임대차 [원상회복] 입증책임

 

1. 하자 발생 (통상의 손모는 제외)
2. (임대인) 손해 발생에 관하여 주장입증책임 부담
3. (임차인) 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명 못하면 손해배상책임

* 다만 임대인 지배관리 영역의 하자로 임차인 거주부분 하자 발생한 경우에는 임차인 손배책임x

(하지만 임차인이 미리 하자 알수있었다면 예외)

 

* (3)임차인 과실에 기한 것이라는 점 입증책임은 다소 애매

 

대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 95다14671 판결

판시사항
다. 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재

판결요지
다. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.

 이 사건 건물의 일부가 피고의 과실에 의하여 파손, 손괴되어 금 5,455,000원 상당의 수리비가 소요되었다는 주장에 대하여, 원고 주장의 하자가 있었는지 또는 설령 하자가 있다고 하더라도 그 하자가 피고의 과실에 의한 것이라는 점에 대한 증거가 없다고 하여 원고의 위 주장을 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 조치는 모두 정당하고 거기에 소론과 같은 입증책임에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.

 

대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결

 

임대차가 종료하고 임차인이 반환할 임대차 목적물이 훼손되었음을 이유로 임대인이 임차인의 목적물 반환의무 불이행에 따른 손해배상을 구하는 경우, 임차인은 불이행이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 불이행으로 인한 손해를 배상할 책임을 지는지 여부(적극) / 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단되는 경우, 임대인이 훼손으로 인한 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 있는지 여부(원칙적 소극=임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한) 및 이러한 법리는 임대인이 훼손된 임대차 목적물에 관하여 수선의무를 부담하더라도 동일하게 적용되는지 여부(적극)

 

- 양 판례의 조합
(임대인) 손해 발생에 관하여 주장입증책임 부담
(임차인) 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명 못하면 손해배상책임

 

 

대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 2005다8330 판결

판시사항
[2] 임대차보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생원인에 관한 주장·증명책임의 소재(=임대인) 및 그 발생한 채권의 소멸에 관한 주장·증명책임의 소재(=임차인)

판결요지
[2] 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.

기록에 의하면, 원고는 원심 변론종결에 이르기까지 피고가 반소로써 반환을 구하고 있는 임대차보증금에 대하여 아직 피고로부터 지급받지 아니한 차임, 전기료, 수도료, 난방비, 관리비 등을 공제하여야 한다는 취지의 주장을 전혀 한 바 없고 단지 본소로써 연체관리비의 지급과 목적물의 명도를 구하고 있었을 뿐인 사실을 알 수 있으므로, 원고가 상고이유로 내세우는 주장은 상고심에 이르러 비로소 내어놓은 것임이 명백하여 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없다.




전주지방법원 2016. 11. 9. 선고 2016가단6813 판결

가. 인정사실
1) 원고는 2011.경부터 피고로부터 전주시 완산구 C에 있는 4층 근린생활시설 중 1층 160.64m²(이하 "이 사건 임대부분"이라고 한다)를 임차하여 점유·사용하다가, 2014. 2. 9. 피고와 사이에, 원고가 보증금 30,000,000원, 차임 월 820,000원, 임대차기간 2014. 2. 9.부터 2016. 2. 9.까지로 하여 이 사건 임대부분을 임차하고, 원고는 이를 임대(이하 "이 사건 임대차계약"이라 한다)하며, 기존 보증금 30,000,000원을 이 사건 임대차계약의 보증금으로 지급한 것으로 보기로 하였다. 이후 원고는 이 사건 임대부분을 계속 점유·사용하였다.
2) 원고는 2016. 1. 1. 피고에게 이 사건 임대주택을 인도하였고, 피고는 원고에게 보증금을 반환하지 않은 상태이다.

나. 판단
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 위 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 위 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 위 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담하는 것이다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결).
살피건대, 을 제1 내지 5호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 영상만으로는 원고(임차인)가 바닥 타일이나 벽면타일 등을 파손하였다거나, 그 수선비용이 2,150,000원이라는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 항변은 이유 없다.





창원지방법원 진주지원 2016. 11. 18. 선고 2016가단4293 판결

1. 인정사실
가. 원고는 2014. 5. 18. 피고로부터 별지 부동산의 표시 기재 부동산(이하 '이 사건 주택'이라고 한다)을 보증금 25,000,000원, 임대차기간 2014. 5. 20.부터 24개월로 정하여 임차하였다(이하 이 사건 '임대차계약'이라고 한다).
나. 원고는 이 사건 임대차계약의 종료 후인 2016. 5. 25. 창원지방법원 진주지원 산청군법원 2016카임1호로 이 사건 주택에 관하여 주택임대차등기명령 신청을 하였고, 같은 법원은 2016. 5. 25. 원고의 신청을 인용하는 결정을 하였다.
다. 피고는 2016. 9. 12. 원고에게 이 사건 임대차계약의 보증금 중 24,000,000원을 반환하였다.

3. 피고의 주장에 대한 판단

 

가. 주장
원고는 이 사건 주택을 임차하여 사용하면서 대청마루 및 거실 천장 벽지를 훼손하여 수리비용으로 1,360,000원이 소요되고, 정수기를 설치하면서 주방 싱크대 상판에 구멍을 뚫어 파손하여 싱크대 상판교체비용으로 700,000원 내지 900,000원이 소요될 뿐만 아니라, 잠금장치를 새로 설치하면서 출입문에 구멍을 뚫는 등 파손하였으므로, 피고가 원고에게 반환하지 않은 보증금 1,000,000원은 위 수리비용 등을 공제하면 모두 소멸되었다.

나. 판단
1) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 위 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 위 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하고, 다만 위 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결 참조).
2) 을 제1호증의 1, 2, 4, 5, 6, 7의 각 영상만으로는 원고가 이 사건 주택을 임차하여 사용하면서 대청마루 및 거실 천장 벽지를 훼손하고, 잠금장치를 새로 설치하여 출입문에 구멍을 뚫는 등으로 파손하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
3) 을 제1호증의 3, 8의 각 영상 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고가 이 사건 주택을 임차하여 사용하는 동안 정수기를 설치하기 위하여 싱크대 상판에 작은 구멍을 뚫은 사실이 인정된다. 그러나 위 증거에 을 제3호증의 1, 2의 각 기재를 더하여 보더라도, 위 작은 구멍으로 인하여 700,000원 내지 900,000원의 비용을 들여 싱크대 상판 전부를 교체하여야 할 정도로 효용이 상실되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
4) 따라서 피고의 주장은 모두 이유 없다.

 

 

 

 

 

서울중앙지법 2007. 5. 31., 선고, 2005가합100279,2006가합62053

[4] 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.

 

이메일 : 1931Law@gmail.com

블로그 : https://lameans.tistory.com/

카카오톡 채널 : http://pf.kakao.com/_YxexgiG