어렵다고 보임.
다만 3자 사이에 상계계약을 하는 방법으로 입주자의 손해배상채무를 임대인의 보증금에서 공제하는 것이 가능하리라 보임. 

 

임대차과 전대차는 별개의 계약이고, 단지 임대인 보호를 위해 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담하는 별도의 장치가 하나만 덧붙여져 있는 것에 불과하므로, 임대인이 보증금 반환을 지체한다고 하여 임차인이 입주자에 대한 보증금 반환을 지체할수는 없을 것이라 보임.

 

 

 

 

정확한 것은 임대차, 전대차 계약서 내용을 확인해보아야.

대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결
[1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항).
이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.
[2] 전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다.