보증금 반환의무 이행지체 빠뜨리려면 주택 인도(제공) 해야하는지?

가. 일반적인 경우 /  

나. 이행거절의 경우

가. 일반적인 경우

 - 이행제공 계속되어야

 

 

수원지방법원 2023. 6. 8. 선고 2022가단554508 판결

2) 판단
가) 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 한번 현실의 제공을 하고 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하는 것은 아니므로, 일시적으로 당사자 일방의 의무의 이행제공이 있었으나 곧 그 이행의 제공이 중지되어 더 이상 그 제공이 계속되지 아니하는 기간 동안에는 상대방의 의무가 이행지체 상태에 빠졌다고 할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 그 이행의 제공이 중지된 이후에 상대방의 의무가 이행지체 되었음을 전제로 하는 손해배상청구도 할 수 없다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다13754, 13761 판결).
나) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약이 기간의 만료로 종료된 2022. 9. 3.부터 2023. 3. 12.까지 원고는 이 사건 부동산을 공실상태로 두고 현관비밀번호를 피고에게 알려 원고의 이 사건 부동산 인도의무의 이행제공 상태가 계속되었다고 할 것이므로, 피고는 위 기간 동안 이 사건 보증금반환채무의 지체로 인한 원고의 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 2023. 3. 13.부터는 원고가 다시 이 사건 부동산에 이사들어와 이 사건 부동산 인도의무의 이행제공이 중지되었다고 할 것이므로, 피고가 보증금반환의무에 대하여 지체책임을 진다고 볼 수 없다.
다) 원고가 피고에게 이 사건 임대차계약 만료 전 전세자금대출을 받아 이 사건 보증금을 지급하였다는 점과 보증금을 제때에 반환받지 못할 경우 대출이자 등의 손해가 발생할 수 있다는 점을 알렸으므로, 피고로서는 피고의 임대차보증금반환채무의 불이행으로 인하여 원고에게 법정이율에 따른 이자 상당액을 초과하는 대출이자 상당의 특별손해가 발생할 수 있다는 점을 알았거나 알 수 있었다고 할 것이므로, 피고는 ① 2022. 9. 6.부터 2022. 10. 6.까지의 연체이자 738,904원(31일, 이율 5.8%), ② 2022.
10. 7.부터 2022. 12. 3.까지의 1,382,465원(38일, 이율 5.8%), ③ 2022. 12. 4.부터 2023. 3. 12.까지 2,766,575원(99일, 이율 6.8%), 합계 4,887,944원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2022. 11. 11.부터 피고가 그 이행의무의 존부 또는 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2023. 6. 8.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다) 원고는 2023. 3. 13.부터 발생한 대출금에 대한 연체이자 상당액도 특별손해로서 구하고 있으나, 위 기간에는 원고의 동시이행관계에 있는 의무이행의 제공이 중단되었다고 할 것이므로, 피고가 지체책임을 진다고 할 수 없다.
라) 원고는 2021. 12. 4.경 이 사건 부동산에서 이사 나간 비용과 2023. 3. 13. 이 사건 부동산으로 이사 들어온 비용도 특별손해로서 구하고 있다. 그러나 원고의 2021. 12. 4. 이사비용은 피고의 보증금반환채무가 성립하기 이전에 원고가 지출한 것으로서, 피고의 채무불이행과 어떠한 인과관계 있는 손해라고 보기 어렵고, 2023. 3. 13. 이사비용은 원고가 동시이행관계에 있는 자신의 부동산인도의무의 이행제공을 중단하는데 소요된 비용으로서, 그 또한 피고의 채무불이행과 상당인과관계 있는 손해라고 보기 어렵다.



전주지방법원 2022. 11. 9. 선고 2021나12264 판결

3. 청구원인에 관한 판단
가. 보증금반환청구에 관하여
2) 피고는 자신의 원고에 대한 보증금반환의무가 원고의 피고에 대한 이 사건 주택 반환의무와 동시이행관계에 있다고 항변한다.
임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임대차보증금의 반환의무는 동시이행관계에 있다. 임차인이 목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알린 경우 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 보아야 하나(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결의 취지 참조), 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 한 번 현실의 제공을 하고, 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다고 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우에는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하는 것은 아니다(대법원 1995. 3. 14. 선고 94다26646 판결 등 참조).
살피건대 원고가 관리인에게 이 사건 임대차계약 종료 이후인 2020. 1. 28. 이사를 나갈 예정이라는 취지로 문자메시지를 보낸 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 갑 제7호증의 1의 기재와 변론 전체의 취지에 따르면 원고가 위 날 <주소>로 실제 이삿짐을 옮긴 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 그 직후 원고에 대한 보증금반환의무의 이행을 지체하였다고 봄이 타당하다. 그러나 위 날 이후 원고가 현재까지 피고에게 이 사건 주택을 반환하지 않고 있는 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 달리 원고가 현재 피고에게 이 사건 주택 반환의무의 이행제공을 계속하고 있다고 볼 자료는 없으므로, 위 인정사실만으로는 피고의 동시이행항변권이 소멸한다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 이부분 항변은 이유 있다.

나. 이행거절의 경우

 - 이행거절 의사 확고하다면 이행 제공 필요없을 가능성

 - 다만 이행거절 의사 확고했는지는 판단 여지

 

서울중앙지방법원 2010. 11. 25. 선고 2010가합60122, 2010가합71863 판결

 

원고 : 임대인

피고 : 임차인

..원고들의 이 사건 본소청구가 제기되어 소송 계속 중 피고들이 2010. 6. 29.(집행관이 강제개문을 통하여 이 사건 각 부동산의 인도 여부를 확인한 날) 이전에 이 사건 각 부동산에서 퇴거하고, 같은 해 7. 9. 이 사건 건물에 관한 전세권설정등기를 말소하였으며, 같은 해 8. 30. 원고들에게 이 사건 건물의 열쇠를 교부함으로써 이 사건 각 부동산을 인도한 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없으므로..

다. 판단
1) 손해배상의무의 발생 여부(원고들이 이행지체에 빠졌는지 여부)
부동산 매수인이 매도인에 대하여 잔대금 지급의무를 이행하고 소유권이전등기를 넘겨받을 의사가 없음을 미리 표시한 것으로 볼 수 있는 객관적인 명백한 사정이 있는 경우에는 당사자 일방이 자기의 채무의 이행을 제공을 하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있는 것으로(대법원 1993. 8. 24. 선고 93다7204 판결 등 참조), 매수인이 이를 번복할 가능성이 있다고 볼 만한 다른 특별한 사정이 없는 한, 이러한 경우까지 매도인에게 매수인을 이행지체에 빠뜨리기 위하여 구두제공의 방법으로라도 자기의 반대채무를 이행제공 할 것을 요구할 것은 아니라고 볼 것이다(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다16083 판결 등 참조).
이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 임대차계약의 종료로 인하여 임차인이자 전세권자인 피고 C이 원고들에게 임대차목적물을 인도할 의무 및 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무와 임대인이자 전세권설정자인 원고들이 피고 C에게 임대차보증금 겸 전세금을 반환할 의무는 서로 동시이행의 관계에 있는데, 원고들이 이 사건 임대차계약의 기간만료일 이전부터 피고 C에 대하여 임대차계약 종료일에 임대차보증금을 반환하지 않겠다는 의사를 미리 표시한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 원고들이 이를 번복할 가능성이 있다고 볼 만한 다른 특별한 사정도 없으므로, 피고 C이 자기체무의 이행의 제공을 하였는지 여부를 판단할 필요 없이 원고들은 이 사건 임대차계약의 기간만료일에 이 사건 임대차계약이 종료함과 동시에 이행지체에 빠졌다고 볼 것이고, 따라서 원고들은 이로 인하여 피고 C이 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것이다.
나아가 피고 C에게 원고들이 주장하는 것과 같은 부당이득반환의무가 있는지 여부에 관하여 살피건대, 피고 C으로서는 임대차보증금을 포함한 원고들의 공탁금 수령일 다음날인 2010. 7. 14.부터 이 사건 각 부동산 인도일인 같은 해 8. 30.까지는 이 사건 각 부동산의 인도의무와 관련하여 이행지체에 해당한다고 할 것이나, 피고들이 2010. 4. 30. 이 사건 건물에서 F 주택으로 이사한 사실은 앞서 인정한 바와 같고 달리 피고들이 같은 해 7. 14.부터 같은 해 8. 30.까지 이 사건 각 부동산을 점유, 사용하였다는 점에 관하여 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 이 부분 주장은 다른 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.




대전지방법원 2016. 4. 27. 선고 2015가합104231 판결

나. 판단
1) 관련 법리
쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우, 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이며, 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것은 아니다(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54604·54611 판결 참조).
따라서 동시이행관계에 있는 쌍무계약상 자기채무의 이행을 제공하는 경우 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있고(대법원 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결 참조), 다만 채무자가 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2005다63337 판결 참조).
2) 인정 사실
위 기초 사실 및 거시 증거, 갑 제5 내지 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 아래 각 사실이 인정된다.
가) 원고와 피고는 2015. 3. 17. 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약을 2015. 5. 28. 종료하기로 합의하였다. 당시 원고는 피고에게 원고가 다른 아파트를 매수하였음을 고지하였다.
나) 원고는 2015. 4. 28. 피고에게 '피고가 2015. 5. 28.까지 임대차보증금 반환을약속하였고, 원고가 다른 아파트를 매수하면서 잔금일을 2015. 5. 28.로 약정하였다. 임대차보증금 300,000,000원을 2015. 5. 28.까지 반환해 주기를 바란다'는 내용의 내용증명우편을 발송하는 한편, 2015. 5. 19. '피고가 2015. 5. 28. 임대차보증금을 반환하지 않으면 원고가 매수한 아파트 잔금 지급을 위해 불가피하게 대출을 받아야 한다'는 내용의 문자메시지를 발송하였다.
다) 위 문자메시지에 대하여 피고는 2015. 5. 19. 원고에게, '피고에게 2015. 6. 17.까지는 권리가 있다'는 내용으로 2015. 5. 28.까지 임대차보증금을 반환할 수 없다는 취지의 문자메시지를 발송하였다.
라) 피고는 2015. 5. 28.까지 임대차보증금을 반환하지 않았다. 이에 원고는 2015. 6. 17. 농협은행으로부터 290,000,000원을 이자 MOR기준금리+1.5%, 만기일 2019. 5. 25.로 정하여 대출받아 아파트 매도인 E에게 잔금을 지급하였다. 원고는 잔금을 지급하면서 잔금에 대한 지연손해금으로 850,000원을 지급하였고, 위 대출 과정에서 저당권 설정을 위한 국민주택채권 매입비용으로 106,644원, 대출 수수료로 75,000원 합계 181,644원을 지출하였다. 한편 2015. 6.경 농협은행에서 정한 위 대출계약에 따른 이자율(MOR기준금리+1.5%)은 연 2.91%이다.
3) 손해배상책임의 발생 및 범위
가) 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 원고의 이 사건 아파트 인도의무와 피고의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다. 그러나 원고는 합의된 임대차계약 종료일인2015. 5. 28. 이전에 위 날짜까지 임대차보증금 반환의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하였으므로, 원고는 동시이행관계에 있는 자신의 의무에 대한 이행 제공 없이도 피고에 대하여 임대차보증금 반환의무 이행거절로 인한 손해배상을 구할 수 있다.
나) 원고가 피고에게 2015. 5. 28.까지 임대차보증금을 반환하지 않은 사실, 원고 가 2015. 6. 17. 아파트 잔금에 대한 지연손해금으로 850,000원을, 대출 비용으로 합계 181,644원을 각 지출한 사실은 앞서 본 바와 같다. 또한 위 인정 사실 및 거시 증거에 의하면, 2015. 6. 17.부터 2015. 7. 3.까지 원고의 대출금 290,000,000원에 대하여 이자 393,049원(=290,000,000원×2.91%×17일/365일)이 발생한다.
다) 피고가 임대차보증금 반환의무를 이행하지 아니함으로써 원고로 하여금 위와 같은 비용을 지출케 하였다. 이는 민법 제393조 제2항에 정한 특별손해에 해당하여 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다. 원고가 피고에게 2015. 5. 28.까지 임대차보증금을 반환해 줄 것을 여러 차례에 걸쳐 통보하였고, 임대차보증금이 제때 반환되지 않을 경우 아파트 잔금 지급을 위하여 대출을 받을 수 있음을 고지한 사실은 앞서 본 바와 같다. 피고는 임대차보증금 반환이 제때 이루어지지 아니할 경우 원고가 위와 같은 지출로 인한 손해를 입게 된다는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 보인다.
라) 원고는 더 나아가 대출금에 대한 중도상환수수료 4,060,000원 상당의 손해가 발생하였다고 주장한다. 갑 제8호증의 기재에 의하면, 원고가 2015. 6. 17. 농협은행과 대출계약을 체결하면서 중도상환수수료 약정을 한 사실이 인정되기는 하나, 중도상환수수료는 원고가 농협은행에 대하여 대출금을 중도상환할 경우에 발생하는 것인데, 이 사건 변론 종결일까지 원고가 대출금을 중도상환하였음을 인정할 증거가 없으므로, 원고 주장의 중도상환수수료 손해가 발생하였다고 할 수 없다.
4) 소결
피고는 원고에게, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차보증금 반환의무의 이행거절로 인한 손해배상으로 1,424,644원(=① 원고가 지출한 아파트 잔금에 대한 지연손해금 850,000원+② 대출 비용 181,644원+③ 2015. 6. 17.부터 2015. 7. 3.까지 발생한 대출금 290,000,000원에 대한 이자 393,049원 중 원고가 구하는 393,000원) 및 이에 대하여 원고의 위 각 손해 발생일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2015. 7. 4.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.




인천지방법원 2018. 6. 1. 선고 2017가합61187 판결

나. 판단
1) 쟁점의 정리
원고는, 피고가 이 사건 임대차계약상 보증금 반환의무의 이행을 거절함에 따라 전세자금의 변제가 늦어져 대출 이자 상당의 손해 및 추가 대출 발생에 따른 이자, 중도상환수수료 등의 손해가 발생하였다고 주장하면서 그 손해의 배상을 구하고 있는데, 채무불이행에 따른 손해배상청구는 물론 손해배상의 예정액을 청구하는 경우라고 하더라도 채무자의 채무불이행 사실이 요구되므로(대법원 1989. 12. 12. 선고 89다카14875,14882 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다9408 판결, 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83797 판결 등 참조), 이하에서는 피고의 보증금 반환 지체가 명백한 이행거절에 해당하는지 여부 및 동시이행항변권과의 관계 등을 살펴기로 한다.
2) 구체적인 판단
가) 살피건대 채무자가 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있지만(대법원 2007. 9. 20. 선고 2005다63337 판결 등 참조), 이러한 이행거절이라는 채무불이행이 인정되기 위해서는 채무를 이행하지 아니할 채무자의 명백한 의사표시가 위법한 것으로 평가되어야 하고(대법원 2015. 2. 12. 선고 2014다227225 판결 참조), 명시적으로 이행거절의사를 표명하는 경우 외에 계약 당시나 계약 후의 여러 사정을 종합하여 묵시적 이행거절의사를 인정하기 위해서는 그 거절의사가 정황상 분명하게 인정되어야 한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다77385 판결 등 참조).
한편 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고, 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실·훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차 종료 후 목적물 반환 시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환 채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금 중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로, 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 등 참조).
나) 위 기초 사실에 의하면, 피고가 2017. 11. 9. 원고의 남편과 통화하면서 자금융통이 어려워 이 사건 임대차계약의 기간 만료일에 원고에게 보증금을 지급하기 어렵다고 이야기한 바는 있으나, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 피고의 위와 같은 통화 내용만을 근거로 피고가 원고에게 보증금 반환의무를 이행하지 아니할 것임을 진지하고 종국적으로 표시하였고, 이러한 의사표시가 위법한 것으로서 이행거절이라는 채무불이행에 해당한다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
① 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 목적물의 인도의무와 보증금의 반환의무는 동시이행관계에 있으므로 피고로서는 원고로부터 이 사건 아파트를 인도받기 전까지는 보증금 반환의무의 이행을 거절할 수 있는 것이 원칙이다.
② 원고가 피고의 명백한 이행거절이 나타났다고 주장하는 원고의 남편과 피고 사이의 2017. 11. 9.자 통화는 인천 송도 지역에 신규 아파트의 입주 물량이 많아짐에 따라 새로운 임차인을 구하기 어려운 상황에서 양 당사자가 다소 감정적으로 대응한 측면이 있다고 보인다. 피고는 실제로 위 통화에서 원고의 남편에게 자신은 이 사건 아파트의 보증금을 최대한 낮추어 후속 임대차계약이 빨리 체결될 수 있도록 원고의 사정에 협조하고 있었는데, 원고가 2017. 10. 26. 발송한 내용증명 우편을 받고는 기분이 좋지 않았고 그럼에도 계속해서 원고에게 협조하려 하였으며, 새로운 임차인이 나타나지 않는 상황에서는 주택임차권등기를 하더라도 용인할 수밖에 없다는 취지로 말하는 등 단정적으로 보증금을 반환하지 않겠다고 말하기보다는 위 내용증명 우편 자체에 관하여 불편한 감정을 표출한 것으로 보인다.
③ 피고의 위와 같은 통화 내용이 진지하고 종국적으로 원고에게 보증금을 반환하지 아니하겠다는 입장을 표명하는 것이었다면, 피고로서는 원고의 소 제기와 주택임차권등기의 신청 및 경료에 대하여도 뚜렷한 반응을 하지 않았을 수 있으나, 피고는 오히려 바로 법률상 대리인을 선임하여 원고에게 이 사건 아파트의 인도 등을 요구하는 내용증명 우편을 발송하였음은 물론 원고가 이 사건 아파트를 인도한 사실을 확인한 다음 원고에게 보증금을 지급하는 등 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 법률관계에 적극적으로 대처하였다.
④ 원고는 이 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료한 후 이 사건 아파트에 관하여 주택임차권등기를 마치고 이사를 하고도 피고에게 위 아파트를 인도하지 않다가 2017. 12. 26.에 이르러서야 이 사건 아파트의 열쇠를 공인중개사 사무실에 맡기는 방식으로 위 아파트를 인도하였는데, 피고가 명시적으로는 물론 묵시적으로라도 보증금 반환의무의 이행을 진지하고 종국적으로 거절하는 상황이었다고 보기 어려운 이상, 피고로서는 적어도 위 2017. 12. 26. 무렵까지는 적법하게 보증금 반환의무의 이행을 거절할 수 있었다.
⑤ 피고는 2017. 12. 27. 공인중개사 사무실로부터 이 사건 아파트의 열쇠를 전달받음으로써 위 아파트를 인도받고 같은 날 원고에게 보증금 전액 및 부수적으로 임대인이 부담하여야 하는 비용까지 모두 반환하여 이 사건 임대차계약에 따른 보증금 반환의무를 이행하였는데, 이러한 사정을 고려하더라도 피고의 2017. 11. 9.자 통화 내용을 두고 위법한 이행거절의 의사표시가 있었다고 보기 어렵다.
다) 따라서 원고가 이 사건 아파트의 인도의무를 이행할 필요 없이도 피고가 보증금 반환채무의 지체책임을 부담한다는 전제에서 그 손해의 배상을 구하는 원고의 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

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