[파기] 갱신요구권 계약, 임차인 해지통고 3개월 후 종료 안된다 판결

항소심에서 어떻게 결론이 날지 지켜봐야 할 것 같습니다.

- 항소심에서 파기되었음

 

서울고등법원 2024. 1. 19. 선고 2023나2016548 판결

 

즉, 주택임대차법상 ‘묵시적 갱신에 의한 경우’와 ‘임차인의 (명시적) 갱신요구에 의한 경우’에 모두 임차인의 임의해지권이 인정되는 터에, 임대차가 ‘묵시적으로 갱신된 상태에서 당사자 간에 계약의 갱신 내지 기간연장에 관하여 계약서를 작성한 경우’에도 위 양자의 경우와 마찬가지로 임차인의 임의해지권을 인정하는 쪽으로 해석함이 상당하고, 이와 달리 신규 계약을 체결하였다는 이유로 이를 부정하는 것은 위 입법취지와 맞지 않을 수 있다.
결국, 위 임대차기간의 별도 약정과 관계없이, 이 사건 임대차는 여전히 주택임대차법상 ‘갱신’에 해당하고 원고의 ‘임의해지권’은 인정된다고 보아야 한다.

원고는 위와 같이 갱신된 이 사건 임대차 계속 중에 주택임대차법 제6조의2에 따른 임의해지권을 가지므로, 이 사건 해지통지는 적법하다 하겠다.

 

주택임대차법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

 

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서울북부지방법원 2023. 4. 13. 선고 2022가합21044 판결

서울북부지방법원
제12민사부
판결

사건 2022가합21044 임대차보증금

변론종결 2023. 3. 14.
판결선고 2023. 4. 13.

주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지
피고는 원고에게 260,459,650원 및 이에 대하여 2022. 2. 15.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 원고는 2016. 10. 31. 피고와 서울 중랑구 C아파트 D호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 임대차기간 2017. 2. 2.부터 2019. 2. 1.까지, 임대차보증금 2억 6,000만 원으로 각 정하여 임대차계약을 체결하였다.
나. 원고는 위 임대차계약 당일 계약금 2,600만 원을, 2017. 2. 2. 잔금 2억 3,400만 원을 각 피고에게 지급하였고, 2017. 2. 2. 이 사건 아파트를 인도받았다.
다. 원고는 이후 이 사건 아파트에 계속 거주하면서 2021. 4. 6. 피고와 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약서를 다시 작성하였는데, 임대차기간은 2021. 4. 6.부터 2023. 4. 5.까지로, 임대차보증금은 이전과 동일한 2억 6,000만 원으로 각 정하였다(이하 이 임대차계약을 ‘신규 임대차계약’이라고 한다).
한편 신규 임대차계약서의 특약사항란에는 ‘본 계약은 계약갱신청구에 의한 재계약으로 보증금은 이전계약과 동일한 조건이다’라고 기재되어 있다(이하 이 사건 아파트에 관한 임대차를 ‘이 사건 임대차’라고 한다).
라. 원고는 2021. 10. 25. 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지한다는 뜻을 표시하였고, 2022. 2. 14.경 이 사건 아파트에서 퇴거하였다.
[인정근거] 갑1, 2, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 원고의 해지 통지에 따른 이 사건 임대차계약 해지 여부

(1) 원고의 주장
신규 임대차계약서에 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’임이 명시되어 있으므로 이 사건 임대차는 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되었다고 보아야 하는데, 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제6조의3 제4항 및 제6조의2에 의하면, 임차인의 계약갱신요구에 따라 임대차계약이 갱신된 경우에 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 그에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 생기는바, 임차인인 원고는 2021. 10. 25. 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 통지하였으므로, 이 사건 임대차계약은 2022. 1. 25. 해지되었다.
따라서 피고는 원고에게 임대차보증금, 장기수선충당금 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 아파트를 피고에게 인도한 다음날인 2022. 2. 15.부터의 지연손해금(이하 ‘임대차보증금 등’이라고 한다)을 지급하여야 한다.

(2) 구체적 판단
살피건대, 다음과 같은 이유로 원고의 위 해지 통지에 의하여 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 볼 수 없으므로, 위 주장은 받아들이지 아니한다.
(가) 이 사건 임대차는 당초 정한 임대차기간(2019. 2. 1.)이 끝난 후 2021. 2. 1.까지로 묵시적으로 갱신된 것으로 보이고(주택임대차법 제6조 제1, 2항), 이러한 경우 임차인인 원고는 2021. 2. 1.부터 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대차계약의 갱신요구를 해야 하는바(주택임대차법 제6조의3 제1항), 원고가 위 기간 내에 계약갱신요구권을 행사하였다고 볼 자료가 없다. 따라서 신규 임대차계약서의 특약사항란에 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 기재되어 있다는 사정만으로 신규 임대차계약이 계약갱신요구권에 의한 갱신의 실질을 가지고 있다고 보아 이 사건 임대차가 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신된 것이라고 보기는 어렵다. 또한, 신규 임대차계약이 위 기간 내에 체결된 것도 아니므로 신규 임대차계약의 체결 자체를 계약갱신요구권의 행사로 볼 수도 없다.
따라서 원고의 주장은 그 전제부터 타당하지 않다(특약사항란의 위 기재는 신규임대차계약의 체결을 통해 원고가 계약갱신요구권을 행사한 것으로 간주함으로써 향후 원고가 다시 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 취지로 작성되었을 여지가 충분히 있다).
(나) 주택임대차법 제6조의3 제4항에 따라 계약갱신요구에 의하여 임대차가 갱신된 경우에도 준용되는 주택임대차법 제6조의2는 조문의 체계 및 그 문언의 취지상 임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우에 한하여 적용된다고 봄이 타당하다고 판단된다.
따라서 설령 신규 임대차계약이 형식만 재계약일 뿐 계약갱신요구권에 따른 갱신의 실질을 갖는 것으로 평가할 수 있다고 하더라도, 신규 임대차계약에서 임대차기간을 2023. 4. 5.까지로 명시적으로 정한 이상 원고가 주택임대차법 제6조의2에 따라 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있다고 볼 수도 없다.

나. 이 사건 임대차계약의 합의해지 여부

(1) 원고의 주장
피고는 원고로부터 위 해지 통지를 받고는 바로 그 다음날 새로운 임차인을 구하기 위하여 부동산중개사무소에 중개를 의뢰하였고, 임차인이 쉽게 구해지지 않자 임대차보증금을 낮춰서 내놓기도 하였으며, 아직 원고가 완전히 이사를 가지 않았음에도 2022. 1. 12. 이 사건 아파트를 방문하였다가 주방과 거실의 벽지 등을 훼손하고 화장실 타일에 붙어있던 스티커도 떼어내어 깨진 타일이 그대로 드러나게 하였고, 2022. 1. 19. 원고에게 원상회복을 요청하기까지 하였다.
이에 의하면 원고가 해지 통지를 한 2021. 10. 25. 당사자들 사이에 이 사건 임대차계약의 해지에 관한 확정적인 의사의 합치가 있었음이 인정되고 다만 임대차의 종료시점만을 그로부터 3개월 뒤로 한 것이므로, 이 사건 임대차는 2021. 10. 25.부터 3개월이 지난 2022. 1. 25. 종료되었다고 할 것이다.
따라서, 피고는 원고에게 임대차보증금 등을 지급하여야 한다.

(2) 판단
(가) 관련 법리
계약의 합의해지는 계속적 채권채무관계에서 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 이를 인정하기 위해서는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 요건으로 한다. 그리고 당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치되었더라도 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요한 관심사가 되고 있는 경우 그러한 법률관계에 관하여 아무런 약정 없이 계약을 종료시키는 합의만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이고, 이 경우 합의해지가 성립하였다고 보기 어렵다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270,274287 판결 등 참조).
(나) 구체적 판단
살피건대, 다음과 같은 이유로 원고의 위 주장도 받아들이지 아니한다.
1) 먼저, 피고가 신규 임대차계약에서 정한 임대차기간이 15개월 이상 남아 있고 임차인이 금방 구해질지도 불투명한 상황에서 원상회복에 대한 별다른 협의 없이 ‘3개월 후에 무조건 임대차를 종료하기로’ 합의하였다는 것은 사회통념상 이례적으로 보이고, 피고가 그와 같이 합의할 특별한 이유나 동기도 보이지 않는다.
2) 또한, 설령 당사자들이 ‘3개월 이내에 새로운 임차인이 구해지고 원상회복도 이루어질 것’이라는 기대 하에 일응 3개월 후에 임대차를 종료하기로 합의하였다고 하더라도, 피고의 원상회복 요구에 대해 원고가 원상회복 의무 자체가 없다며 다투고 있고 아직까지 이 사건 아파트의 새로운 임차인도 구해지지 않은 것으로 보이므로, 위 합의만으로 이 사건 임대차계약이 종국적으로 해지되었다고 보기도 어렵다.
3) 그리고 갑8, 9, 19호증의 각 기재 및 영상 등에 의하면 피고가 원고의 주장과 같은 일련의 행위들을 하였음이 인정되기는 하나, 위와 같은 행위들은 위 합의에 따라 3개월 후에 임대차가 종료될 것으로 예상하고 한 행위이거나 그 기한 내에 새로운 임차인을 구하고 원상회복도 마무리함으로써 이 사건 임대차를 합의대로 종료시키기 위하여 한 행위라고 이해될 여지가 충분히 있으므로, 이를 당사자 사이에 ‘무조건적인 3개월 뒤 임대차 종료’의 합의가 있었다고 단정할 근거로 삼기는 어렵다.
4) 나아가, 원고는 ① 2021. 12. 27.경 다른 곳으로 이사를 가고, ② 2022. 1. 17. 피고에게 ‘2022년 1월 25일이 저희(원고와 피고)가 계약해지 말씀드린 지 3개월 되는 날입니다. 보증금을 기간 내 받을 수 있는지 문의 드립니다’라는 문자메시지를 보낸 데 이어(갑8호증), ③ 2022. 1. 18.에는 피고에게 ‘2021년 10월 25일 더 이상 이 사건 임대차계약을 지속할 의사가 없음을 통지하였고 2021년 12월 16일 새로운 임차인을 구하기 위해 가격 조정을 요구하여 한 번 더 계약 지속 의사가 없음을 알려 드렸습니다. … 2022년 1월 17일에 문자로 최초 통보일(2021년 10월 25일) 이후 3개월에 맞추어 보증금을 반환할 것을 요청했으나 부동산에 문의하라는 답변을 받았습니다. 그래서 최초 통보 3개월이 만료되는 2022년 1월 26일에 반환해 줄 것을 요구합니다. … 다음 세입자를 구하는 것은 임차인의 의무가 아니지만 임대인을 위해 인근 부동산에 협조를 하였습니다’는 내용의 통고서까지 보냈고(갑5, 6호증), 한편 피고도 그 다음날인 2022. 1. 19. 위 통보서를 수령하였다고 하면서도 그 내용에 대해서는 명시적으로 다투지 아니한 채 원상회복을 요구하는 문자메시지만을 보내고(갑8호증), 2022. 2. 15. 원고가 문자메시지로 장기수선충당금의 지급을 요청하는 데 대해서도 별다른 이의 제기 없이 ‘통장번호 주십시오’라고만 답하였는바[2022. 3. 4.에서야 ‘변호사.사무실.계약기간이 남아있어 아직은 지급하지 않는 것이 옳을 것이라네요’라고 거절 의사를 밝혔다(갑19호증)], 당시까지도 이 사건 아파트의 새로운 임차인이 구해지지 않았고 원상회복 문제도 해결되지 않은 상황이었음을 고려하면, 당사자들이 이 사건 임대차가 (원고의 계약갱신 요구에 의하여 갱신되었다는 그릇된 전제 하에) 원고의 해지 통지만으로 2022. 1. 25. 종료된다고 알고 있었을 가능성도 완전히 배제할 수 없어 보이는바, 이와 같이 본다면 앞서 본 피고가 한 일련의 행위들은 이 사건 임대차의 종료에 관한 합의가 있었기 때문이 아니라 어차피 임대차가 종료될 수밖에 없음을 전제로 그에 대비한 일련의 조치를 한 것에 불과하다고 볼 여지도 있으므로, 이러한 점에서도 원고의 주장은 타당하다고 보기 어렵다.

다. 피고의 사용·수익하게 할 의무 위반에 따른 임대차계약 해지 여부

(1) 원고의 주장
피고가 이 사건 아파트의 주방과 거실 벽지 등을 임의로 훼손하고 화장실 타일에 붙여져 있던 스티커를 떼어내 깨진 타일이 그대로 드러나도록 한 탓에 원고는 이 사건 아파트를 임대차 목적대로 사용·수익할 수 없게 되었으므로, 이 사건 임대차계약은 해지되었다.
따라서 피고는 원고에게 임대차보증금 등을 지급하여야 한다.
(2) 구체적 판단
살피건대, 임대차계약에 있어 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는바(민법 제623조), 피고가 이 사건 아파트를 방문하여 원상회복이 필요한 부분을 확인하는 과정에서 이 사건 아파트의 벽지 등을 일부 훼손하였음은 앞서 본 바와 같으나, 임대차목적물의 부적합 상태가 임대인의 수선 등으로 쉽게 치유될 수 있는 것일 때에는 임차인은 우선 수선 등을 최고하고, 이행되지 않는 때에 한하여 계약을 해지하는 것이 신의칙상 타당하다고 할 것인바, 이 사건 아파트의 훼손의 내용 및 정도 등에 비추어 볼 때 그 수선이 불가능하다고 보이지 아니하므로, 원고가 피고에게 상당한 기간을 정하여 수선을 요구하지 않은 채 곧바로 이를 이유로 임대차계약이 해지되었다고 주장하는 것은 받아들이기 어렵다.
따라서 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

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